6月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)企穩(wěn)走勢(shì)。

克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，TOP100房企6月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3389.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)14.7%，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額16526.8億元。

房企投資方面，前6月百?gòu)?qiáng)投資金額同比增長(zhǎng)42%，9家房企拿地金額突破200億元，頭部房企市場(chǎng)主導(dǎo)地位進(jìn)一步鞏固。不過(guò)，上半年仍有64%的銷售百?gòu)?qiáng)房企未進(jìn)行土地投資，市場(chǎng)參與度持續(xù)降低。

近六成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)

根據(jù)報(bào)告，近六成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中有28家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅大于30%。如中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、綠地控股等房企表現(xiàn)較好，單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升。

從百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模門檻來(lái)看，6月份TOP30房企銷售操盤金額門檻同比增長(zhǎng)1.2%至119.8億元，其他各梯隊(duì)房企的銷售操盤金額門檻則略有降低。

分梯隊(duì)來(lái)看，上半年百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售規(guī)模變動(dòng)分化。其中，TOP21-30梯隊(duì)房企的累計(jì)銷售規(guī)模同比基本持平，而TOP10、TOP11-20和TOP51-100梯隊(duì)房企銷售規(guī)模則同比降低。

投資百?gòu)?qiáng)上半年拿地金額同比增長(zhǎng)42%

土地市場(chǎng)方面，報(bào)告顯示，截止6月末新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為24.9億元，同比下降5%，降幅較5月末收窄3.6個(gè)百分點(diǎn)；新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門檻值為12億元，同比增長(zhǎng)22%；新增建面百?gòu)?qiáng)門檻值為25.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17%。

總量方面，1-6月份新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建面之和分別為11594億元，5968億元和5162萬(wàn)平方米，貨值同比增長(zhǎng)23.2%，投資金額同比增長(zhǎng)42%，建面同比增長(zhǎng)3.4%，其中投資金額增幅顯著緣于核心城市核心地塊供應(yīng)量明顯提升。投資百?gòu)?qiáng)房企總量三個(gè)指標(biāo)均同比正增長(zhǎng)，房企投資積極性筑底回升。

從拿地企業(yè)來(lái)看，頭部房企投資強(qiáng)度持續(xù)領(lǐng)跑。上半年9家房企拿地金額突破200億元。其中，中海、保利發(fā)展均超500億元，綠城、金茂緊隨其后，超過(guò)390億元。

6月單月，央國(guó)企依舊主導(dǎo)土地市場(chǎng)。中海地產(chǎn)拿地金額近180億元，保利、建發(fā)房產(chǎn)超80億元，綠城、聯(lián)發(fā)、中國(guó)鐵建、金茂等加速擴(kuò)儲(chǔ)。財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企如濱江、邦泰等也在重點(diǎn)城市有所斬獲，區(qū)域性民企金帝集團(tuán)以超50億元競(jìng)得杭州蕭山錢江世紀(jì)城地塊。

前6月銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地集中度依然維持高位，銷售TOP10房企新增貨值占銷售百?gòu)?qiáng)新增貨量的73%，較2024年末增加約10個(gè)百分點(diǎn)，頭部房企市場(chǎng)主導(dǎo)地位進(jìn)一步鞏固。此外，銷售TOP11-20新增貨值占比8%，TOP21-30新增貨值占比7%，TOP31-50新增貨值占比7%，后50強(qiáng)新增貨值占比約6%，行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”格局持續(xù)深化。不過(guò)，值得注意的是，上半年仍有64%的銷售百?gòu)?qiáng)房企未進(jìn)行土地投資，市場(chǎng)參與度持續(xù)降低。

從投資強(qiáng)度來(lái)看，上半年銷售百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比為0.26，較2024年末提升近0.1，其中銷售TOP10拿地銷售比升至0.4，具備資金優(yōu)勢(shì)的頭部房企通過(guò)逆周期拿地進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，個(gè)別房企如金茂、濱江、綠城、建發(fā)拿地銷售比遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)水平。

7月延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，多數(shù)房企投資策略審慎

預(yù)判7月，克而瑞研究中心認(rèn)為，新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，不過(guò)基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

同時(shí)，城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇。核心一二線城市熱點(diǎn)恒熱是大概率事件，尤其是對(duì)于購(gòu)買力基礎(chǔ)相對(duì)雄厚的京滬深杭蓉等熱點(diǎn)城市而言，短期內(nèi)得益于高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，開盤去化率基本延續(xù)高位震蕩，短期內(nèi)這樣的趨勢(shì)還將延續(xù)；三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經(jīng)歷了近兩年的調(diào)整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，市場(chǎng)熱度處于跌無(wú)可跌有價(jià)無(wú)市停滯狀態(tài)，整體樓市回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導(dǎo)。值得關(guān)注的是，單城市區(qū)域、項(xiàng)目間冷熱分化還在持續(xù)加劇，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高熱。

投資方面，從房企角度來(lái)看，去庫(kù)存和優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)仍是行業(yè)主旋律，多數(shù)房企將維持審慎的投資策略，將銷售回款和現(xiàn)金流安全置于首要位置。

預(yù)計(jì)市場(chǎng)格局將進(jìn)一步分化，資金實(shí)力雄厚的央國(guó)企將繼續(xù)主導(dǎo)土地市場(chǎng)，重點(diǎn)布局一二線城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，而少數(shù)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部民企則可能選擇性參與競(jìng)拍，但整體投資力度有限。

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