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限價房作為保障性住房，其交易受到嚴格政策限制。北京延慶一起案件中，賣方在限價房限售期內將房屋出售給買方，后因房屋被抵押無法過戶引發糾紛。法院最終認定買賣合同無效，判決雙方互相返還房款和房屋，但買方主張的違約金未獲支持。這起案件揭示了限價房交易的政策紅線，為購房者和售房者提供了重要警示。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：林峰、劉艷（夫妻關系，二手房買受人）

被告：鄭濤、趙敏（原夫妻關系，二手房出賣人）

涉案房屋：延慶區五號房屋（限價商品住房）

抵押權人：某銀行

（二）爭議焦點

鄭濤、趙敏與林峰、劉艷簽訂的房屋買賣合同是否有效？

合同無效后，已支付的購房款和房屋應如何處理？

林峰、劉艷主張的違約金請求能否成立？

（三）事件經過

2017 年 12 月，鄭濤與趙敏取得延慶區五號房屋的不動產權證，房屋性質為限價商品住房，登記為共同共有。2019 年 3 月，二人離婚。2020 年 10 月 24 日，鄭濤、趙敏與林峰、劉艷簽訂《房屋買賣協議》，約定將五號房屋以 90 萬元出售給林峰、劉艷：首次支付 48 萬元，剩余 42 萬元分 6 年支付（每年 7 萬元），全款付清后辦理過戶。

協議簽訂后，林峰、劉艷按約支付 48 萬元，鄭濤交付房產證，二人入住房屋。2023 年初，鄭濤以急需用錢為由要求提前支付余款，并承諾減免房款 2.7 萬元且提前過戶。林峰、劉艷又陸續支付 29.3 萬元，累計支付 77.3 萬元。同年 9 月 27 日，雙方簽訂《補充協議》，確認已付款 80 萬元（含減免部分），約定 2023 年 11 月前完成過戶。

然而，鄭濤、趙敏未按約定協助過戶。經查，2023 年 3 月，二人補辦房產證后通過離婚財產分割將房屋登記至趙敏名下；6 月，趙敏以該房屋為北京某飲品服務有限公司（趙敏為法定代表人）的 98 萬元借款提供抵押，并辦理了最高額抵押權登記。因房屋處于抵押狀態且屬限售期內限價房，過戶無法完成，林峰、劉艷訴至法院，要求解除合同、返還房款 77.3 萬元并支付違約金 4.5 萬元。鄭濤認可欠款和違約金，但表示房屋被抵押無法過戶；趙敏未答辯。

二、案件分析

（一）合同效力的認定

法院認定合同無效的核心依據如下：

政策限制性規定：根據《北京市限價商品住房管理辦法（試行）》，限價房購房人取得權屬證書后 5 年內不得轉讓，確需轉讓的需由住房保障部門回購，且回購房屋只能向符合條件家庭出售。本案中，鄭濤、趙敏 2017 年取得房產證，2020 年即出售房屋，明顯處于 5 年限售期內，轉讓行為違反政策規定。

損害社會公共利益：限價房是保障性住房，旨在解決中低收入家庭住房困難。限售期內私下交易導致符合條件的家庭無法通過正規渠道購買，破壞了保障房分配機制，違背公序良俗，屬于《合同法》第五十二條規定的 “損害社會公共利益” 情形，合同自始無效。

當事人過錯的認定：鄭濤、趙敏作為售房者，明知房屋屬限價房且處于限售期仍違規出售，存在主要過錯；林峰、劉艷作為購房者，未核實房屋性質和交易限制，對合同無效亦存在一定過錯。

（二）合同無效的法律后果

根據《合同法》第五十八條，合同無效后應遵循 “返還財產、過錯賠償” 原則：

房款與房屋的返還：林峰、劉艷已支付的 77.3 萬元購房款系因無效合同取得的財產，鄭濤、趙敏應予以返還；同時，林峰、劉艷實際占有房屋，應將房屋返還給出售方。

違約金請求的駁回：違約金基于有效合同的約定產生，本案合同無效，不存在違約一說，故林峰、劉艷主張的 4.5 萬元違約金缺乏法律依據，法院不予支持。

抵押行為的影響：趙敏將房屋抵押的行為不影響合同無效的認定，但抵押權登記合法有效，房屋返還后需先解決抵押問題，可能導致鄭濤、趙敏返還房款的能力受限，增加林峰、劉艷的追償風險。

