深圳的大招會在年底落地嗎？住建局和住建部會有啥動作呢？

近期,中央一系列重磅發聲,全面拉開了2025年下半年樓市"救市風暴"的大幕。

2025年《政府工作報告》著重強調"穩住樓市",將其納入總體要求,并提出"更大力度促進樓市健康發展"。以深圳為例，來分析分析國家接下來可能出臺的房地產政策。

先明確一點，國家肯定會再度出臺各種救市政策和措施。為啥呢？很簡單，之前的政策效果不太理想，房地產市場依舊面臨不小的挑戰，所以新政策勢在必行。

但大家也別期待有什么 “史詩級”“核彈級” 的大招。就目前來看，大家能想到的政策方向，基本也就那些常規操作。

有朋友可能要問，很多政策可不是深圳一個市或者廣東一個省就能決定的，很多都需要國家層面來推動。

就像最近傳得沸沸揚揚的，從 7 月 5 號、6 號一直到 10 號，地產股、港股出現漲停潮，市場都在說新一輪救市大招在路上了。

不光說深圳，還有消息稱是全國性的，甚至說住建部開完會了，預計要放開以下幾條：

全面放開限購；完全取消增值稅；把首付降到一成，不區分一手房和二手房；繼續降低貸款利率。

一開始有人說這是深圳的大招，后來又說全國都要推廣。

還有人說得有鼻子有眼，說上級剛剛開完會，現在又變成住建部開完會，甚至有人跟我說，最晚到月底，政治局會議就會推出這些政策。

咱先不說這事到底會不會發生，就算真推出了，意義可能也沒有大家想象的那么大，并不能從根本上改變房地產市場的頹勢。

說白了，就是國家可能打算把更多的事情交給市場來決定。

那這些消息是從哪兒傳出來的呢？其實最早不是深圳，而是 6 月中旬的時候，廣州商務局發布了《廣州市提振消費專項行動實施方案（征求意見稿）》，里面明確提出優化地產政策，全面取消限購、限售、限價，降低貸款比例等等。

消息一出，大家就開始想，廣州有動作了，深圳還會遠嗎？但這個消息其實是舊聞，廣州早就不限購了，只是有人把舊聞拿出來又炒作了一遍，沒想到大家又信以為真了。

實際上，廣州從去年十一以后，不管你有沒有戶籍，是單身還是家庭，名下有幾套房子，只要你能買房，廣州都歡迎。

而且，廣州公積金新政看似力度很大，實際上也就是把去年的文件重申了一遍，并沒有實質性的改變。

但很多中介和所謂的 “專家” 卻大肆宣揚，說力度多么巨大，可這對市場真的有實質性影響嗎？并沒有。

現在大家又開始炒作深圳樓市，說深圳的大招板上釘釘，力度有史以來最大，可事實真的如此嗎？

在講大家傳的這四點政策之前，我還是要強調，新政策肯定會出，深圳全面放開限購等政策也大概率會落地，不過增值稅取消這事不好說，

畢竟國家也需要財政收入。但即便這些政策落地，大家也沒必要過度關注，咱們一個個來分析。

先看增值稅，以前買房沒有增值稅，買了就能賣，利潤空間很大。后來為了調控樓市，出現了滿二、滿三、滿五的規定，不滿這些年限賣房，就要交高額的差額稅，有的地方甚至高達 20%。

二手房交易的增值稅是由地稅征收，但實際上它屬于國稅范疇，收或者不收，得國家稅務總局來決定，不是哪個城市能說了算的。

以前北上廣深也調整過增值稅相關政策，但也就是取消了普通住宅和非普通住宅的劃分標準，從來沒有統一取消過增值稅。

如果真的取消增值稅，這確實算是個比較重磅的政策。但大家想過沒有，一旦取消，那些本來打算再熬兩年、三年、五年賣房的人會怎么做？

肯定會紛紛拋售，這樣一來，市場可能會出現踩踏式拋售，對樓市穩定反而不利。

所以，這真的能算 “史詩級”“核彈級” 大招嗎？恐怕未必。

再看降低貸款利率，降息是必然趨勢，這一點毋庸置疑。7 月份美國沒有降息，8 月份情況也不明朗。但降息可不是深圳、廣州這些城市能決定的，這是央行的職能范疇。

當然，有些地方可能會出臺補貼政策，比如深圳買房補貼 200 萬，但這現實嗎？深圳就算有錢燒，其他城市怎么辦？

而且，降息雖然能降低購房者的貸款成本，但同時你的存款利率也會下降，這是一把雙刃劍。

還有首付比例降到 10%，這也是個時間問題，現在有些地方首付比例已經降到 15% 了。有人覺得從 15% 降到 10%，杠桿一下子從 6 倍提高到 10 倍，很誘人。

但大家別忘了，杠桿是把雙刃劍，漲得快跌得也快。6 月份二手房跌了 0.7%，如果連續跌 12 個月，首付就沒了。

很多人總說房價跌 30% 就斷供，但真到那時候，又有幾個人敢斷供呢？現在法拍房數量激增，大家都知道斷供的后果很嚴重。

所以，就算首付比例降到 10%，真的能刺激大家買房嗎？恐怕更多人會因為害怕風險而選擇觀望。

最后說說限購，限購政策肯定會逐步放開，現在傳言最廣的就是全國一處一策，北京、上海等城市也可能打開限購。如果北京、上海打開限購，房價會不會暴漲？

先不說北京、上海買房主要是為了孩子上學、老人看病，但如果真到了買房送戶口的地步，那戶口可能也就不值錢了，到時候中國的經濟和社會環境會變成什么樣？

大家可以想象一下。而且，廣州限購解除后，房價并沒有如大家想象的那樣上漲，反而跌得厲害。深圳去年放開龍華等非核心區限購，當時各種炒作房價要漲 5 倍，現在呢？

龍華的房價跌成什么樣大家心里都有數。所以，打開限購并不一定能讓樓市回暖，反而可能加速市場的分化和調整。

政策肯定會出，但大家也別被一些過度解讀的消息沖昏頭腦。當政策出臺，中介和市場開始鼓吹樓市回暖的時候，對很多人來說，這可能是一個脫手的好機會。

就像北京、上海限購如果一次性全解除，可能會帶來一波地產股大漲，但漲完之后呢？大家要明白，市場的調整是一個長期的過程，政策只能起到引導和推動作用，不能從根本上改變市場的供需關系。

過去的政策已經證明，藥效會越來越弱，市場的抗藥性會越來越強。所以，大家在面對樓市政策和市場變化的時候，一定要保持清醒的頭腦，不要盲目跟風。

樓市的未來，還是要回歸到居住屬性和市場的真實需求上來。