借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)不止是名義產(chǎn)權(quán)人不誠(chéng)信，還可能因?yàn)槊x產(chǎn)權(quán)人欠債被債權(quán)人查封執(zhí)行！如果發(fā)生這種情況，實(shí)際所有人提執(zhí)行異議，能否支持？

介紹個(gè)案子，小張和老張是父子關(guān)系，因小張買(mǎi)房不能辦理貸款，所以借老張名義買(mǎi)房，簽訂的《借名買(mǎi)房協(xié)議》約定房款由小張付，房屋產(chǎn)權(quán)歸小張，條件允許時(shí)老張配合辦理過(guò)戶。后來(lái)，老張因欠款被法院強(qiáng)制執(zhí)行，他名下的這套房被法院查封。小張向法院提起執(zhí)行異議，稱他才是這套房的實(shí)際所有權(quán)人，要求停止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行并解除查封。這個(gè)執(zhí)行異議能成立嗎？

這個(gè)執(zhí)行異議被法院駁回了，法院認(rèn)為設(shè)立或變更物權(quán)應(yīng)經(jīng)登記公示，雖然老張和小張有協(xié)議，但雙方是親屬關(guān)系，即便家庭成員之間對(duì)該房產(chǎn)的權(quán)屬存在內(nèi)部約定，也不能對(duì)抗善意第三人。據(jù)此，駁回了小張的訴請(qǐng)。

那假如借名買(mǎi)房的雙方不是親屬關(guān)系，而且能提供真實(shí)的協(xié)議和資金支付的證據(jù)，碰到這種名義所有權(quán)人因欠債被執(zhí)行房產(chǎn)的情況，實(shí)際所有人提執(zhí)行異議能支持嗎？

從以往的案例來(lái)看，這種執(zhí)行異議很少有被支持的。法院主流的觀點(diǎn)是，物權(quán)應(yīng)辦理相應(yīng)的公示登記，借名買(mǎi)房這種協(xié)議只能產(chǎn)生債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，這種債權(quán)不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。

實(shí)際上，簽訂房屋買(mǎi)賣合同但沒(méi)來(lái)得及辦理過(guò)戶時(shí)，如果遇到原產(chǎn)權(quán)人欠債被執(zhí)行房產(chǎn)，符合法定條件購(gòu)買(mǎi)人提執(zhí)行異議是可以支持的。最高院《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》中有這樣的規(guī)定，在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

房屋買(mǎi)賣合同產(chǎn)生的也是債權(quán)，為什么能對(duì)抗執(zhí)行呢？其實(shí)借名買(mǎi)房協(xié)議也可以理解為一種特殊的房屋買(mǎi)賣協(xié)議，關(guān)鍵是是否完全符合剛才的四個(gè)條件。

仔細(xì)想想，前三個(gè)條件都可能符合，借名買(mǎi)房協(xié)議肯定是在法院查封前簽的，出資一方也應(yīng)該實(shí)際占有使用房屋，還付了房款，但第4個(gè)條件“非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”不太可能符合。因?yàn)椋彩墙杳I(mǎi)房的肯定是因?yàn)槌鲑Y一方自身因?yàn)橘?gòu)房資格、躲債、隱匿財(cái)產(chǎn)問(wèn)題等個(gè)人原因，才主動(dòng)不及時(shí)辦理過(guò)戶登記的，否則就沒(méi)必要搞借名買(mǎi)房了。所以，借名買(mǎi)房如果碰到這種情況，提執(zhí)行異議很難被法院支持，這也是不可避免的風(fēng)險(xiǎn)之一。

本文作者：北京楊文戰(zhàn)律師,第一屆北京網(wǎng)絡(luò)知名人士聯(lián)誼會(huì)理事,微博十大影響力法律大V,北京市中盾律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，執(zhí)業(yè)二十余年。