*本文根據(jù)2025年7月8日劉德科在綠城三十周年品牌暨華東作品發(fā)布會(huì)的主旨演講《再造江南》整理

再造江南：綠城的產(chǎn)品愿景

演講︱劉德科

今天來(lái)到發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的，主要是上海與江蘇的朋友。如果把在座各位的居住地或出生地在地圖上標(biāo)出來(lái)，我們就看到了 「北斗七星」： 上海、蘇州、無(wú)錫、 南通、 常州、揚(yáng)州、南京 。 這七座城市幾乎都是GDP萬(wàn)億城市。 這是一種非常不尋常的存在。你放眼全球，不可能有一個(gè)國(guó)家能在一個(gè)區(qū)域內(nèi)形成這樣七座超強(qiáng)城市。所以，這是 「 地表最強(qiáng) 北斗七星」。

所以，今天在座的每一個(gè)位朋友，共同組成了璀璨的「北斗七星」；而站在舞臺(tái)上的我，就是仰望星空的那個(gè)人。

▲綠城三十周年品牌暨華東作品發(fā)布會(huì)演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/7/8

如今的綠城，處在成立三十周年以來(lái)的最強(qiáng)狀態(tài)。我們知道，這兩年綠城拿了一些地王項(xiàng)目，而且都做成了。在樓市低谷期，他們是用怎樣的解題思路，把每一個(gè)地王都給做成的呢？

三個(gè)地王項(xiàng)目的解題思路

綠城在做拿地投資決策時(shí)，有一個(gè)非常著名的口號(hào)，叫做「做一成一」。無(wú)論在哪一個(gè)行業(yè)，「做一成一」其實(shí)是很難的——任何企業(yè)都會(huì)有一定的容錯(cuò)率，但當(dāng)前階段的房地產(chǎn)行業(yè)處于低谷期，幾乎沒(méi)有容錯(cuò)率。所以，只有「做一成一」，才能逆勢(shì)上升。但這需要超級(jí)強(qiáng)大的功力——從拿地投資到客戶定位，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到工程慣例，從銷售到交付，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要有極高的投入度與極強(qiáng)的紀(jì)律性。

當(dāng)然，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，綠城堅(jiān)守的是「做一成一」；從社會(huì)效應(yīng)來(lái)看，「做一成一」最終會(huì)變成「做一成三」：企業(yè)獲得了應(yīng)得的利潤(rùn)與聲望，購(gòu)房者獲得了更美好的居住體驗(yàn)，城市獲得了更美好的空間場(chǎng)景。

我們以綠城這一兩年拿下的三個(gè)著名地王項(xiàng)目為例，來(lái)具體感受一下「做一成一」的魔力：上海潮鳴東方（2024/8/7），蘇州玫瑰園（2024/3/27），南京金陵月華（2023/10/27）。

▲綠城三十周年品牌暨華東作品發(fā)布會(huì)演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/7/8

現(xiàn)在，這三個(gè)地王項(xiàng)目都已經(jīng)取得了很轟動(dòng)的銷售業(yè)績(jī)，但業(yè)績(jī)只不過(guò)是水到渠成的結(jié)果而已。我們更關(guān)注的是綠城對(duì)于這三個(gè)地王項(xiàng)目的解題思路——

◎南京金陵月華：做一個(gè)硬核新盤

◎蘇州玫瑰園：做一種革故鼎新的豪宅

◎上海潮鳴東方：做一塊金字招牌

先來(lái)看南京金陵月華。這幾年來(lái)，南京是全中國(guó)住宅產(chǎn)品力最「卷」的城市，沒(méi)有之一。在綠城拿下金陵月華這個(gè)地王項(xiàng)目時(shí)，南京就已經(jīng)有很多極高水準(zhǔn)的住宅項(xiàng)目了。如果是在其他產(chǎn)品力沒(méi)有這么「卷」的城市，綠城只要發(fā)揮正常水平就可以了；但是南京的產(chǎn)品力水平的平均線太高了，所以綠城的解題思路是「做一個(gè)硬核新盤」。什么叫「硬核新盤」？就是這個(gè)樓盤的每一個(gè)維度，都要超出此前南京市場(chǎng)和客戶的預(yù)期。綠城深知，要在南京市場(chǎng)脫穎而出，必須在產(chǎn)品上祭出他們的幾乎全部功力。所以我們最終看到了這樣一個(gè)超凡脫俗的金陵月華。

