房貸申請變難？銀行年報揭示：業務重心已轉移！

37萬億房貸遭冷落？銀行年報暴露信貸大挪移真相。

樓市政策松綁，為何房貸反而更難？銀行策略大揭秘！

囤房貸款秒批 vs 房貸排隊三月：銀行的信貸天平正在傾斜。

2025年4月，安徽蚌埠某老舊小區門口掛上了"保障房改造示范項目"的橫幅。郵儲銀行1.45億資金注入后，403套空置商品房被政府收儲，搖身變為保障性住房。而就在同一城市，白領小陳的房貸申請卻被銀行告知"需補充近三年完稅證明"，這是他購房路上收到的第3次材料補交通知。

這種"冰火兩重天"的信貸現象，正在中國銀行業密集上演。光大銀行5億元改造上海178套"老破小"為人才公寓，青島銀行公開宣布"2025年主攻對公業務"，與之形成鮮明對比的是：建設銀行個人貸款不良率攀升0.33%，浦發銀行按揭貸款審批周期從15天延長至45天。

大伙兒看看下面這兩張圖就能秒懂：

翻開2024年銀行年報，對公業務營收增速比零售業務平均高出4.2倍：

工商銀行公司貸款余額突破17.48萬億，增速8.3%遠超個人貸款3.5%

平安銀行對公利潤占比從11.9%飆升至79.7%，零售利潤卻暴跌94%

招商銀行對公利潤增長20.48%，零售利潤下降9.28%，打破"零售之王"神話

這組數據揭開了銀行業務轉向的底層邏輯：當個人房貸平均利率跌破3.5%，對公貸款卻能維持4.2%以上息差。更關鍵的是，六大行對公貸款不良率平均0.76%，而個人貸款不良率已達1.43%。

去年，大多數銀行表現出“對公業務利潤增長，零售業務利潤下降”的特征。

具體情況，大家可參考下圖，統計的正是2024年部分國有、股份行利潤變化情況。

案例1：郵儲銀行的"蚌埠模式"

在安徽蚌埠的保障房項目中，郵儲銀行創新采用"收購-改造-租賃"閉環：

政府篩選符合條件存量商品房

銀行提供專項收購貸款（年利率4.05%）

住建部門統一裝修后納入保障房體系

該模式既消化了當地12.3萬套商品房庫存，又讓銀行獲得穩定收益，更關鍵的是——1.45億貸款對應403套房源，平均單套融資36萬元，遠低于開發商項目貸風險。

案例2：光大銀行的"魔都變形記"

上海楊浦區178套90年代老房改造，光大銀行提供5億元15年期貸款：

將40-60㎡老房擴建為70-90㎡人才公寓

引入智能家居、共享辦公等新業態

與區政府簽訂10年包租協議（年租金收益率5.2%）

這種"城市更新+人才引進+穩定收益"的組合拳，讓該行對公貸款不良率保持在0.7%低位。

銀行集體"變臉"背后，是三重壓力測試：

政策考核壓力：制造業貸款增速需超12%、綠色信貸占比提升至15%的監管指標，倒逼銀行調整信貸結構

風險控制壓力：信用卡逾期半年未償金額突破1239億，同比激增26.3%，而企業貸款違約率同比下降1.8%

盈利生存壓力：對公業務綜合收益率達3.2%（包含代發工資、供應鏈金融等衍生收益），是零售業務的1.7倍

某股份制銀行信貸部負責人透露："現在放1億制造業貸款，能直接完成銀保監會的三項考核指標，而放1億房貸只能算普通業績。"

面對信貸資源配置的結構性變化，需掌握三大生存法則：

信用資產化

工資流水需覆蓋月供2.5倍（2025年銀行普遍要求）

個人所得稅APP年度申報記錄需完整（替代傳統收入證明）

建議保持征信查詢次數季度≤3次（部分銀行已設紅線）

杠桿精算化

存量房貸利率高于5%可考慮提前還款（需計算違約金成本）

消費貸余額需控制在年收入30%以內（多家銀行內部風控新規）

優先償還利率超6%的信用貸（避免影響房貸審批）

政策套利術

重點城市人才購房補貼（如上海臨港片區最高200萬）

共有產權房公積金貸款額度上浮20%新政

"賣舊買新"退稅優惠延長至2027年

【未來三年信貸預言】

房貸分層化：公務員、國企員工審批通過率將比自由職業者高37%

對公賽道內卷：綠色信貸、專精特新企業貸款可能出現"價格戰"

零售業務觸底：2026年或迎來信用卡利率市場化改革窗口

正如平安銀行行長冀光恒所說："未來不會存在純零售銀行，但對公業務必須成為穿越周期的壓艙石。"在這個信貸資源配置重構的時代，普通人更需要讀懂銀行的"資產負債表語言"。