隨著這兩年保租房的大量入市，我國租賃住房的市場格局正在經歷劇烈變化。整個租賃行業進入了明顯的分化期，市場化出租房+保租房并駕齊驅的格局逐漸形成。

這個背景也催生了兩種有趣的現象。

一方面是各類市場化的住房租賃企業，在積極通過各種方式應對沖擊，力爭實現錯位發展，所以近年來租房市場上的產品供應形態，也在走向多元化。

而另一方面，隨著入市的保租房項目越來越多，其在定位、定價上的問題和產品、管理上的短板，也開始顯現出來。

租賃市場在加速分化的同時，也暴露了許多亟待正視的問題。

保租房放量沖擊租賃市場

競爭白熱化下，賽道正加速分化

“十四五”以來，保租房放量規模不斷加大，這不僅會分流租戶，還對市場整體租金水平產生了抑制作用。

不少租賃企業都表示業務受到了影響，不得不重新制定業務戰略。要么就走“打不過就加入”的路線，讓自己的項目也成為保租房；要么就得趕快找到差異化的定位，避開正面競爭。各類租賃企業的市場戰略，正在加速分化。

其實許多有能力、有條件的企業，都希望能夠走上納保這條路，萬科泊寓就非常典型。

基于可觀的納保規模，即使是在房地產業務整體承壓的背景下，萬科的租賃業務也始終表現亮眼。在其第三季度季報中，租賃業務的營收規模與開業規模都創下了歷史新高。

而且泊寓的出租率也一直比較穩定。其寧波朗拾、杭州彩虹天空之城、深圳和頌軒、天津濱海大都會等項目，都實現了開業即滿租。點這里，提升租金收繳效率，規避合同風險

然而納保的條件，畢竟不是所有項目都能符合的，所以差異化競爭是多數企業都會選擇的一條路。

這兩年許多市場化的公寓品牌，開始瞄準更多元化的租賃群體、打造形態更豐富的產品，逐漸形成能與保租房進行錯位競爭的產品線。

比如招商伊敦就已經建立了“壹間公寓”、“壹棠服務公寓”、“壹棧人才公寓”三大產品線，目標客戶覆蓋城市白領、中高端商務精英、城市青年人才等，為有著不同消費能力和居住要求的群體，建立了差異化的產品，產品線的梯度非常清晰。

又比如相對高端且傾向于主題化、酒店化定位的長租公寓產品，也是今年才逐漸聚集關注度的一條細分賽道。

招商伊敦的上海國際郵輪港壹棠服務公寓，就是一家以親子度假為主題的服務式公寓，主打偏休閑度假類的旅居需求。

萬科泊寓前陣子也曾發文表示，旗下高端長租公寓品牌“富瑞斯”將在濟南CBD、蘇州高新區、深圳太子灣等城市核心區域，落地多個新項目。這個動態似乎預示著，萬科要開始在高端服務式公寓賽道發力了。

除了房企之外，連傳統酒店品牌也在布局公寓賽道，比如錦江酒店此前就宣布推出其首個企業公寓品牌“途羚公寓”，主要面向星級酒店等企業單位，提供員工租住解決方案。

看來在保租房的沖擊之下，不少企業開始轉向高端市場與特殊租住需求，服務式公寓賽道再次聚集了眾多目光。

還比如一條更小眾的賽道，也迎來了越來越多的布局者，那就是產業園配套公寓。

據邁點統計，目前全國國家級、省級開發區總數大約有2700多個，各類產業園區數量達8萬多個。

這些開發區、產業園通常需要配備充足的配套公寓，來解決大批產業人才的居住需求，達到產城融合的目的。所以拓展產業園項目，也逐漸成為一些公寓品牌新的布局方向。

總體來看，增加租賃市場中差異化產品的供應是一件好事，能夠更廣泛的解決多樣化的城市租住需求。

隨著保租房的市占率逐步提高，未來布局差異化租賃產品的企業也許會越來越多，形成保租房與多元化租賃產品相互補充的供應格局。

部分保租房短板顯現

需重構定位邏輯、回歸保障屬性

在市場化租賃企業發力中高端賽道的同時，我們本應期待保租房這個品類能真正接管中低端租賃市場，大批量地滿足青年群體的基本租住需求。

然而事實的走向卻似乎出現了一些偏差。前陣子在小明發布的數篇保租房主題文章下，都有大量讀者留言分享了他們對保租房市場的切身觀察，發現有部分保租房顯現出了在定位和管理上的短板。

