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農(nóng)村房屋及宅基地的買賣由于涉及集體經(jīng)濟(jì)組織利益，相關(guān)協(xié)議的效力和拆遷利益的分配常引發(fā)糾紛。下面這起連環(huán)買賣農(nóng)村房屋后遇拆遷的案例，法院的判決頗具代表性。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告趙磊向法院提出訴訟請(qǐng)求：

確認(rèn)其與孫偉簽訂的《買賣協(xié)議》無(wú)效；

判令孫偉、周強(qiáng)在 2021 年 4 月 2 日簽訂的房屋買賣合同無(wú)效；

依法判令四被告向其支付位于北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)前辛莊村Y號(hào)房屋院落（以下簡(jiǎn)稱 Y號(hào)院）所取得的全部搬遷總補(bǔ)償款 11823530 元的 50% 即 5911765 元；

訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

趙磊稱，2018 年 5 月 18 日，他與孫偉簽訂《買賣協(xié)議》，將 Y號(hào)院賣給孫偉，總面積 567.3 平方米，總款 450 萬(wàn)元。他依約交付房屋及宅基地，但孫偉未按約定付款。因該協(xié)議違背土地管理強(qiáng)制性法律規(guī)范，應(yīng)屬無(wú)效。訴訟中得知孫偉與周強(qiáng) 2021 年 4 月 2 日簽訂《房屋買賣合同》，二人惡意串通企圖取得搬遷利益，故申請(qǐng)追加周強(qiáng)為被告。Y號(hào)院面臨搬遷，周強(qiáng)家庭已獲得部分補(bǔ)償款及回遷房，他認(rèn)為自己對(duì)房屋建造裝修貢獻(xiàn)大，應(yīng)分得 50% 拆遷利益，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

孫偉、周強(qiáng)、周麗、吳昊辯稱，認(rèn)可前兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，兩份合同均無(wú)效。周麗、吳昊稱拆遷利益全劃歸周強(qiáng)名下，自己未獲利，不應(yīng)承擔(dān)支付義務(wù)。關(guān)于拆遷利益，趙磊非本村集體組織成員，其購(gòu)買房屋的合同也無(wú)效，無(wú)權(quán)要求分割拆遷利益，故不同意趙磊的第三項(xiàng)訴求。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

周強(qiáng)與吳昊系夫妻，周麗系二人之女。趙磊、孫偉、周強(qiáng)、周麗、吳昊均非前辛莊村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

2006 年 12 月，趙磊從前辛莊村村民季書明處購(gòu)買 Y號(hào)院，支付 14 萬(wàn)元，后與前辛莊經(jīng)濟(jì)合作社簽訂宅基地使用合同書，進(jìn)行了翻建。2018 年 5 月 18 日，趙磊與孫偉簽訂《買賣協(xié)議》，將 Y號(hào)院賣給孫偉，總房款 450 萬(wàn)元。

2021 年 4 月 2 日，孫偉與周強(qiáng)簽訂《房屋買賣合同》，將 Y號(hào)院以 1000 萬(wàn)元賣給周強(qiáng)，首付 300 萬(wàn)元，拆遷后付尾款 700 萬(wàn)元。

2024 年 Y號(hào)院拆遷，城建公司與周強(qiáng)、周麗簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，周強(qiáng)選房 224 平方米，總補(bǔ)償款等共計(jì) 10242090 元，已領(lǐng)取 60% 即 6145254 元。趙磊認(rèn)可孫偉支付房款 3817000 元，尚欠 683000 元。孫偉與周強(qiáng)的付款流水多為案外人轉(zhuǎn)賬，且有 60 萬(wàn)元備注為借款。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

趙磊與孫偉、孫偉與周強(qiáng)簽訂的兩份房屋買賣協(xié)議是否有效？

趙磊是否有權(quán)分割 Y號(hào)院的拆遷利益？

（二）法律分析

合同效力：農(nóng)村宅基地屬于集體所有，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不得購(gòu)買農(nóng)村房屋及宅基地。趙磊、孫偉、周強(qiáng)均非前辛莊村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，趙磊與孫偉簽訂的《買賣協(xié)議》、孫偉與周強(qiáng)簽訂的《房屋買賣合同》，均違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

拆遷利益分割：趙磊既非前辛莊村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，也不是 Y號(hào)院最后一手買受人。在農(nóng)村房屋連環(huán)買賣中，非本集體成員的買受人，即便對(duì)房屋有建造裝修貢獻(xiàn)，也無(wú)權(quán)依據(jù)無(wú)效合同分割拆遷利益，故趙磊要求分得 50% 拆遷利益的訴求無(wú)法律依據(jù)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)趙磊與孫偉簽訂的《買賣協(xié)議》無(wú)效；

確認(rèn)孫偉與周強(qiáng)簽訂的《房屋買賣合同》無(wú)效；

駁回趙磊的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋買賣的風(fēng)險(xiǎn)

合同無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)高：非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買農(nóng)村房屋，買賣合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定通常被認(rèn)定為無(wú)效，無(wú)法獲得房屋所有權(quán)。

拆遷利益難主張：即使簽訂買賣合同并實(shí)際占有使用房屋，遇拆遷時(shí)，非本集體成員的買受人難以主張分割拆遷利益，前期投入可能面臨損失。

（二）交易注意事項(xiàng)

明確身份限制：購(gòu)買農(nóng)村房屋前，需確認(rèn)自己是否為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，非本集體成員應(yīng)避免參與交易，以免合同無(wú)效引發(fā)糾紛。

謹(jǐn)慎評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)：農(nóng)村房屋買賣涉及宅基地使用權(quán)，法律限制嚴(yán)格，交易前應(yīng)充分了解相關(guān)法律法規(guī)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)咨詢專業(yè)律師。

（三）法律建議

若已涉及農(nóng)村房屋連環(huán)買賣并遇拆遷糾紛，應(yīng)保留好購(gòu)房合同、付款憑證、房屋建造裝修證據(jù)等，通過(guò)法律途徑厘清各方責(zé)任。但需明確，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員主張拆遷利益難以得到支持，應(yīng)以此為戒，遵守法律規(guī)定，避免此類交易。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）