據(jù)傳，下周要開城市工作會議，可能重啟2015年棚改貨幣化。

　　中國城市發(fā)展的每一次重大轉(zhuǎn)向，都伴隨著政策層面的頂層設(shè)計。新中國至今，我們一共有過四次全國城市工作會議，勾勒出城市化的演進軌跡。

　　前面兩次在困難時期后，分別是1962年和1963年，兩次會議聚焦“收縮城市規(guī)?！保ㄟ^限制人口流入、關(guān)停低效工業(yè)，將城市發(fā)展納入計劃經(jīng)濟軌道。

　　試圖縫合城市和農(nóng)村的裂痕。

　　1978年的第三次會議首次提出“控制大城市規(guī)模，發(fā)展中小城鎮(zhèn)”，開啟了城鎮(zhèn)化的新篇章。深圳、珠海等特區(qū)的設(shè)立，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的崛起，讓城市從“生產(chǎn)單元”向“經(jīng)濟引擎”轉(zhuǎn)型。

　　1978-2015年間，中國城鎮(zhèn)化率從17.9%躍升至56.1%，創(chuàng)造了人類歷史上最大規(guī)模的人口遷徙。

　　2015年的第四次會議，祭出“貨幣化棚改”大招。通過央行向地方注入資金，580萬戶棚戶區(qū)居民獲得現(xiàn)金補償，三四線城市房價兩年翻倍。這場“拆舊換新”運動，不僅消化了庫存，更催生了恒大、融創(chuàng)、碧桂園等巨頭。

　　盛宴過后，部分城市陷入債務(wù)壓力，為今日的風(fēng)險埋下引線。

　　四次會議，四次轉(zhuǎn)型。從計劃管控到市場激活，從生存導(dǎo)向到發(fā)展優(yōu)先，城市始終是經(jīng)濟的晴雨表。

　　2015年的棚改，更成為房地產(chǎn)黃金時代的“最后晚餐”。 之后，房住不炒的四字真決，結(jié)束了這一個歷程。

　　全國房價平均跌了30%。

　　但是，經(jīng)濟是有慣性的，依托土地、地產(chǎn)、債務(wù)、基建、經(jīng)濟的循環(huán)邏輯，很難在短時間完成轉(zhuǎn)型。地產(chǎn)也成為城市發(fā)展不可動搖的核心。

　　2023年起，多地推出“房票安置”政策，試圖以“以舊換新”替代現(xiàn)金補償，避免債務(wù)泡沫溢出。表面上看，這既消化了庫存，又避免了資金外流，但實際操作中卻漏洞百出。開發(fā)商為回籠資金，往往要求房票購房者額外支付部分現(xiàn)金，導(dǎo)致拆遷戶實際購房成本反升。更諷刺的是，部分三四線城市的房票只能在“鬼城”項目中使用，形成新的資產(chǎn)沉淀。

　　杭州、成都等強二線城市，憑借優(yōu)質(zhì)地塊和市場需求，房票去化率超60%。而東北、中西部的三四線城市，房票使用率普遍不足30%。某些城市甚至出現(xiàn)“房票黑市”，面值100萬元的房票僅能兌換70萬元現(xiàn)金。

　　妥妥的樓市金圓券。

　　2023-2024年，全國棚改2.0累計完成改造約150萬套，僅為2015年峰值的25%。房票未能激活市場，反而暴露了地方財政困境。

　　關(guān)于第五次城市工作會議的傳言，可能“半真半假”。方向大概率是對的，但力度又是可控的。

　　如今，我們城鎮(zhèn)化率已達(dá)66%，但戶籍城鎮(zhèn)化率僅47%，2.8億新市民的住房需求還未滿足。地產(chǎn)的內(nèi)需并未消失。這是城市工作會議的前提。

　　與2015年不同，此次政策肯定強調(diào)“債務(wù)可控”。

　　因此，未來的城市更新將呈現(xiàn)“三六九等”的分化格局。一線城市聚焦“拆改留”結(jié)合，如上海保留歷史建筑與商業(yè)開發(fā)并重；二線城市推行“以舊換新”，杭州將城中村改造與未來社區(qū)建設(shè)結(jié)合；三四線城市則以“微改造”為主，避免大拆大建。

　　既延續(xù)了城市化進程，又避免了資源錯配。

　　有一點可以肯定，房地產(chǎn)作為中國居民財富的“壓艙石”，其金融屬性無法回避，地產(chǎn)要么漲要么跌，沒有橫盤。若想穩(wěn)住市場，必然重塑對房產(chǎn)的預(yù)期。

　　傳聞無論真假，高質(zhì)量發(fā)展的框架不會改變。因此，城市的轉(zhuǎn)型不會重復(fù)2015年的故事，勢必要走出一條所謂“效率與公平并重、增長與安全平衡”的新路。

　　雖然歷史不會簡單重復(fù)，但人性對財富的追逐始終如一。

　　在存量博弈時代，城市間、人與人的命運分野早已注定：

　　少數(shù)玩家的盛宴，多數(shù)城市的靜默。