“房地產作為中國最好的投資品的時代已經結束了。”

“未來房子將逐步回歸到居住屬性。”

獨立經濟學家馬光遠用這兩句話，給當下的房產市場下了明確判斷，當全國多地房價持續調整，很多人都在問：五年后，現在價值200萬的房子還能值多少錢？答案或許比我們想象的更清晰，也更現實。

01 黃金時代終結，房價邏輯巨變

過去二十多年，中國房地產市場創造了一個神話，全國平均房價從1998年的每平米2000元，一路漲到2021年的1.1萬元，足足漲了5.5倍，一線城市更是從3000元飆升至6-7萬元，那時買房，基本等于穩賺不賠。

但2021年下半年開始，神話破滅了，環京樓市率先下跌，隨后鄭州、天津、武漢等二線城市跟進，到2023年，連北京、上海、深圳這些一線城市也撐不住了。

馬光遠的第一句話：靠買房致富的時代結束了，房子不再是資產增值的首選工具，它的投資屬性正在快速消退。

02 房價為何跌？

表面看是政策調控的結果，2021年全國樓市調控達650次，尤其“三道紅線”政策，直接卡住了開發商的資金命脈。

但深層原因房子真的夠多了，中國人均住房面積從過去的6-7平米，增長到現在的超過40平米。

96%的家庭至少擁有1套住房，41.5%的家庭擁有兩套甚至更多，市場已經接近飽和，剛需基本消耗殆盡。

老百姓的錢包跟不上了，三年疫情后，全球經濟低迷，很多人收入下降甚至失業，面對高房價，大家不再盲目跟風，而是理性掂量自己的承受能力，當買不買得起成為首要考量，高房價自然失去了支撐。

03 200萬房產，五年后的三種命運

馬光遠的第二句話：回歸居住屬性，預示了未來房價的核心邏輯，價格將與實際居住價值掛鉤，那么在不同城市，200萬的房產命運將截然不同。

在一二線城市的老破小，會加速貶值，200萬預算基本只能買到地段普通的老舊小區，這類房子正面臨雙重擠壓，一方面，新建商品房品質不斷提升。

另一方面，老舊小區改造緩慢、配套落后，馬光遠直言，這類房子會越來越不值錢，最終會淪為貧民窟。

三四線城市的中高端住宅，將陷入有價無市困局，在三四線城市，200萬可能買到的是當地高端住宅。

但這些城市普遍面臨產業單一、人口外流的困境，購房需求長期低迷，房價持續陰跌，最終結局可能是掛牌價看似堅挺，但根本找不到接盤的人。

一線城市核心資產，相對抗跌但難增值，五年后能保值已屬不易，扣除利息、稅費、物業費、折舊等持有成本，實際價值很可能低于現在。

有意思的是，馬光遠最近又提出“2025年房子會短缺，大漲概率90%以上”的判斷，似乎與他的兩句話矛盾。

細看他的邏輯，其實指向另一維度，他認為當前新房建設嚴重不足，而需求只是被政策壓制了。

“大家不是不想買房，而是覺得房價還會降，不敢買”。一旦政策松動或市場情緒轉變，積壓的需求可能釋放。

但這個預測附加了重要前提，必須解決爛尾樓風險、恢復市場信心。而且他特別強調，即使房價短期反彈，房地產作為最佳投資品的時代也結束了。

五年后，一套現在標價200萬的房子，在一二線城市可能只值140-160萬，在三四線城市甚至跌破百萬，這不是危言聳聽，而是市場回歸理性的必然結果。