有人說 ，現(xiàn)在的龍華在走福田的路子，而光明在走龍華的路子！

龍華的紅山相當(dāng)于福田的香蜜湖，北站相當(dāng)于安托山；光明的鳳凰城類似龍華的紅山，光明中心區(qū)相當(dāng)于龍華的北站。

早在前幾年光明就深受購房者追捧，和沙井的博弈從未停止；這幾年潮水褪去，加上新房供應(yīng)集中爆發(fā)，一度成為深圳新房最卷的區(qū)域之一。

歷經(jīng)了大起大落的光明樓市，如今現(xiàn)狀如何？未來怎么發(fā)展？

據(jù)網(wǎng)上數(shù)據(jù)，光明去年到現(xiàn)在入市的24個/批次新盤，共4116套住宅，目前已售3113套（含備案+簽認(rèn)購書），整體去化率約75.6%！

剔除部分轉(zhuǎn)現(xiàn)售的房源外，剩余可售約1239套。在不新增的情況下，按目前一個月去化400+套的速度，只夠賣三至四個月！

二手房方面，上半年光明二手住宅網(wǎng)簽599套，環(huán)比增長21.7％，同比增長117.8％，是全市唯一一個二手房成交量同比、環(huán)比雙雙上漲的區(qū)域！

數(shù)據(jù)源于深圳住建局

可惜一二手房的熱銷并沒有帶動區(qū)域的房價，目前光明二手掛牌均價為4.5萬，公明在3.4萬，相比去年基本沒啥變化。

具體到每個小區(qū)，除了龍光玖龍臺、傳麒山、光明大第幾個老牌標(biāo)桿在6字頭，其余都在4-5萬/㎡。

圖源貝殼

造成這樣的窘境，一方面是前幾年光明太早透支了區(qū)域價格，本地產(chǎn)業(yè)又還沒完全起來，缺少有力的內(nèi)需支撐高房價；

另一方面，這幾年大家也對光明逐漸回歸理性，僅靠目前的基本面，難以讓本地和南山寶安的外溢認(rèn)可，觀望情緒依然比較重。

那未來幾年光明整體的價格有機會起來嗎？

首先，接下來的光明還會有大量標(biāo)準(zhǔn)化/同質(zhì)化的二手房進(jìn)入二手市場。

近三年光明供應(yīng)了海量的新房，面積段基本差不多，以一百平上下的3-4房為主。單2023年光明就有1.3萬多套，像峰境譽府、潤曦府、時光境...幾乎都是89-120平的3-4房，產(chǎn)品幾乎差不多！

這些項目高度相似高度聚集，地段、價格和產(chǎn)品都是大差不差，這種情況價格想起來只會更加艱難。

其次，如今的光明仍處在發(fā)展期，內(nèi)循環(huán)購買力還需要一段時間的沉淀。

雖說規(guī)劃了科學(xué)城和不少新興科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，但不少商業(yè)、文體設(shè)施還停留在規(guī)劃階段。

現(xiàn)在的深圳已經(jīng)過了高速發(fā)展的階段，增速開始放緩，短期內(nèi)指望這些來拉動房價并不實際。

先看看當(dāng)下的光明基本面如何？從通勤、產(chǎn)業(yè)、城市面貌和房價來分析：

1、市區(qū)通勤

光明人翹首以盼的13號線鴿了一年又一年，目前僅靠一條6號線在支撐，這對上下班大量涌入南山的人流實在是杯水車薪。

如果要到科技園，還得地鐵繞行一小時十多分鐘，通勤體驗相當(dāng)煎熬。開車只能依賴南光和龍大兩條高速，幾乎沒有其他可選，上下班高峰期會比較堵。

待這幾年集中入市的商品房和政策性住房陸續(xù)交房后，這個問題還會加劇。

2、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

光明的規(guī)劃最早以鳳凰城作為熱點，之后就是中心區(qū)的概念，再就是科學(xué)城。

雖然對比到前海、太子灣、深超總、香蜜金融街等概念，各方面條件都要弱上幾個level ，但目前光明產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭不錯，2024年GDP增速全市前三，2200多家高新企業(yè)駐扎。

