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買房后按時付款、收房入住，卻遲遲拿不到房產證，購房者能否索要違約金？開發商與關聯公司該如何分擔責任？這起案例給出了清晰答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告趙磊向法院提出訴訟請求：

判令甲公司、乙公司向其支付逾期辦理房屋產權證違約金 10472816.9 元（以 62334384 元為基數，按照同期全國間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率加計 50% 的標準，自 2021 年 3 月 10 日計算至 2024 年 3 月 27 日）；

判令甲公司、乙公司共同向其支付保全保險費 9425.54 元。

趙磊稱，2020 年 4 月 9 日，他與乙公司簽署《商品房 / 車位認購意向書》，認購乙公司委托甲公司定向開發的一號房屋及兩個車位，明確了房屋總價款、付款方式等內容。他按約定支付了全部款項 62874384 元，2020 年 12 月 9 日甲公司交付房屋，他已入住。2021 年 1 月 8 日，他與乙公司簽訂《關于定向開發商品房及車位買賣之協議書》，確認房屋總價款 62334384 元，同意與甲公司簽署正式買賣合同。但甲公司與乙公司未按約定辦理產權登記，直到 2024 年 3 月 27 日他才取得房產證，故要求二公司支付違約金及保全保險費。

（二）被告的抗辯主張

甲公司辯稱，其不是案涉合同當事人，與趙磊不存在合同關系。案涉合同的簽約主體是趙磊和乙公司，它只是接受乙公司指令履行債務的第三人，根據法律規定，應由債務人乙公司承擔違約責任。且逾期辦證是因大連銀行不辦理抵押登記注銷手續，屬第三人原因，不應適用相關司法解釋，趙磊主張的違約金計算基數、利率和天數均不合理，不同意支付保全保險費。

（三）法院查明的關鍵事實

2020 年 4 月，趙磊與乙公司簽署認購意向書，購買一號房屋及車位，支付購房款 33230912 元、車位款 540000 元、裝修費 29103472 元，甲公司、乙公司及關聯公司分別出具票據。

2020 年 12 月 9 日，甲公司交付房屋，趙磊入住。2021 年 1 月 8 日，趙磊與乙公司簽訂買賣協議書，確認總價款 62334384 元，同意與甲公司簽署正式現房買賣合同。

甲公司與乙公司曾是關聯公司，簽有定向開發合作協議，一號房屋屬該定向開發項目。趙磊曾起訴要求二公司辦理產權登記，法院判決二公司在抵押登記注銷后十五日內協助過戶，二審維持原判，2024 年 3 月 27 日趙磊取得房產證。

案涉房屋因設有抵押導致逾期辦證，抵押未及時注銷是因乙公司與甲公司未按約定向大連銀行支付購房款。

二、案件分析

（一）爭議焦點

甲公司與乙公司是否應當承擔逾期辦理房產證的違約責任？

違約金的計算基數、利率和天數應如何確定？

保全保險費是否應由二公司承擔？

（二）法律分析

違約責任的承擔主體：乙公司作為案涉房屋的出賣方和實際收款方，雖非開發商，但作為合同相對方和房產實際權利人，未按約定履行義務，應承擔違約責任。甲公司作為項目開發商，承擔辦理權屬證書的義務，其關于逾期辦證系第三人原因、協助義務未屆至的抗辯與事實和法律不符，應與乙公司共同承擔責任。

違約金的計算：趙磊支付的裝修款是總房款的一部分，乙公司將購房款和裝修款分開支付是為規避監管，不影響總房款數額的認定，故應以總房款 62334384 元為基數。原告主張的利率加計 50% 無依據，應按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算。結合房屋交付和合同簽訂時間，違約金應自交房后 360 日起計算至 2024 年 3 月 26 日。

保全保險費：該費用是趙磊為維護權益支出的必要合理費用，應由二公司承擔。

三、裁判結果

法院判決：

甲公司、乙公司于本判決生效后七日內共同給付趙磊逾期辦證違約金 5200736.97 元；

甲公司、乙公司于本判決生效后七日內共同向趙磊支付保全保險費 9425.54 元；

駁回趙磊的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）合同當事人應全面履行義務

房屋買賣中，出賣方和開發商應按合同約定和法律規定及時辦理產權登記手續，不得因內部約定或規避監管而損害購房者權益，否則需承擔違約責任。

（二）違約金計算需合理合法

購房者主張違約金應依據法律規定和合同約定，計算基數、利率等需符合實際情況，出賣方不得以款項支付方式等理由否認總房款數額。

（三）關聯公司責任不可推卸

關聯公司之間的合作協議不能對抗購房者，開發商作為權屬辦理義務主體，實際出賣方作為合同相對方，均可能因逾期辦證承擔共同責任。

（四）合理維權費用應獲支持

購房者為維權支出的必要合理費用，如保全保險費等，可要求違約方承擔，以彌補維權損失。

若遇到類似的房產證辦理糾紛，建議及時咨詢專業律師，依法維護自身合法權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）