（三）限價房交易的特殊風險

本案暴露的限價房交易風險值得警惕：

限售期內交易的無效性：無論雙方是否自愿、是否實際履行，限售期內的限價房買賣合同均因違反政策而無效，無法通過訴訟強制過戶。

產權變動的隱蔽性：鄭濤、趙敏通過補證、離婚析產等方式變更產權后設立抵押，購房者難以察覺，最終導致過戶無望。

房款回收的不確定性：售房者可能將房款揮霍或用于其他債務，即使法院判決返還，若其無財產可供執行，購房者可能面臨 “房財兩空” 的困境。

三、裁判結果

法院判決：

林峰、劉艷與鄭濤、趙敏于 2020 年 10 月 24 日簽訂的《房屋買賣協議》及 2023 年 9 月 27 日簽訂的《補充協議》無效；

鄭濤、趙敏于判決生效后 10 日內返還林峰、劉艷購房款 773000 元；

林峰、劉艷于判決生效后 10 日內返還鄭濤、趙敏位于延慶區五號房屋；

駁回林峰、劉艷的其他訴訟請求（違約金 45000 元）。

四、案件啟示

（一）限價房交易的政策紅線不可觸碰

明確限售期限制：購房人需牢記限價房 “取得房產證后 5 年內不得轉讓” 的規定，避免在限售期內簽訂買賣合同，否則合同必然無效。

核實房屋性質：購房者在交易前務必通過不動產登記中心查詢房屋性質，確認是否為限價房、經濟適用房等保障性住房，了解是否處于限售期或存在其他交易限制。

拒絕 “規避政策” 的交易：任何通過 “私下協議”“延期過戶” 等方式規避限售政策的行為均不受法律保護，一旦發生糾紛，購房者權益無法得到保障。

（二）合同無效后的風險防范

審慎支付房款：對保障性住房交易，盡量避免一次性支付大額房款，可約定分階段支付，且付款前必須核實房屋無抵押、無查封、無產權爭議。

留存交易證據：簽訂協議、支付房款時需保留書面合同、轉賬記錄、收條、房產證交接憑證等，證明房款支付金額和房屋占有事實，為合同無效后的返還請求提供依據。

及時止損維權：發現房屋無法過戶或存在權利瑕疵時，應立即停止付款，協商解除交易并要求返還房款；協商不成的，及時起訴并申請財產保全，查封售房者其他財產，保障判決執行。

（三）售房者的合規義務

遵守限售規定：售房者需明確限價房的政策限制，在限售期內不得違規出售，確需資金周轉的，可通過合法途徑融資，而非擅自轉讓保障性住房。

誠信履行約定：即使合同無效，售房者仍需返還已收房款，惡意轉移房屋（如抵押、贈與）逃避返還義務的，可能面臨法律制裁。

離婚析產的注意事項：夫妻離婚分割限價房時，需遵守限售政策，不得通過財產分割規避轉讓限制，否則分割行為可能無效，還需承擔相應責任。

（四）保障性住房交易的替代方案

等待限售期屆滿：若購房者確有意購買限價房，需等待 5 年限售期屆滿，且確保房屋無抵押、無查封，符合上市交易條件后再簽訂合同。

通過正規渠道申購：符合限價房申購條件的家庭，應通過政府住房保障部門正規渠道申請購買，避免購買二手限售期內的限價房，降低交易風險。

選擇其他住房類型：對于不符合保障房申購條件的購房者，應選擇普通商品房等無交易限制的住房類型，確保交易合法有效，保障自身權益。

本案中，法院嚴格依據政策規定和法律原則認定合同無效，既維護了保障性住房制度的嚴肅性，也平衡了雙方的財產返還請求。限價房交易雙方應充分認識政策紅線的嚴肅性，摒棄僥幸心理，通過合法合規的方式進行住房交易，避免因違規行為導致 “房財兩空” 的后果。唯有遵守法律和政策規定，才能真正維護自身的合法權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）