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項(xiàng)目區(qū)位

灣啟紫荊府位于南山前海深港合作區(qū)媽灣15單元02街坊，港城路與航海路交匯處西南側(cè)，地處前海深港合作區(qū)最為核心的區(qū)域，在2023年12月10日，國務(wù)院批復(fù)《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》（簡稱《前海規(guī)劃》），開啟前海合作區(qū)開發(fā)開放新篇章。

項(xiàng)目整體占地面積約2.9平方公里土地，幾乎占據(jù)了前海媽灣片區(qū)的一半土地，規(guī)劃7大單元板塊，是集辦公、居住、商業(yè)、酒店、文化娛樂配套設(shè)施于一體，建筑面積超500萬㎡的恢弘體量。

從位置上看，媽灣是唯一一個(gè)在三個(gè)灣區(qū)里面擁有270°視野，兩面臨海，容積率極低，未來有希望成為高端宜居生活住區(qū)。媽灣未來的配套規(guī)劃，有沿濱海岸線建設(shè)金融博物館、改革開放博物館、國深博物館、海洋博物館、漁人碼頭、前海新中心地標(biāo)等市政配套集群。

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項(xiàng)目介紹

灣啟紫荊府，由招商集團(tuán)打造，總占地面積約1.49萬㎡，總建筑面積約10.6萬㎡，計(jì)容建筑面積約6.68萬㎡，容積率4.47，綠化率30.01%，共規(guī)劃3棟總高36-37層住宅，其中1棟1單元/2單元住宅36F，2棟住宅37F，還配建有1所18班幼兒園?？傄?guī)劃485戶，全部都是商品房住宅，4梯5戶，地下室有2層，規(guī)劃停車位597個(gè)， 車位占比1：1.23。

【開發(fā)商】：深圳市前海蛇口啟迪實(shí)業(yè)有限公司

【物業(yè)公司】：招商局物業(yè)管理有限公司
【物業(yè)管理費(fèi)】：9.5元/㎡

【總占地面積】：約1.49萬㎡
【總建筑面積】：約10.6萬㎡

【容積率】：4.47

【綠化率】：30.01%
【產(chǎn)權(quán)年限】：2024.3.8-2094.3.7（70年）

【總戶數(shù)】：485戶
【總棟數(shù)及樓高】：3棟，36-37層

【梯戶比】：4梯5戶

【停車位】：597個(gè)

【車位占比】：1:1.23

【交房時(shí)間】：2027年6月
【交付標(biāo)準(zhǔn)】：智能精裝修

項(xiàng)目戶型

平面圖及戶型圖

戶型：新規(guī)設(shè)計(jì)、高使用率，規(guī)劃主力為3-4房產(chǎn)品。

建面約142㎡南北方廳 闊景四房、建面約122㎡五開間全南向四房、建面約121㎡開闊橫廳高配四房、建面約111㎡寬廳闊景 靈動三房、建面約96㎡首置優(yōu)選三房。

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2025年深圳樓市預(yù)測：政策松綁與分化加劇下的購房指南
一、政策松綁：史上最寬松時(shí)代來臨
1. 限購放開：繼非核心區(qū)取消限購后，核心區(qū)（福田、南山等）或允許外地戶籍購房者購買1套，深圳家庭可增購1套，甚至大戶型限購可能率先解除。
2. 首付與利率創(chuàng)新低：首套房首付比例或降至1成，二套1.5成；房貸利率有望從3字頭降至2字頭，公積金貸款額度同步提升。
3. 稅費(fèi)減免：首套房稅費(fèi)或全面取消，二套契稅低至1%-2%，進(jìn)一步降低交易成本。
二、市場分化：核心區(qū)反彈，非核心區(qū)承壓
1. 核心區(qū)領(lǐng)漲，豪宅成“硬通貨”
南山、福田、寶中等核心區(qū)因稀缺性和高凈值人群聚集，房價(jià)止跌回升。例如，南山科技園、福田百花片區(qū)等教育資源優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，部分樓盤漲幅已達(dá)10%-20%。豪宅市場更是火爆，龍崗深鐵閱云境等項(xiàng)目開盤即“日光”，高凈值人群通過購置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對沖通脹壓力。
2. 非核心區(qū)以價(jià)換量
龍崗、坪山等區(qū)域因供應(yīng)過剩，房價(jià)或繼續(xù)下跌10%-15%。購房者更傾向選擇地鐵沿線新房（如14/16號線），避開工業(yè)區(qū)密集板塊。
3. 土拍市場回暖
隨著市場信心恢復(fù)，房企拿地積極性回升。2025年首宗龍崗宅地溢價(jià)70.4%成交，預(yù)示核心地塊將成爭奪焦點(diǎn)。
三、供需新格局：保障房分流與剛需機(jī)會
1. 新房供應(yīng)激增
一季度24個(gè)新盤入市，供應(yīng)超8700套，核心區(qū)新盤因限價(jià)放松或突破歷史高位。
2. 保障房沖擊剛需市場
共有產(chǎn)權(quán)房和人才房以周邊商品房6-8折的價(jià)格分流需求。例如，寶安中心區(qū)人才房均價(jià)5.05萬/㎡，性價(jià)比優(yōu)勢顯著。
3. 購房邏輯轉(zhuǎn)變
自住需求主導(dǎo)下，“品質(zhì)+地段”成核心指標(biāo)。新房選擇優(yōu)先國企項(xiàng)目（防暴雷），二手房關(guān)注“滿五唯一”房源以降低稅費(fèi)。
四、風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇：理性入市的三大原則
1. 警惕流動性風(fēng)險(xiǎn)：非核心區(qū)房產(chǎn)持有周期建議5年以上，避免短期套現(xiàn)壓力。
2. 關(guān)注政策時(shí)效性：房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能落地，持有多套房需預(yù)留資金應(yīng)對。
3. 把握窗口期：2024年底至2025年初為政策密集期，核心區(qū)筍盤去化加速，剛需可擇機(jī)“低價(jià)上車”。
總結(jié)：2025年深圳樓市的關(guān)鍵詞
分化（核心區(qū)回暖 vs 外圍調(diào)整）、寬松（政策全面松綁）、理性（自住心態(tài)主導(dǎo)）。對于投資者，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍是首選；剛需則可借保障房政策紅利，或瞄準(zhǔn)地鐵沿線性價(jià)比新盤。