▲南京金陵月華全維示范區(qū)，實(shí)景圖

再來(lái)看蘇州的玫瑰園。這塊地邊上幾乎沒(méi)有什么新項(xiàng)目，但有不少已交付的很厲害的豪宅項(xiàng)目。大家都已經(jīng)住在豪宅項(xiàng)目里面了，為什么還要來(lái)買蘇州玫瑰園呢？所以，綠城的解題思路是「做一種革故鼎新的豪宅」——既要守正又要出奇，既要端莊典雅，又要超出高凈值客群已有的居住經(jīng)驗(yàn)。

▲蘇州玫瑰園全維示范區(qū)，實(shí)景圖

更著名的，當(dāng)然是全國(guó)單價(jià)地王項(xiàng)目，上海的潮鳴東方。綠城的解題思路是「做一塊金字招牌」——意思就是這個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)不是第一位的，做出足夠強(qiáng)烈的產(chǎn)品領(lǐng)先性才是第一位的。

▲上海潮鳴東方全維示范區(qū)，實(shí)景圖

有了解題思路就能成功？有了正確的解題思路，只能說(shuō)成功了一半，最終還是要仰仗綠城的產(chǎn)品方法論：讀城·讀地·讀人。

「三讀」方法論

如果說(shuō)「做一成一」是綠城企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略目標(biāo)，那么「讀城·讀地·讀人」就是他們?cè)谧雒恳粋€(gè)具體項(xiàng)目時(shí)的產(chǎn)品方法論——

◎讀城：讀取城市精神與風(fēng)土人情

◎讀地：·地形煉金術(shù)：如何把缺點(diǎn)變成優(yōu)點(diǎn)/·美好鏈接法：如何把優(yōu)點(diǎn)有效放大

◎讀人：·全鏈深訪法：拉通職能條線形成深訪閉環(huán)/·垂直體驗(yàn)法：向垂直領(lǐng)域的深度體驗(yàn)者學(xué)習(xí)/·角色分析法：角色是場(chǎng)景營(yíng)造的錨點(diǎn)/·群際共生法：讓不同群體在空間場(chǎng)景中獲得共贏/·人文感召法：詩(shī)詞歌賦山川河岳園林名勝皆是精神原型

▲綠城三十周年品牌暨華東作品發(fā)布會(huì)演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/7/8

讀城：讀取城市精神與風(fēng)土人情

我們來(lái)看綠城華東區(qū)域的七個(gè)最新項(xiàng)目。它們分布在四座城市：上海、南京、蘇州、無(wú)錫。「讀城」就是用跨學(xué)科的思維，讀取一座城市的城市精神與風(fēng)土人情。當(dāng)然，一座城市有無(wú)數(shù)個(gè)解讀維度，我們盡量要抓取的是她的獨(dú)特性格或強(qiáng)大內(nèi)核。

上海浦東有兩座山，叫做「雙子山」。上海市中心不是沒(méi)有山嗎？對(duì)，那是以前，現(xiàn)在有了，他們?cè)炝藘勺剑鞣甯?8米，次峰高37米。上海是「全球卓越城市」，這座城市擁有「卓越的想象力」。所以，我們?cè)诳瓷虾５娜魏螛潜P，都要用「卓越的想象力」去衡量她的開發(fā)水準(zhǔn)。如果你去參觀過(guò)全國(guó)單價(jià)地王項(xiàng)目——綠城·潮鳴東方，看到他們把架空層、泳池與下沉式庭院堆疊在一個(gè)垂直場(chǎng)域，你一定能感受這種「卓越的想象力」。

