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項目區位

灣啟紫荊府位于南山前海深港合作區媽灣15單元02街坊，港城路與航海路交匯處西南側，地處前海深港合作區最為核心的區域，在2023年12月10日，國務院批復《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》（簡稱《前海規劃》），開啟前海合作區開發開放新篇章。

項目整體占地面積約2.9平方公里土地，幾乎占據了前海媽灣片區的一半土地，規劃7大單元板塊，是集辦公、居住、商業、酒店、文化娛樂配套設施于一體，建筑面積超500萬㎡的恢弘體量。

從位置上看，媽灣是唯一一個在三個灣區里面擁有270°視野，兩面臨海，容積率極低，未來有希望成為高端宜居生活住區。媽灣未來的配套規劃，有沿濱海岸線建設金融博物館、改革開放博物館、國深博物館、海洋博物館、漁人碼頭、前海新中心地標等市政配套集群。

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項目介紹

灣啟紫荊府，由招商集團打造，總占地面積約1.49萬㎡，總建筑面積約10.6萬㎡，計容建筑面積約6.68萬㎡，容積率4.47，綠化率30.01%，共規劃3棟總高36-37層住宅，其中1棟1單元/2單元住宅36F，2棟住宅37F，還配建有1所18班幼兒園?？傄巹?85戶，全部都是商品房住宅，4梯5戶，地下室有2層，規劃停車位597個， 車位占比1：1.23。

【開發商】：深圳市前海蛇口啟迪實業有限公司

【物業公司】：招商局物業管理有限公司
【物業管理費】：9.5元/㎡

【總占地面積】：約1.49萬㎡
【總建筑面積】：約10.6萬㎡

【容積率】：4.47

【綠化率】：30.01%
【產權年限】：2024.3.8-2094.3.7（70年）

【總戶數】：485戶
【總棟數及樓高】：3棟，36-37層

【梯戶比】：4梯5戶

【停車位】：597個

【車位占比】：1:1.23

【交房時間】：2027年6月
【交付標準】：智能精裝修

項目戶型

平面圖及戶型圖

戶型：新規設計、高使用率，規劃主力為3-4房產品。

建面約142㎡南北方廳 闊景四房、建面約122㎡五開間全南向四房、建面約121㎡開闊橫廳高配四房、建面約111㎡寬廳闊景 靈動三房、建面約96㎡首置優選三房。

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2025年深圳樓市預測：政策松綁與分化加劇下的購房指南
一、政策松綁：史上最寬松時代來臨
1. 限購放開：繼非核心區取消限購后，核心區（福田、南山等）或允許外地戶籍購房者購買1套，深圳家庭可增購1套，甚至大戶型限購可能率先解除。
2. 首付與利率創新低：首套房首付比例或降至1成，二套1.5成；房貸利率有望從3字頭降至2字頭，公積金貸款額度同步提升。
3. 稅費減免：首套房稅費或全面取消，二套契稅低至1%-2%，進一步降低交易成本。
二、市場分化：核心區反彈，非核心區承壓
1. 核心區領漲，豪宅成“硬通貨”
南山、福田、寶中等核心區因稀缺性和高凈值人群聚集，房價止跌回升。例如，南山科技園、福田百花片區等教育資源優質的區域，部分樓盤漲幅已達10%-20%。豪宅市場更是火爆，龍崗深鐵閱云境等項目開盤即“日光”，高凈值人群通過購置優質資產對沖通脹壓力。
2. 非核心區以價換量
龍崗、坪山等區域因供應過剩，房價或繼續下跌10%-15%。購房者更傾向選擇地鐵沿線新房（如14/16號線），避開工業區密集板塊。
3. 土拍市場回暖
隨著市場信心恢復，房企拿地積極性回升。2025年首宗龍崗宅地溢價70.4%成交，預示核心地塊將成爭奪焦點。
三、供需新格局：保障房分流與剛需機會
1. 新房供應激增
一季度24個新盤入市，供應超8700套，核心區新盤因限價放松或突破歷史高位。
2. 保障房沖擊剛需市場
共有產權房和人才房以周邊商品房6-8折的價格分流需求。例如，寶安中心區人才房均價5.05萬/㎡，性價比優勢顯著。
3. 購房邏輯轉變
自住需求主導下，“品質+地段”成核心指標。新房選擇優先國企項目（防暴雷），二手房關注“滿五唯一”房源以降低稅費。
四、風險與機遇：理性入市的三大原則
1. 警惕流動性風險：非核心區房產持有周期建議5年以上，避免短期套現壓力。
2. 關注政策時效性：房產稅試點可能落地，持有多套房需預留資金應對。
3. 把握窗口期：2024年底至2025年初為政策密集期，核心區筍盤去化加速，剛需可擇機“低價上車”。
總結：2025年深圳樓市的關鍵詞
分化（核心區回暖 vs 外圍調整）、寬松（政策全面松綁）、理性（自住心態主導）。對于投資者，核心區優質資產仍是首選；剛需則可借保障房政策紅利，或瞄準地鐵沿線性價比新盤。