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當家庭成員患有嚴重疾病，喪失民事行為能力時，其名下的房產被低價轉讓，這樣的房屋買賣合同是否有效？這起案例給出了明確答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周凱向法院提出訴訟請求：

確認周莉、劉蘭及秦佳于 2019 年 1 月 31 日簽訂的北京市存量房屋買賣合同無效；

訴訟費及保全費 5000 元由自己承擔。

周凱稱，位于北京市海淀區一號房屋原系父親周明、母親劉蘭共有。2008 年 4 月 6 日父親去世，他放棄繼承，房屋由母親和姐姐周莉按份共有。2011 年左右母親患阿爾茨海默病，后被送至小區內的甲公司看護。2019 年 1 月 31 日，周莉及其前夫馮軍將患有重度老年癡呆的母親從護理機構接出，前往海淀區不動產登記中心簽署合同，將房屋以 100 萬元低價轉讓給周莉的女兒秦佳，該款至今未支付。且合同上無母親簽字，只有捺印。2019 年 3 月 13 日母親去世，他認為周莉和馮軍的行為存在故意和惡意，母親的行為并非真實意思表示，合同應無效。

（二）被告的抗辯主張

周莉、秦佳辯稱，同意周凱的所有訴訟請求。2010 年發現母親行為異常，2012 年 12 月確診為阿爾茲海默癥、雙向情感障礙。2018 年秦佳想創業，提出以買賣方式過戶房屋，當時市場價約 500 萬元，以 100 萬元低價轉讓，秦佳未支付房款。2008 年父親去世后，周凱放棄房屋份額，公證后房屋由周莉和母親各占 50% 份額，因周凱服刑未給予補償。辦理過戶時母親重度癡呆，無法寫字，由周莉代簽，用家鄉話提示母親回答登記部門詢問。秦佳涉嫌詐騙已被羈押，咨詢律師后得知房屋出售有問題，告知周凱后其起訴。

（三）法院查明的關鍵事實

周明與劉蘭育有周莉、周凱，秦佳是周莉之女。周明 2008 年去世，劉蘭 2019 年 3 月去世。

2012 年 12 月，劉蘭住院被診斷為老年性癡呆，出院總結及精神科會診均顯示其有癡呆癥狀；2019 年 3 月就診，診斷為阿爾茨海默病等。

一號房屋 2012 年 10 月登記在周莉、劉蘭名下，按份共有。2019 年 1 月 31 日，周莉、劉蘭與秦佳簽訂合同，以 100 萬元出售房屋，2 月 21 日產權登記至秦佳名下，秦佳未支付房款。

簽訂合同時劉蘭患有嚴重阿爾茨海默病，無法寫字，由周莉代簽，依靠周莉協助完成過戶，周凱申請保全房屋并提供擔保，法院已查封。

二、案件分析

（一）爭議焦點

周莉、劉蘭與秦佳于 2019 年 1 月 31 日簽訂的北京市存量房屋買賣合同是否有效？

（二）法律分析

民事行為能力對合同效力的影響：根據法律規定，不能辨認自己行為的成年人為無民事行為能力人，實施的民事法律行為無效；不能完全辨認自己行為的為限制民事行為能力人，實施民事法律行為需經法定代理人同意或追認。劉蘭在 2012 年就被診斷為癡呆，2019 年簽約時病情嚴重，無法獨立完成民事行為，簽訂房屋買賣合同及辦理過戶并非其真實意思表示。

合同簽訂的惡意與合理性：合同約定的房屋價格遠低于市場價，且房款未實際支付，結合劉蘭的病情，周莉作為監護人及共有人，與秦佳簽訂合同的行為存在明顯惡意，損害了劉蘭的合法權益。

合同形式的瑕疵：房屋買賣合同上無劉蘭簽字，僅有捺印，且簽訂過程中需周莉提示才能回答問題，進一步說明劉蘭不具備簽訂合同的民事行為能力，合同缺乏真實意思表示的基礎。

三、裁判結果

法院判決：

確認周莉、劉蘭與秦佳于 2019 年 1 月 31 日簽訂的北京市存量房屋買賣合同無效。

四、案件啟示

（一）民事行為能力的重要性

當家庭成員患有嚴重疾病可能影響民事行為能力時，應及時進行民事行為能力鑒定，確定監護人，避免在無民事行為能力或限制民事行為能力狀態下實施重要民事法律行為，如房屋買賣、贈與等，以防權益受損。

（二）監護人的責任與義務

監護人應依法履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，不得利用監護便利侵害被監護人利益。本案中周莉的行為違反了監護人的法定義務，其簽訂的合同被認定無效。

（三）房屋交易的審慎性

房屋作為重大財產，交易時應確保當事人意思表示真實，價格合理，款項實際支付。以不合理低價交易且無實際付款的，可能被認定為惡意串通，損害他人利益，導致合同無效。

（四）維權途徑的選擇

當發現親屬的合法權益因無效合同受損時，繼承人或利害關系人應及時向法院提起訴訟，請求確認合同無效，維護自身及被繼承人的合法權益。

若遇到類似的房屋交易糾紛，建議保留相關醫療記錄、合同文本、付款憑證等證據，必要時咨詢專業律師，依法維護權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）