很多人都在擔(dān)心所謂的「千城一面」，他們很可能多慮了；歷史悠久的中國(guó)，比任何國(guó)家更加講究文脈與法統(tǒng)，中國(guó)的幾乎每座城市都有自己的隱性綱領(lǐng)。我們?cè)賮?lái)看南京，十幾年前，南京要重建大報(bào)恩寺琉璃塔——這座塔不得了，它被譽(yù)為「天下第一塔」，是「中國(guó)之大古董，永樂(lè)之大窯器」。怎么重建？仿照歷史文獻(xiàn)資料，依葫蘆畫瓢蓋一個(gè)假古董？或許別的城市會(huì)這么做，但南京有更高明的做法。南京是用當(dāng)代的技術(shù)和材料，重建了一個(gè)當(dāng)代建筑，但你仍然能感覺(jué)到這座寶塔在永樂(lè)年間的形態(tài)與神韻。這就是南京的「形神俱醇」。如果我們看南京樓盤，只看到一些網(wǎng)紅的場(chǎng)景，那么它是談不上「形神俱醇」的，絕非上品。

▲綠城三十周年品牌暨華東作品發(fā)布會(huì)演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/7/8

蘇州是一座「懂得克制」的城市。全世界只有兩個(gè)著名的城市是在建造新城的同時(shí)完全保留古城的，一個(gè)是巴黎，一個(gè)是蘇州。而且蘇州比巴黎更克制，巴黎老城區(qū)還忍不住建了幾幢高樓大樓，而蘇州古城最高的建筑就只有76米高的北寺塔——整個(gè)蘇州古城所有的建筑都不得超過(guò)76米，這就是「克制」。克制的蘇州，同樣「善于捕捉美好」，你可以在拙政園里看到北寺塔，那是中國(guó)古典園林最經(jīng)典的借景范例。北寺塔與拙政園大約相隔800多米，直到今天這800多米仍然沒(méi)有任何高樓。這就是「克制與善于捕捉美好」的蘇州。

再來(lái)看無(wú)錫。大家都知道「天下第二泉」惠山泉在無(wú)錫，那么請(qǐng)問(wèn)「天下第一泉」在哪？有說(shuō)是濟(jì)南的趵突泉，有說(shuō)是北京的玉泉，還有說(shuō)是廬山的谷簾泉……「天下第一泉」大概有七種版本，但「天下第二泉」就只有一種版本，就是無(wú)錫的惠山泉。這就是低調(diào)有實(shí)力。無(wú)錫是一座內(nèi)斂的城市，但她同時(shí)又是一座蓬勃的城市。你看無(wú)錫市中心的三陽(yáng)廣場(chǎng)地鐵站，有30個(gè)出入口，是中國(guó)之最（深圳福田站的出入口超過(guò)30個(gè)，但它是地鐵與高鐵的復(fù)合）。對(duì)比一下，上海人民廣場(chǎng)站的20個(gè)出入口已經(jīng)很多了，杭州的武林廣場(chǎng)站只有5個(gè)。無(wú)錫能允許清名橋這座古建筑的石縫里自然生長(zhǎng)出一棵石榴樹，那是蓬勃生命力的寫照。無(wú)錫是一座「內(nèi)斂與蓬勃」的城市。

▲綠城三十周年品牌暨華東作品發(fā)布會(huì)演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/7/8

讀地：地形煉金術(shù)·美好鏈接法

「讀地」，讀什么？怎么讀？「讀地」就是要讀取土地的潛在信息：既要讀出一塊地的優(yōu)點(diǎn)，也要讀出缺點(diǎn)。讀出缺點(diǎn)，就需要用巧妙的設(shè)計(jì)把缺點(diǎn)變成優(yōu)點(diǎn)，這就是綠城的「地形煉金術(shù)」；讀出優(yōu)點(diǎn)，同樣需要巧妙的設(shè)計(jì)放大優(yōu)點(diǎn)，這就是綠城的「美好鏈接法」。

◎地形煉金術(shù)：如何把缺點(diǎn)變成優(yōu)點(diǎn)

我們先來(lái)看南京的綠城·沁百合。它的地塊不僅狹長(zhǎng)，而且是不規(guī)則的狹長(zhǎng)。綠城利用北側(cè)最不規(guī)則的地形，做出了一條流動(dòng)性的景觀軸。在綠城手上，恰恰是地形的不規(guī)則，讓園林變得更靈動(dòng)，讓居住者能夠獲得更多層次感的景觀體驗(yàn)。

