文/北京進深 林振興

六月，北京樓市沖出一匹“黑馬”——御湯山熙園。

這個六環外的項目，短短30天網簽了102套別墅，收金8.3億元。

七月第一周（6.30-7.06），御湯山熙園繼續發力，登頂北京住宅網簽套數冠軍。

7天網簽51套別墅，成交金額3.79億元。

在帝都，普通住宅都很難能做到這樣的成績，更何況它還是一個別墅項目。

將時間線拉長，從去年至今年5月，御湯山熙園的成交量幾乎都在個位數，甚至還有3個月“掛0”。

更離奇的是，隨著網簽量蹭蹭上漲，御湯山熙園的成交均價卻開始腰斬了。

5月，2套別墅的成交均價為4.25萬/平，套均1569萬；

6月，102套別墅的成交均價為2.12萬/平，套均814萬；

7月第一周，51套別墅的成交均價直接跌破2萬，降至1.96萬/平，套均743萬。

在此之前，御湯山熙園的成交均價維持在3.3-4.5萬/平區間。甚至去年7月，它的成交均價還達到過巔峰，超過6萬/平。

短短一年時間，是什么原因促使開發商打骨折賣別墅，是噱頭？還是另有隱情？

不止昌平，門頭溝的“半山別墅”項目——西山源著，更名為瀧悅·玖宸，價格也從原先一套1500萬起直降至790萬起，近乎“腰斬”。

01

御湯山熙園（別名：御湯山西區,玉湯山,玉湯山莊園）是一個老盤。

據資料介紹，它是北京規模最大最純粹的獨棟現房項目，分東西兩個區，共1053套獨棟現房。其中，東區基本售磬，（西區）熙園共664套現房獨棟。

2014年，陳某花了總價款1650萬元，向開發商天時房地產購買了一套（套內建筑面積）374.09平方米房子，彼時單價44107.03元/平。

不知道，這批老業主看到御湯山熙園現在不到2萬/平的房價，會不會哭暈在廁所。

同年，陳某還與北京偉聯物業管理有限公司（簡稱“偉聯公司”）簽訂《玉湯山莊園物業服務協議》。

2015年-2019年，偉聯公司陸續對案涉房屋進行維修，維修內容包含二層兒童房地暖空面板不顯示、一層老人房燈不亮、一層西側燭型燈口壞、地下娛樂區吊燈不亮，地下室洗手間前燈不亮等。

2018年1月23日，該房屋地下室自來水管斷裂，造成地下室跑水，屋內設施及物品有損壞。2018年6月26日又發生第二次跑水。

為了避免損失擴大，陳某請北京贏都建筑裝飾工程有限公司，對被水泡的部分進行了維修，該工程總造價785951元。

于是，陳某將開發商告上法庭。

該業主認為，天時公司和偉聯公司在履行法定及約定的對其房屋保修及管理義務時，因未盡到及時維修及謹慎管理的義務，并因此給其造成了巨大的財產損失，應當依法承擔賠償責任。

除了被業主狀告，該別墅區還發生過作業事故。

2023年4月1日，在小湯山鎮御湯山熙園1-141號別墅，作業人員進行下沉式花園擋土墻一側填土時墻體倒塌，造成1死2傷。

調查組認定，擋土墻未分步砌筑與回填，未設置抗傾覆構造措施，砌筑完成后在砂漿強度未達標的情況下即進行擋土墻背后填土作業，導致墻體倒塌，是事故發生的直接原因。

早在7年前，該別墅區也發生過類似慘案。2016年4月14日，御湯山別墅區2-79號發生墻體垮塌事故，造成裝修工人1死2傷。

02

御湯山熙園開發商為北京天時房地產開發有限公司，成立于2001年，注冊資本15000萬元。穿透可知，田在瑛和張寶玉分別持股99.9907%和0.0093%。

目前，田在瑛持有天時房地產價值1000萬的股權數額，被北京市昌平區人民法院凍結，凍結日期自2024-07-30至2027-07-29。

田在瑛名下還投資了霍爾果斯聚通榮貿易、北京福得偉業電梯維護、承德舜日商貿、霍爾果斯達觀股權投資合伙企業（有限合伙）、北京順天和科技、北京天下生活科技服務、中財瑞達（北京）資產管理和北京揚浦科技。

此前，天時房地產的股東列表中還有一位大佬——田在瑋，他在2019年退出股東序列。雖然退出持股，但田在瑋仍是公司經理。

提到田在瑋，不得不說到有著“亞洲最大社區”之稱的天通苑。

1998年，北京啟動首批經濟適用房建設，天通苑社區為其中之一。

曾任哈爾濱市綜合開發建設總公司總經理的黑龍江人田在瑋，攜經濟適用房開發經驗來到北京，組建了順天通集團，投入了天通苑社區的開發建設。

此外，天時房地產也不僅限于地產領域，它的手向多個業務板塊延伸下去。

它名下投資了北京中宏瑞德投資管理中心（有限合伙）、北京愿悅投資管理、北京地緣天筑房地產、海南瑞廣農業投資、蕪湖信廣誠投資中心（有限合伙）、北京嘉翔盛世投資管理等。

目前，天時房地產持有上述多家子公司的股權遭法院凍結。