在探討商鋪投資時，很多人對商鋪有著莫名的執著，而個人投資者常接觸的商鋪，不少都以便利店為落點。

過去，便利店賺錢相對容易，核心原因在于缺貨。那時候，只要能拿到貨、把店開起來，基本就能盈利。但現在，市場早已不是缺貨的狀態，甚至出現了貨物過剩的情況。在這樣的背景下，便利店之間的競爭邏輯發生了根本變化。誰能以更低的代價批量拿貨，或者在同樣價格下擁有更好的品質，誰才能在競爭中勝出。

如今，便利店面臨著不少強大的競爭對手。首先是臨時折扣店，這類店主要針對對價格非常敏感的客戶，憑借低價策略搶占市場份額。其次是會員制商店，像山姆會員店，不僅商品量大、品質高，商場環境適合逛街，價格也很有吸引力，主要面向中產以上人群。這些競爭對手都有著強大的供應鏈體系，這正是它們能夠在市場中勝出的關鍵。如果沒有這樣的供應鏈能力，想在便利店行業賺錢，難度極大。

再看便利店的數量變化。2010 年，全國便利店僅有 5.2 萬家，而到 2024 年 12 月，這個數字增長到了 19.6 萬家，短短十幾年間增長了近四倍。從數據表面看，似乎是市場需求旺盛才推動了這樣迅猛的增長。但實際上，增長的部分中很多是連鎖店面，傳統的小賣部生存空間被嚴重擠占。從供需層面來看，便利店行業可能已經發展到了極致，店面存在過度擁擠的可能性，這一點需要投資者仔細評估。

從需求端來說，經濟的增量決定著需求的增量。以煙和酒為例，它們的消費場景多集中在送禮和應酬。過去，這些場景的需求很大一部分來自政企相關的合作團購。但隨著禁酒令的出臺以及經濟下行周期的到來，相關需求大幅下降，幾乎攔腰斬斷。所以，當下需求層面的情況并不樂觀。

作為便利店，便利性是其核心優勢之一。以前，人們路過便利店，口渴了買瓶水，更多是 “順便” 的行為。但現在，電商外賣競爭激烈，人們打開手機 APP 就能下單購物，根本不需要特意路過便利店，便利店的 “便利性” 優勢被嚴重削弱。在這種情況下，便利店離消費者 100 公尺還是 200 公尺，已經不那么重要了，過去看重的選址邏輯也被徹底顛覆。

綜合來看，當下從貨物層面、店面數量、需求層面到便利性，便利店商鋪的四大基本分析邏輯都發生了根本性改變。雖然不能直接判定商鋪是否值得投資，但可以通過幾個指標進行簡單評估。

第一個指標是租金回報率，至少要在 3 個點以上。要知道，經營貸、企業貸款等的利率通常在 3.0 左右，租金回報率至少要能覆蓋融資成本，這樣的投資才具備基本的可行性。

第二個指標是空置率。可以參考住宅出租的情況，好的地段和居住環境，租客搬走后，一個月左右就能找到新租客，這樣的房產就是優質的。但商鋪不同，很多商鋪空置率超過半年，如果投資者沒有把握在半年內把商鋪租出去，那這樣的商鋪很可能不是好的投資選擇。

第三個指標是流動性，也就是商鋪的變現能力。投資者要考慮，當想賣掉商鋪時，能在多久內賣出。通常情況下，快速變現往往伴隨著折價，可能是 20% 甚至 30% 的折價，投資者要考慮自己是否能承受這樣的價格波動。如果經過這三個層面的考量，各方面都比較劃算，那這樣的店鋪或許是個不錯的投資標的。

其實，不管是房地產還是商鋪相關的問題，都可以說是上個時代紅利留下的歷史問題。時代紅利的產生，往往源于大量資金的流入，而沒有哪個時代的紅利能持續一輩子，資金總是會流動的。如果房地產紅利已經結束，就意味著資金會流向新的時代紅利領域，我們需要思考下一個時代的紅利在哪里。

三年多前、四年前提出的共同富裕理念，值得我們關注。共同富裕意味著老百姓能輕易接觸到金融工具。未來的時代紅利，很可能從地產紅利轉向金融紅利，也就是資本市場的紅利。

當還在糾結要不要投資商鋪時，不妨想想投資的底層邏輯。投資商鋪，本質上是希望獲得資本利得。但如果時代紅利已經改變，投資者就該換個思路，把有限的資產和資金配置到下一個時代紅利領域，這樣才有可能搭上共同富裕的列車，在下一個時代紅利中實現更好的資產增值。