▲上圖：總平圖；下圖：全維示范區(qū)實(shí)景圖，綠城·沁百合，南京

這就是綠城的「地形煉金術(shù)」，差不多相當(dāng)于《園治》所講的「隨形得景」：憑借極具創(chuàng)造性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，把不規(guī)則的地塊幻化成令人艷羨的非凡場(chǎng)景。

我們?cè)賮?lái)看上海的綠城·沁香園，它是由三塊地組成；綠城的做法是，跟政府進(jìn)行紅線內(nèi)外共建，把穿過(guò)三塊地的那些城市綠化空間，變成更美好的花園和公園。這樣一來(lái)，這片老城區(qū)就多出了一大片高品質(zhì)的公共場(chǎng)景。這是多贏之舉：讓城市得益，讓周邊的市民得益，讓沁香園的業(yè)主也得益。

其實(shí)，綠城經(jīng)常會(huì)拿一些不規(guī)則地塊，杭州詠溪云廬、福州芝蘭月華、蘇州逸廬等等，都是不規(guī)則地塊，但都是經(jīng)典之作。

我們甚至可以說(shuō)，綠城在一定程度上偏愛(ài)那些不規(guī)則的地塊。因?yàn)橐?guī)規(guī)整整的土地，綠城能做好，別人也能做好，至于能做得多好，那主要是開發(fā)商的主動(dòng)選擇；但如果拿到不規(guī)則的地，那就不得不做好了，如果做不好很可能就砸在手里了。所以，綠城會(huì)調(diào)動(dòng)所有的設(shè)計(jì)資源，他們有能力把每一個(gè)不規(guī)則的地塊，都變成非常美好的空間場(chǎng)景。

▲綠城三十周年品牌暨華東作品發(fā)布會(huì)演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/7/8

◎美好鏈接法：如何把優(yōu)點(diǎn)有效放大

「美好鏈接法」，這五個(gè)字說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，但其實(shí)嵌套著三種能力：第一，房企需要有能夠識(shí)別出「美好」的能力，比如樓盤邊上的一個(gè)菜市場(chǎng)，有些人認(rèn)為那是吵吵鬧鬧的「消極因素」，但有些人能識(shí)別出它是可以滋生出高級(jí)煙火氣的「美好」；第二，你要想得到「鏈接」，比如我們看到很多樓盤明明離地鐵口很近，但它的大門就是要遠(yuǎn)離地鐵口，讓業(yè)主繞一大圈；第三，有些房企知道了什么是「美好」，也知道要「鏈接」，但就是找不到「法」——不知道該用怎樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)方法才把「美好」與項(xiàng)目妥帖地「鏈接」在一起。

我們來(lái)看蘇州鳳起潮鳴，它是一塊三面環(huán)水的寶地，金雞湖和獨(dú)墅湖的湖水在這里形成了一個(gè)河灣。怎么讓樓盤深度鏈接河灣？綠城是用做樓盤景觀的資源投入度，來(lái)做紅線外的濱河空間——不是簡(jiǎn)單地做一些綠化，而是做出場(chǎng)景濃度更高的復(fù)合空間。這又是跟政府進(jìn)行紅線內(nèi)外共建，讓多方受益。

▲城市濱河場(chǎng)景共建創(chuàng)作圖，綠城·鳳起潮鳴，蘇州

你再看上海潮鳴東方，它不是一線江景項(xiàng)目，綠城在做規(guī)劃的時(shí)候，反復(fù)斟酌如何讓更多房源盡可能地獲得江景資源，哪怕是一角江景也很動(dòng)人。

▲綠城三十周年品牌暨華東作品發(fā)布會(huì)演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/7/8

讀人：松弛感·歸屬感·超然感

「讀人」，讀什么？「讀人」就是要讀取各種關(guān)系，人與人、人與自己、人與天地萬(wàn)物的各種關(guān)系——

·人與自己——松弛感?

