房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

當(dāng)家庭成員患有嚴(yán)重疾病，喪失民事行為能力時(shí)，其名下的房產(chǎn)被低價(jià)轉(zhuǎn)讓，這樣的房屋買賣合同是否有效？這起案例給出了明確答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周凱向法院提出訴訟請(qǐng)求：

確認(rèn)周莉、劉蘭及秦佳于 2019 年 1 月 31 日簽訂的北京市存量房屋買賣合同無效；

訴訟費(fèi)及保全費(fèi) 5000 元由自己承擔(dān)。

周凱稱，位于北京市海淀區(qū)一號(hào)房屋原系父親周明、母親劉蘭共有。2008 年 4 月 6 日父親去世，他放棄繼承，房屋由母親和姐姐周莉按份共有。2011 年左右母親患阿爾茨海默病，后被送至小區(qū)內(nèi)的甲公司看護(hù)。2019 年 1 月 31 日，周莉及其前夫馮軍將患有重度老年癡呆的母親從護(hù)理機(jī)構(gòu)接出，前往海淀區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心簽署合同，將房屋以 100 萬元低價(jià)轉(zhuǎn)讓給周莉的女兒秦佳，該款至今未支付。且合同上無母親簽字，只有捺印。2019 年 3 月 13 日母親去世，他認(rèn)為周莉和馮軍的行為存在故意和惡意，母親的行為并非真實(shí)意思表示，合同應(yīng)無效。

（二）被告的抗辯主張

周莉、秦佳辯稱，同意周凱的所有訴訟請(qǐng)求。2010 年發(fā)現(xiàn)母親行為異常，2012 年 12 月確診為阿爾茲海默癥、雙向情感障礙。2018 年秦佳想創(chuàng)業(yè)，提出以買賣方式過戶房屋，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)約 500 萬元，以 100 萬元低價(jià)轉(zhuǎn)讓，秦佳未支付房款。2008 年父親去世后，周凱放棄房屋份額，公證后房屋由周莉和母親各占 50% 份額，因周凱服刑未給予補(bǔ)償。辦理過戶時(shí)母親重度癡呆，無法寫字，由周莉代簽，用家鄉(xiāng)話提示母親回答登記部門詢問。秦佳涉嫌詐騙已被羈押，咨詢律師后得知房屋出售有問題，告知周凱后其起訴。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

周明與劉蘭育有周莉、周凱，秦佳是周莉之女。周明 2008 年去世，劉蘭 2019 年 3 月去世。

2012 年 12 月，劉蘭住院被診斷為老年性癡呆，出院總結(jié)及精神科會(huì)診均顯示其有癡呆癥狀；2019 年 3 月就診，診斷為阿爾茨海默病等。

一號(hào)房屋 2012 年 10 月登記在周莉、劉蘭名下，按份共有。2019 年 1 月 31 日，周莉、劉蘭與秦佳簽訂合同，以 100 萬元出售房屋，2 月 21 日產(chǎn)權(quán)登記至秦佳名下，秦佳未支付房款。

簽訂合同時(shí)劉蘭患有嚴(yán)重阿爾茨海默病，無法寫字，由周莉代簽，依靠周莉協(xié)助完成過戶，周凱申請(qǐng)保全房屋并提供擔(dān)保，法院已查封。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

周莉、劉蘭與秦佳于 2019 年 1 月 31 日簽訂的北京市存量房屋買賣合同是否有效？

（二）法律分析

民事行為能力對(duì)合同效力的影響：根據(jù)法律規(guī)定，不能辨認(rèn)自己行為的成年人為無民事行為能力人，實(shí)施的民事法律行為無效；不能完全辨認(rèn)自己行為的為限制民事行為能力人，實(shí)施民事法律行為需經(jīng)法定代理人同意或追認(rèn)。劉蘭在 2012 年就被診斷為癡呆，2019 年簽約時(shí)病情嚴(yán)重，無法獨(dú)立完成民事行為，簽訂房屋買賣合同及辦理過戶并非其真實(shí)意思表示。

合同簽訂的惡意與合理性：合同約定的房屋價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，且房款未實(shí)際支付，結(jié)合劉蘭的病情，周莉作為監(jiān)護(hù)人及共有人，與秦佳簽訂合同的行為存在明顯惡意，損害了劉蘭的合法權(quán)益。

合同形式的瑕疵：房屋買賣合同上無劉蘭簽字，僅有捺印，且簽訂過程中需周莉提示才能回答問題，進(jìn)一步說明劉蘭不具備簽訂合同的民事行為能力，合同缺乏真實(shí)意思表示的基礎(chǔ)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)周莉、劉蘭與秦佳于 2019 年 1 月 31 日簽訂的北京市存量房屋買賣合同無效。

四、案件啟示

（一）民事行為能力的重要性

當(dāng)家庭成員患有嚴(yán)重疾病可能影響民事行為能力時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行民事行為能力鑒定，確定監(jiān)護(hù)人，避免在無民事行為能力或限制民事行為能力狀態(tài)下實(shí)施重要民事法律行為，如房屋買賣、贈(zèng)與等，以防權(quán)益受損。

（二）監(jiān)護(hù)人的責(zé)任與義務(wù)

監(jiān)護(hù)人應(yīng)依法履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，不得利用監(jiān)護(hù)便利侵害被監(jiān)護(hù)人利益。本案中周莉的行為違反了監(jiān)護(hù)人的法定義務(wù)，其簽訂的合同被認(rèn)定無效。

（三）房屋交易的審慎性

房屋作為重大財(cái)產(chǎn)，交易時(shí)應(yīng)確保當(dāng)事人意思表示真實(shí)，價(jià)格合理，款項(xiàng)實(shí)際支付。以不合理低價(jià)交易且無實(shí)際付款的，可能被認(rèn)定為惡意串通，損害他人利益，導(dǎo)致合同無效。

（四）維權(quán)途徑的選擇

當(dāng)發(fā)現(xiàn)親屬的合法權(quán)益因無效合同受損時(shí)，繼承人或利害關(guān)系人應(yīng)及時(shí)向法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，維護(hù)自身及被繼承人的合法權(quán)益。

若遇到類似的房屋交易糾紛，建議保留相關(guān)醫(yī)療記錄、合同文本、付款憑證等證據(jù)，必要時(shí)咨詢專業(yè)律師，依法維護(hù)權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）