今年頭兩個月，又新增了1493家企業(yè)和963家個體戶，持續(xù)新增的企業(yè)和人口涌入也說明這里的經(jīng)濟活力比較強勁。

3、城市面貌

光明相比羅湖、龍崗等老城區(qū)，有一個顯著且天然的優(yōu)勢就是新！

因為開發(fā)的晚，這里大多數(shù)都是待建設(shè)的空地，沒有復(fù)雜的歷史遺留問題，規(guī)劃的前瞻性也高出很多。

整體道路更加寬敞和整潔，早期住宅圍繞著東周、新城、紅花山幾大公園組團而建，大型配套集中性更高，普遍離地鐵也更近些。

相比之下，遠(yuǎn)郊其他片區(qū)基本都是在城中村和廠房中夾縫求生，之后的向上發(fā)展只能依靠舊改。

4、區(qū)域房價

光明目前二手房價格在3-5萬多/平，其中5萬多的單價主要靠幾個標(biāo)桿和19-21年入市的次新小區(qū)支撐，大部分小區(qū)都在3、4萬一平。

不難發(fā)現(xiàn)，小區(qū)之間的價差基本都在一兩萬左右，分化沒有像南山、福田等區(qū)域那樣明顯。

雖然前文提到未來幾年光明整體價格很難起來，但個別板塊很可能會率先起跑，加劇樓市的分化！

為什么這么說？

光明、龍華都是從寶安分離出來的新區(qū)，龍華起步較早，已經(jīng)進(jìn)入學(xué)位/商業(yè)/交通兌現(xiàn)的第二階段。

光明雖然不能直接對標(biāo)龍華，但兩者的樓市發(fā)展模式十分相似，發(fā)展周期可以參考。

先聊龍華

13-15年是龍華的高光時刻，連續(xù)三年漲幅全市第一，被冠名“宇宙中心”；17-19年進(jìn)入橫盤期，此時紅山、上塘等核心板塊都只是企穩(wěn)；

20-21年隨著規(guī)劃兌現(xiàn)，龍華房價來到新的高峰，紅山?jīng)_上12萬、上塘也達(dá)到10萬，而觀瀾、大浪還停留在5、6萬，樓市分化逐漸顯著！

再看光明

19-21年是屬于光明的巔峰期，彼時光明被稱為下一個南山，同樣全域暴漲，熱火朝天；22-24年是激情退潮的時刻，僅核心板塊在巍巍支撐。

對比下來，光明的鳳凰城類似龍華的紅山；光明中心區(qū)相當(dāng)于龍華的北站。

參考龍華的發(fā)展節(jié)奏，光明在下個樓市周期開啟時，憑著產(chǎn)業(yè)、人口的大量涌入，以及商業(yè)、學(xué)校和13/29號線的集中落地，內(nèi)需購買力和認(rèn)可度也會逐漸起來。

屆時，率先兌現(xiàn)的板塊將成為新的價值高地，出現(xiàn)新的二手標(biāo)桿，就像班級里的優(yōu)等生；而那些產(chǎn)業(yè)/配套跟不上的板塊，也將跑輸大勢。

這點在新房上已經(jīng)初見勢頭：像鳳凰城的潤曜府、觀玥名邸和時光境，去年已經(jīng)漲了一波；但玉田和長圳的新房，還需要打骨折才能賣出。

板塊和板塊之間、樓盤和樓盤之間的價值就是這么被逐漸拉大！

就像今天龍華的紅山，誕生了金亨利、匯龍灣和水榭花都等幾個標(biāo)桿；龍崗的大運出現(xiàn)了陽光天健城、奧林華府、中森雙子座和綠景大公館這四小龍...

日異月新一直是樓市發(fā)展的主旋律，在快節(jié)奏的浪潮下，需要長期持續(xù)關(guān)注市場行情，才能有敏銳和獨到的眼光押中寶。