·人與人——?dú)w屬感

·人與天地萬(wàn)物——超然感

現(xiàn)在很多新樓盤都在追求「松弛感」，當(dāng)我們說(shuō)「松弛感」的時(shí)候，我們其實(shí)是在解讀人與自己的關(guān)系。

很多新樓盤都在追求場(chǎng)景的社交濃度，其實(shí)那是為了不斷提升人與人之間共同的「歸屬感」。

但更難的，是「超然感」，就是怎么處理「人與天地萬(wàn)物」的關(guān)系。「超然感」似乎是藝術(shù)家或哲學(xué)家的事情，但其實(shí)哪怕我們是凡夫俗子，也會(huì)有詩(shī)意大爆發(fā)的時(shí)刻，也會(huì)有天人合一的體驗(yàn)。綠城在很多場(chǎng)景里都植入了我們與天地萬(wàn)物溝通的「密碼」——詩(shī)詞歌賦。當(dāng)你在綠城樓盤里看到某個(gè)場(chǎng)景，你的腦海中很可能就會(huì)自動(dòng)浮現(xiàn)出小時(shí)候在課本上背過(guò)的那些詩(shī)句。那個(gè)時(shí)刻，你就是在與天地萬(wàn)物對(duì)話。

▲綠城三十周年品牌暨華東作品發(fā)布會(huì)演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/7/8

「讀人」，讀的是「松弛感」「歸屬感」與「超然感」。那么，怎么讀？怎么把這些抽象的關(guān)系與感受，變成一個(gè)個(gè)落地的具體場(chǎng)景？我們總結(jié)了「讀人」的五個(gè)方法論——

·全鏈深訪法：拉通職能條線形成深訪閉環(huán)

·垂直體驗(yàn)法：向垂直領(lǐng)域的深度體驗(yàn)者學(xué)習(xí)

·角色分析法：角色是場(chǎng)景營(yíng)造的錨點(diǎn)

·群際共生法：讓不同群體在空間場(chǎng)景種獲得共贏

·人文感召法：詩(shī)詞歌賦山川河岳園林名勝皆是精神原型

◎「讀人」方法之一：全鏈深訪法

蘇州玫瑰園有個(gè)很著名的「玫瑰300問(wèn)」。蘇州玫瑰園的地段非常好，在蘇州雙湖（金雞湖和獨(dú)墅湖之間），邊上有不少交付多年的豪宅樓盤。做產(chǎn)品研發(fā)之前，去做客戶訪談，這是大家容易想到的。綠城在客戶深訪之后歸納整理了大約300個(gè)問(wèn)題，主要是目標(biāo)客群在日常居住中的痛點(diǎn)與期望。他們是帶著這300個(gè)問(wèn)題來(lái)做產(chǎn)品設(shè)計(jì)。能做到這一步，已經(jīng)很優(yōu)秀了，但綠城覺(jué)得不夠，他們還把對(duì)于這300個(gè)問(wèn)題的反饋，很坦誠(chéng)地發(fā)給了每一位受訪對(duì)象：哪些問(wèn)題能通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)解決，哪些是目前解決不了但是能優(yōu)化的，還有哪些是根本無(wú)法解決的。

大家試想一下，當(dāng)受訪對(duì)象收到這樣一份反饋，他心里會(huì)想什么？他會(huì)想：這個(gè)玫瑰園示范區(qū)開放后，我一定要去看一下，他們到底是怎么去化解我關(guān)心的那些痛點(diǎn)，怎么去做出我想要的那些場(chǎng)景。這樣一來(lái)，他們就在受訪對(duì)象的心里種下了一顆美好的種子。所以，當(dāng)蘇州玫瑰園還沒(méi)動(dòng)工還在做產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候，營(yíng)銷就已經(jīng)以這種坦誠(chéng)而獨(dú)特的方式悄然開始了。

所以，這僅僅只是在做一次客戶深訪嗎？當(dāng)然不是。他們是以具體的用戶為中心，去拉通客研、設(shè)計(jì)、工程、集采、營(yíng)銷、服務(wù)等職能條線；這樣一來(lái)，你的產(chǎn)品創(chuàng)新就會(huì)有乘數(shù)效應(yīng)，會(huì)有幾何倍數(shù)的爆發(fā)力。我們把這種深度客戶調(diào)研的方法，叫做「全鏈深訪法」。