這也讓許多市民對保租房的發展產生了疑慮，擔心保租房會不“保租”。小明結合多方觀點，總結了現在部分保租房顯現出來的幾類關鍵問題。

一是產品定位的錯位。

前陣子數支保租房REITs底層資產出現出租率下滑，一個重要原因是戶型太大，出租受阻。其中一個項目，77平方以上戶型和60平以下戶型的比例為6:4。還有媒體統計過杭州的保租房產品供應結構，發現一居室戶型的比例只有34.9%。

這一點不免讓人感到困惑，因為保租房建設的初衷是為了解決新市民、青年人群的租賃需求。兩房及以上的戶型無論在面積上還是在價格上，都和這類人群不太匹配。

二是部分項目定價偏高。

關于這一點，不同城市的讀者都有這種感受。比如上海某高新人才公寓，一房戶型的月租金比旁邊民宅高出了40%，而且離地鐵站更遠。

又比如昆明某新入市保租房項目，啟動選房一個月只租出去8套，因為租金太高且不臨地鐵站，出現了嚴重的滯租。點這里，了解云租賃系統

還有不少市民吐槽，許多出租屋都是家電齊全拎包入住的，可是有些保租房在相同甚至是更貴的租金下，在配置和地段上卻比不過前者，性價比不高。

定價偏高淡化了這些項目的保障性質，普通白領無法承受租金或有更具性價比的選擇，而能負擔起租金的高級白領又可能看不上，或者干脆咬咬牙買剛需新房了。

所以這些比較貴、配置條件又說不上特別好的保租房，實際上是處于市場真空層，并沒有想好房子要租給誰。

三是昂貴的附加收費。

許多保租房項目，乍看上去租金確實比周邊便宜一些。但不少租客真正住進去之后才知道，各類附加收費都比一般住宅區要昂貴。

比如成都某保租房項目的物業費達到了4.2元/月/㎡，雖然租金不高，但加上這項大頭費用之后，租賃成本一下子就超過了周邊的住宅小區。

又比如停車費，某保租房項目的月卡是800元，而隔壁小區只要500月，這多出的費用加在租賃成本上，立馬拉低了保租房的性價比，偏離了初衷。

四是普惠性不足。

保租房的定位是解決新市民、青年人群的租住需求，這看似沒什么問題，但在執行層面會出現各種普惠性不足的情況。

比如不少城市的保租房只對企業開放配租。小明此前曾路過一些看上去品質不錯、地段絕佳的保租房項目，好奇要什么條件才能入住。

上網查詢后才知道，項目改造完畢沒多久就面向大型企業租完了，又或者項目是專門面向引進的高端人才配租的。

一般的個人租戶如果不在大型企業供職，基本沒有渠道去申請這些配置好、地段好的保租房。這道無形中的門檻，又進一步淡化了保租房的普惠意義。點這里，了解云租賃系統

又比如，保租房本應面向青年白領，但不少項目卻一邊規劃了不少兩房甚至是三房戶型，另一方面卻又不向家庭租戶開放申請。

結果就出現了比較尷尬的情況。要么是單身白領用不了這么大面積、承受不了租金，轉而去租普通住宅；要么是配租的企業只能按照臥室數量來要求員工進行合租，這也并不符合青年群體對私密空間的需求，十分矛盾。

還有不少市民認為，保租房面向的所謂“新市民”，定義太局限了。那些在某城市工作多年卻未能買房的老市民，或是35歲以上的“非年輕白領”，很難享受這個福利。

據貝殼研究院數據顯示，在全國重點40城的租賃成交中，2023年35歲以上的租客占比超過了35%，較2021年提升了4.9個百分點。尤其是一線城市，35歲以上租客的占比“突飛猛進”。

因為當前我國一線城市的城鎮化率已經趨于飽和，人口流入注定逐步放緩，租房客群中年化是不可逆的趨勢。然而保租房所面向的群體，是否能夠覆蓋到上述這類市民，是要打個問號的。

總而言之，雖然保租房放量越來越快，但似乎始終沒有確立清晰的受眾畫像，或者說還有許多實際的社會因素沒有考慮進去，以至于其普惠性引起了越來越多的擔憂。

結 語

在市場化租賃企業的競爭策略和布局愈發多元化、差異化、高端化的當下，社會對保租房的期待也越來越高，希望這個品類能夠切實解決市民的住房問題。

然而從目前的趨勢來看，無論是市場化公寓品牌還是保租房運營企業，都有各自的種種難關要去攻克。

可以說我國的住房租賃市場正在經歷歷史性的分化，這也是各類租賃企業戰略轉向的一個關鍵節點。小明期望看到未來的租賃市場，能夠不斷走向規范化與多樣化。

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