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當(dāng)家庭成員患有嚴(yán)重疾病,喪失民事行為能力時(shí),其名下的房產(chǎn)被低價(jià)轉(zhuǎn)讓,這樣的房屋買賣合同是否有效?這起案例給出了明確答案。
一、案情梳理
(一)原告的訴求與緣由
原告周凱向法院提出訴訟請(qǐng)求:
確認(rèn)周莉、劉蘭及秦佳于 2019 年 1 月 31 日簽訂的北京市存量房屋買賣合同無效;
訴訟費(fèi)及保全費(fèi) 5000 元由自己承擔(dān)。
周凱稱,位于北京市海淀區(qū)一號(hào)房屋原系父親周明、母親劉蘭共有。2008 年 4 月 6 日父親去世,他放棄繼承,房屋由母親和姐姐周莉按份共有。2011 年左右母親患阿爾茨海默病,后被送至小區(qū)內(nèi)的甲公司看護(hù)。2019 年 1 月 31 日,周莉及其前夫馮軍將患有重度老年癡呆的母親從護(hù)理機(jī)構(gòu)接出,前往海淀區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心簽署合同,將房屋以 100 萬元低價(jià)轉(zhuǎn)讓給周莉的女兒秦佳,該款至今未支付。且合同上無母親簽字,只有捺印。2019 年 3 月 13 日母親去世,他認(rèn)為周莉和馮軍的行為存在故意和惡意,母親的行為并非真實(shí)意思表示,合同應(yīng)無效。
(二)被告的抗辯主張
周莉、秦佳辯稱,同意周凱的所有訴訟請(qǐng)求。2010 年發(fā)現(xiàn)母親行為異常,2012 年 12 月確診為阿爾茲海默癥、雙向情感障礙。2018 年秦佳想創(chuàng)業(yè),提出以買賣方式過戶房屋,當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)約 500 萬元,以 100 萬元低價(jià)轉(zhuǎn)讓,秦佳未支付房款。2008 年父親去世后,周凱放棄房屋份額,公證后房屋由周莉和母親各占 50% 份額,因周凱服刑未給予補(bǔ)償。辦理過戶時(shí)母親重度癡呆,無法寫字,由周莉代簽,用家鄉(xiāng)話提示母親回答登記部門詢問。秦佳涉嫌詐騙已被羈押,咨詢律師后得知房屋出售有問題,告知周凱后其起訴。
(三)法院查明的關(guān)鍵事實(shí)
周明與劉蘭育有周莉、周凱,秦佳是周莉之女。周明 2008 年去世,劉蘭 2019 年 3 月去世。
2012 年 12 月,劉蘭住院被診斷為老年性癡呆,出院總結(jié)及精神科會(huì)診均顯示其有癡呆癥狀;2019 年 3 月就診,診斷為阿爾茨海默病等。
一號(hào)房屋 2012 年 10 月登記在周莉、劉蘭名下,按份共有。2019 年 1 月 31 日,周莉、劉蘭與秦佳簽訂合同,以 100 萬元出售房屋,2 月 21 日產(chǎn)權(quán)登記至秦佳名下,秦佳未支付房款。
簽訂合同時(shí)劉蘭患有嚴(yán)重阿爾茨海默病,無法寫字,由周莉代簽,依靠周莉協(xié)助完成過戶,周凱申請(qǐng)保全房屋并提供擔(dān)保,法院已查封。
二、案件分析
(一)爭(zhēng)議焦點(diǎn)
周莉、劉蘭與秦佳于 2019 年 1 月 31 日簽訂的北京市存量房屋買賣合同是否有效?
(二)法律分析
民事行為能力對(duì)合同效力的影響:根據(jù)法律規(guī)定,不能辨認(rèn)自己行為的成年人為無民事行為能力人,實(shí)施的民事法律行為無效;不能完全辨認(rèn)自己行為的為限制民事行為能力人,實(shí)施民事法律行為需經(jīng)法定代理人同意或追認(rèn)。劉蘭在 2012 年就被診斷為癡呆,2019 年簽約時(shí)病情嚴(yán)重,無法獨(dú)立完成民事行為,簽訂房屋買賣合同及辦理過戶并非其真實(shí)意思表示。
合同簽訂的惡意與合理性:合同約定的房屋價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià),且房款未實(shí)際支付,結(jié)合劉蘭的病情,周莉作為監(jiān)護(hù)人及共有人,與秦佳簽訂合同的行為存在明顯惡意,損害了劉蘭的合法權(quán)益。
合同形式的瑕疵:房屋買賣合同上無劉蘭簽字,僅有捺印,且簽訂過程中需周莉提示才能回答問題,進(jìn)一步說明劉蘭不具備簽訂合同的民事行為能力,合同缺乏真實(shí)意思表示的基礎(chǔ)。
三、裁判結(jié)果
法院判決:
確認(rèn)周莉、劉蘭與秦佳于 2019 年 1 月 31 日簽訂的北京市存量房屋買賣合同無效。
四、案件啟示
(一)民事行為能力的重要性
當(dāng)家庭成員患有嚴(yán)重疾病可能影響民事行為能力時(shí),應(yīng)及時(shí)進(jìn)行民事行為能力鑒定,確定監(jiān)護(hù)人,避免在無民事行為能力或限制民事行為能力狀態(tài)下實(shí)施重要民事法律行為,如房屋買賣、贈(zèng)與等,以防權(quán)益受損。
(二)監(jiān)護(hù)人的責(zé)任與義務(wù)
監(jiān)護(hù)人應(yīng)依法履行監(jiān)護(hù)職責(zé),保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益,不得利用監(jiān)護(hù)便利侵害被監(jiān)護(hù)人利益。本案中周莉的行為違反了監(jiān)護(hù)人的法定義務(wù),其簽訂的合同被認(rèn)定無效。
(三)房屋交易的審慎性
房屋作為重大財(cái)產(chǎn),交易時(shí)應(yīng)確保當(dāng)事人意思表示真實(shí),價(jià)格合理,款項(xiàng)實(shí)際支付。以不合理低價(jià)交易且無實(shí)際付款的,可能被認(rèn)定為惡意串通,損害他人利益,導(dǎo)致合同無效。
(四)維權(quán)途徑的選擇
當(dāng)發(fā)現(xiàn)親屬的合法權(quán)益因無效合同受損時(shí),繼承人或利害關(guān)系人應(yīng)及時(shí)向法院提起訴訟,請(qǐng)求確認(rèn)合同無效,維護(hù)自身及被繼承人的合法權(quán)益。
若遇到類似的房屋交易糾紛,建議保留相關(guān)醫(yī)療記錄、合同文本、付款憑證等證據(jù),必要時(shí)咨詢專業(yè)律師,依法維護(hù)權(quán)益。
(此案例發(fā)生地為北京,為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。)
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