有了這樣的「全鏈深訪法」，我們最終看到了蘇州玫瑰園為何是那樣恢宏的大門，為何是那樣溫馨的廊柱花園。

▲綠城三十周年品牌暨華東作品發(fā)布會(huì)演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/7/8

◎「讀人」方法之二：垂直體驗(yàn)法

現(xiàn)在幾乎所有的樓盤都會(huì)做會(huì)所空間，而且還在不斷迭代。綠城做會(huì)所的方法，是要盡量按照交付以后的狀態(tài)去做設(shè)計(jì)。但是，天底下再專業(yè)的設(shè)計(jì)師，恐怕都比不過(guò)真正使用每一個(gè)具體功能空間的資深用戶。所以在做空間設(shè)計(jì)的時(shí)候，有一種方法叫做「垂直體驗(yàn)法」，就是要向垂直領(lǐng)域的深度體驗(yàn)者學(xué)習(xí)。

打個(gè)比方：會(huì)所里的麻將房要怎么做？如果大牌設(shè)計(jì)師打麻將打得沒(méi)有我多，那他做麻將房的設(shè)計(jì)可能就做不過(guò)我。我們要去觀察，真正打麻將的人需要什么樣的場(chǎng)景。首先，麻將桌旁邊的茶幾最好是圓柱形的，而不是四方形的，因?yàn)榇蚵閷⒌娜似鹕砩蟼€(gè)廁所都是匆匆忙忙的，很容易撞到茶幾；而且，茶幾最好向上的翻邊，因?yàn)榇蚵閷⒌娜藥缀跛械淖⒁饬Χ荚诼閷⑸希旁谂_(tái)面上很容易被碰翻；麻將桌的上方最好要有一臺(tái)排煙機(jī)，因?yàn)榭傆幸恍┤擞胁涣际群茫胍闊煛?br/>

「垂直體驗(yàn)法」不僅可以用在麻將房，也可以用在室內(nèi)球館、室內(nèi)恒溫泳池、女王空間、健身房……用在各種各樣的功能會(huì)所空間里。健身房的地板應(yīng)該怎么做，要去問(wèn)專業(yè)健身的人；球場(chǎng)的燈光要求跟普通的室內(nèi)燈光不一樣，要去問(wèn)專業(yè)球場(chǎng)的人……這就是「垂直體驗(yàn)法」。

◎「讀人」方法之三：角色分析法

現(xiàn)在幾乎所有房企都知道，住宅產(chǎn)品力的要義在于場(chǎng)景營(yíng)造。那么，場(chǎng)景到底是什么？怎么營(yíng)造更有感染力、更具情緒價(jià)值的場(chǎng)景？首先，我們要知道，場(chǎng)景對(duì)應(yīng)的是角色。比如說(shuō)很多樓盤都會(huì)說(shuō)自己做的是混齡配套空間，混齡就是對(duì)應(yīng)著兒童、青年、老人等等不同角色。但有時(shí)候，同一個(gè)人在不同的場(chǎng)景中也會(huì)扮演不同的角色，比如同一個(gè)人在公司里可能是領(lǐng)導(dǎo)，在家里是父母，在陪小孩做作業(yè)時(shí)還是一個(gè)「老師」。所以，我們?cè)谧鰣?chǎng)景營(yíng)造時(shí)，不僅要分析不同人的不同角色，還要記得分析同一個(gè)人的不同角色。

