作者 |女兆

時隔十年，中央城市工作會議再次召開。

一個讓人意外的信號是，會議在“著力建設安全可靠的韌性城市”任務中，明確提出：

嚴格限制超高層建筑

，全面提升房屋

保障水平

超高層建筑的安全問題，再次暴露在公眾視野。一度被視作現代化象征的摩天大樓，為何成了“被限制”的對象？

高層住宅，還安全嗎？

超高層建筑，城市繁榮的象征。

通常所說的“超高層建筑”，一般指樓層在40層以上、建筑高度超過100米的建筑。

1974年國際高層建筑會議將高層建筑按高度分為四類，其中40層以上屬超高層。中國《民用建筑設計通則》也將建筑高度大于100米的定義為超高層建筑。

超高層建筑的誕生，本來是城市土地資源緊張，向空中拓展，突破瓶頸的選擇。

1885年，美國芝加哥的家庭保險大樓拔地而起，高達54.9米，被公認為世界上第一座摩天大樓。其背后，是當時芝加哥地價飛漲的現實壓力，建筑只能“向上生長”。

美國芝加哥的家庭保險大樓

隨著經濟的發展，大城市特別是超大城市的中心城區土地資源緊缺，寸土寸金，這一邏輯很快在全球蔓延。

20世紀30年代，紐約帝國大廈以381米的高度引領曼哈頓邁入超高層時代；

70-80年代，中東、東南亞、東亞地區紛紛投身“高度競賽”；

改革開放以來，中國城市也全面進入“摩天速度”，深圳甚至一度創下“三天一層樓”的奇跡。

如今，中國已是全球超高層建筑最多、增長最快的國家，全球三分之一的摩天大樓坐落于中國，是第二名美國的3.6倍以上。

然而，建筑越高，諸多經濟與安全隱憂也隨之浮現。

首先，是經濟賬算不過來了。

早在1930年，經濟學家克拉克與金斯頓就在《摩天大樓：現代辦公樓經濟高度研究》中提出，超高層建筑的收益存在天花板。

他們通過分析185座辦公樓發現：隨著建筑高度增加，毛利增長速度超過凈利增長速度——這意味著，在超過某一高度之后，樓越高，利潤反而越低。

這是因為：

高層建筑需更復雜、更堅固的結構設計；

電梯、井道空間增多，可出租面積下降；

空調、電力、供水系統運行成本飆升；

維護周期更長，折舊速度更快。

數據顯示，當建筑高度超過150米后，每增加10層，有效使用面積會減少3%-5%，而設備系統的能耗則持續上升。

此外，英國經濟學家安德魯·勞倫斯還提出了“摩天大樓詛咒”：超高層建筑往往在經濟泡沫最盛時拔地而起，隨后迎來經濟衰退。

大樓發展與經濟危機的關系 圖源：Barclays Capital

他梳理歷史發現，超高層建筑的集中建設往往與金融周期的峰值重合：

1907年恐慌前后，歌手大廈和大都會人壽保險公司大廈建成；

1929年經濟危機前，華爾街 40 號，克萊斯勒大廈，帝國大廈建成；

石油危機期間，世界貿易中心大廈和西爾斯大廈建成；

1997年亞洲金融危機后，吉隆坡雙子塔開放。

“越高越危險”，不僅是物理意義上的風險，更是金融周期的隱喻。

更不能忽視的是安全賬。

火災救援，是全球超高層建筑共同面對的安全死角，堪稱 “世界性難題”。

一棟30層、約100米高的大樓，煙霧在30秒內就能沿豎井上升至頂層。

對于高層建筑的火災救援，消防人員普遍采取的救援方式是利用云梯消防車和消防人員樓內強攻進行滅火救人。

世界上最高的消防云車

雖然目前最高的云梯消防車可達100多米，但對300米、400米乃至更高的大廈而言，依然是遠遠不夠的。

靠消防員“樓內強攻”，不僅效率低下，還極度消耗體能，甚至可能面臨生命威脅。

滅火困難再加上人口密集、火勢迅速與逃生不易等特性，高層建筑的火災往往造成重大傷亡和財產損失。

2004年，委內瑞拉首都加拉加斯市的“中央公園東塔樓”發生火災，火災持續近 17 小時，燒穿 39 層以上防火層，34 層以上幾乎全部燒毀。

2010年，中國上海教師公寓發生火災，造成58 人死亡，70 余人受傷，是中國城市高層建筑火災治理的分水嶺事件。

燃燒中阿德里斯酒店 圖源：中國新聞網

2015—2016年間，中東阿拉伯國家連發三次高樓大火，包括曾于2011年名列世界第一住宅高樓的火炬塔、阿德里斯酒店與阿治曼一號大樓，造成數十人受傷、數千人緊急疏散，財產損失高達數千億元。

2017年，英國倫敦格倫費爾大樓因冰箱短路起火，造成72 人死亡，逾 70 人受傷，是英國自二戰后最嚴重的火災。

國家消防救援局統計顯示，我國高層住宅火災占住宅火災總數的4.8%，但高層住宅火災死亡人數占住宅火災死亡總人數的12.2%。

超高層建筑在救援難度、疏散時間、安全管理上，先天存在短板。

“嚴格限制超高層建筑”的提出，并非突如其來，而是過去數年政策積累的階段性升級。

2020年，《關于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》首次設限：“一般不得新建500米以上建筑”“嚴格限制新建250米以上建筑”“100米以上需充分論證”；

2021年6月，發改委進一步明確：500米以上建筑不得新建，250米以上需報省級備案；

2021年10月，住建部聯合應急管理部再細化標準，要求250米以上建筑需專項消防抗震論證；

2022年7月，發改委發布“十四五”新型城鎮化方案，重申嚴格限制超高層；

2025年，中央城市工作會議再次明確將其作為城市“韌性安全”的一環。

這一連串政策背后，映射出中國城市發展邏輯的轉型。

中國的城市化已經從“跑馬圈地”的增量時代，進入“深耕細作”的存量提質階段。

一方面，城市常住人口增速放緩，大拆大建的粗放邏輯難以為繼。

另一方面，辦公樓市場供需失衡，空置率高企。北京、上海2020年一季度寫字樓租金同比下滑，空置率分別達13.8%與21%。

超高層建筑本該是空間高效利用的方式，但現實中，很多城市卻把它異化成“炫耀工程”與“政績指標”，追求高度而忽視實用，結果資源浪費、功能錯位、風險上升。

中央城市工作會議強調：當前城市發展應轉向“存量提質增效”，而非一味擴張。

“限高”背后，是對城市“高質量發展”的重新定位。從減速到提質，未來的城市不再以高度為榮，而將以安全、舒適、韌性、可持續為核心競爭力。

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參考文章

解放日報《當城市不比建筑高度，要比什么？》

新華網《【數·百年】向上吧，中國》

界面新聞《中央城市工作會議明確“嚴格限制”，超高層建筑再戴緊箍咒》