帶著這樣的視角，我們?cè)賮?lái)看上海潮鳴東方。它只有三幢樓，園林的物理面積非常有限，怎么做才能放大園林的心理面積，才能讓人真切地感受到場(chǎng)景的豐富度？綠城的辦法是把不同角色的不同需求，混合在同一個(gè)空間里。你看，潮鳴東方的懸挑泳池與架空層結(jié)合在一起，底下是會(huì)所空間，會(huì)所又與園林串聯(lián)在一起。當(dāng)你坐過(guò)架空層的時(shí)候，你是個(gè)聊天者；當(dāng)你在泳池里游泳的時(shí)候，你是個(gè)運(yùn)動(dòng)者；當(dāng)你穿梭在天橋上，你可能是漫步者；當(dāng)你一個(gè)人靜靜地坐在下沉式庭院的「灰空間」里，可能有那么幾秒鐘，你是個(gè)浪漫的詩(shī)人。

▲上海潮鳴東方創(chuàng)作圖，僅供學(xué)術(shù)交流

我們常說(shuō)的「功能混合」，本質(zhì)上就是在同一個(gè)空間里滿足不同角色的不同需求。「功能混合」比「功能羅列」更高級(jí)，也需要房企擁有更強(qiáng)大的功力與想象力。「功能混合」的程度越高，場(chǎng)景濃度就會(huì)更高。

所以，角色是場(chǎng)景營(yíng)造的錨點(diǎn)。一個(gè)美好的場(chǎng)景是多重角色的疊加；場(chǎng)景是對(duì)于角色的呼應(yīng)，既是對(duì)于不同人不同角色的呼應(yīng)，也是對(duì)同一個(gè)人不同角色的呼應(yīng)。

▲綠城三十周年品牌暨華東作品發(fā)布會(huì)演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/7/8

◎「讀人」方法之四：群際共生法

「高低配」是不少樓盤客觀存在的一種規(guī)劃手法。但我們看到的大多數(shù)「高低配」，都是把高層產(chǎn)品與低密產(chǎn)品簡(jiǎn)單地拼湊在一起。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，雙方的感受都不怎么好；對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，貼著高層產(chǎn)品的那一排低密產(chǎn)品，通常是最不值錢的。

綠城的做法不太一樣，他們往往會(huì)把濃墨重彩的園林，放在高層產(chǎn)品與低密產(chǎn)品之間。所以你看上海逸廬，左邊是小高層區(qū)，右邊是疊墅區(qū)，中間是園林，兩邊隔而不離；朝向小高層的那幾套疊墅，恰恰可能是最值錢的，因?yàn)槌俗约杭业脑鹤樱吷暇褪欠浅Ｕ鸷车木坝^園林。

▲上海逸廬景觀創(chuàng)作圖，僅供學(xué)術(shù)交流

我們把這種規(guī)劃手法叫做「群際共生法」，它是讓不同群體在空間場(chǎng)景中獲得共贏，而不是零和博弈。

實(shí)際上，綠城有不少低密項(xiàng)目都是這樣做的。我們?cè)賮?lái)看蘇州鳳起潮鳴，綠城在合院區(qū)與高層區(qū)之間，專門做了一條園林級(jí)別的水系，可以是很閑適的園林水院，也可以是小孩很喜歡的戲水游樂(lè)空間。

▲蘇州鳳起潮鳴景觀創(chuàng)作圖，僅供學(xué)術(shù)交流

◎「讀人」方法之五：人文感召法

我們經(jīng)常說(shuō)綠城是「詩(shī)詞歌賦有限公司」。因?yàn)樗麄兎浅Ｉ瞄L(zhǎng)從詩(shī)詞歌賦中抽取出「源代碼」，把它們重新編譯成日常場(chǎng)景。所以，你也可以說(shuō)李白、杜甫、陶淵明、白居易、蘇東坡等等歷代詩(shī)人才是綠城的最高產(chǎn)品官。

「人文感召法」是綠城最常用的方法。你隨意走進(jìn)哪個(gè)綠城的樓盤，都能感受到那種揮之不去的人文氣息。對(duì)于綠城來(lái)說(shuō)，詩(shī)詞歌賦、山川河岳、園林名勝，皆是這些場(chǎng)景的精神原型。

▲無(wú)錫逸廬全維示范區(qū)，實(shí)景圖

動(dòng)態(tài)生長(zhǎng)的產(chǎn)品系

了解了綠城的「讀城·讀地·讀人」，我們?cè)賮?lái)看綠城的產(chǎn)品系，就會(huì)更加明白：產(chǎn)品系本質(zhì)上是一種場(chǎng)景敘事范式。所以，綠城不是簡(jiǎn)單地按照價(jià)格檔次、規(guī)劃類型或建筑風(fēng)格來(lái)劃分他們的產(chǎn)品系；綠城的不同產(chǎn)品系，提供的是不同類型的情緒價(jià)值，讓人可以精準(zhǔn)地獲得自己想要的那種愉悅度與身份感。

在很多房企看來(lái)，產(chǎn)品系就是復(fù)制，今天做出來(lái)一個(gè)好產(chǎn)品，我就復(fù)制一個(gè)，下次再?gòu)?fù)制一個(gè)，實(shí)際上那不是產(chǎn)品系，而是俄羅斯套娃。正因?yàn)榫G城始終貫徹「三讀」產(chǎn)品方法論，所以，他們不太會(huì)做出俄羅斯套娃式的樓盤。所以說(shuō)，綠城的產(chǎn)品系是「動(dòng)態(tài)生長(zhǎng)的產(chǎn)品系」，形態(tài)與風(fēng)格從未定型，但精神氣場(chǎng)始終如一。

▲蘇州沁百合創(chuàng)作圖，僅供學(xué)術(shù)交流

再造江南

現(xiàn)在的綠城，越來(lái)越像奢侈品品牌。你看，愛(ài)馬仕向全世界輸出「巴黎」，芬迪輸出的是「羅馬」，普拉達(dá)輸出的是「米蘭」，博柏利輸出的是「?jìng)惗亍梗?那么，綠城輸出的是什么？是「江南」。

「江南」這兩個(gè)字不僅是一個(gè)地理概念，更是一個(gè)人文概念。綠城說(shuō)要「再造江南」，不僅僅只是復(fù)古，不僅僅是把過(guò)去的美好重現(xiàn)出來(lái)；綠城再造的是一個(gè)將過(guò)去、現(xiàn)在與未來(lái)融會(huì)貫通的「江南」。

再簡(jiǎn)單來(lái)講，綠城最終的方法其實(shí)就一個(gè)字：「美」。他們相信「美」可以解決一切問(wèn)題。綠城集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)跟我說(shuō)過(guò)一段很精彩的話：綠城有兩種人，一種是負(fù)責(zé)賺錢養(yǎng)家，還有一種是負(fù)責(zé)貌美如花；拿地與營(yíng)銷都屬于賺錢養(yǎng)家范疇，設(shè)計(jì)與服務(wù)都屬于貌美如花范疇，當(dāng)這二者發(fā)生矛盾沖突的時(shí)候，賺錢養(yǎng)家的人必須得服從貌美如花的人。

好了，現(xiàn)在可以總結(jié)一下今天我們所講述的一切——

·他們堅(jiān)持「做一成一」的經(jīng)營(yíng)紀(jì)律性，最終實(shí)現(xiàn)了「做一成三」的業(yè)主、企業(yè)與城市的三方共贏；

·他們的研發(fā)、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)等各個(gè)部門，都要堅(jiān)持「讀城·讀地·讀人」產(chǎn)品方法論，讀什么，怎么讀，都要在項(xiàng)目上實(shí)踐并執(zhí)行到底；

·「三讀」產(chǎn)品方法論又長(zhǎng)出了動(dòng)態(tài)生長(zhǎng)的產(chǎn)品系；

·這種動(dòng)態(tài)生長(zhǎng)的產(chǎn)品系，本質(zhì)上是一種空間場(chǎng)景敘事范式，努力讓每一個(gè)樓盤都成為「歷史與地理的美學(xué)樞紐」，努力再造一個(gè)將過(guò)去、現(xiàn)在與未來(lái)融會(huì)貫通的「江南」；

·這所有的一切，都基于綠城的企業(yè)價(jià)值觀：真誠(chéng)善意精致完美。

最后，我們把今天所講述的一切，匯總成了這樣一張邏輯圖——

▲綠城三十周年品牌暨華東作品發(fā)布會(huì)演講現(xiàn)場(chǎng)，2025/7/8

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科