房地產(chǎn)這行最近幾年真是風(fēng)波不斷，先是恒大欠下兩萬(wàn)多億鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，接著中植集團(tuán)直接崩盤，現(xiàn)在綠城中國(guó)也出事了。這家公司本來(lái)靠品質(zhì)打天下，可張亞東接手后走上高周轉(zhuǎn)的路子，規(guī)模上去了，債務(wù)也跟著堆積如山。前董事長(zhǎng)剛辭職沒多久，就在香港機(jī)場(chǎng)被攔下，準(zhǔn)備去加拿大，結(jié)果走不成。

張亞東這個(gè)人，出生在遼寧，早年在大連政府部門干活，從基層一步步上來(lái)，當(dāng)過大連市副市長(zhǎng)，還管過統(tǒng)戰(zhàn)部的事。積累了不少行政經(jīng)驗(yàn)，對(duì)城市規(guī)劃和基建挺熟悉。2016年他調(diào)到中交集團(tuán)，2018年5月進(jìn)入綠城中國(guó)，當(dāng)執(zhí)行董事和行政總裁。那時(shí)候綠城已經(jīng)從中交入股，成為混改企業(yè)，創(chuàng)始人宋衛(wèi)平逐步淡出。張亞東2019年7月升董事會(huì)主席，掌舵近七年。

他上任后，綠城風(fēng)格大變，從穩(wěn)扎穩(wěn)打轉(zhuǎn)向追求速度。推出“5912”法則，五個(gè)月開工，九個(gè)月開盤，一年兩個(gè)項(xiàng)目。在地產(chǎn)好時(shí)候，這套玩得轉(zhuǎn)，銷售額從2018年的1564億漲到2021年的3500億，排名沖進(jìn)前十。可高周轉(zhuǎn)靠借錢擴(kuò)張，借新還舊，市場(chǎng)一變就麻煩。2022年地產(chǎn)降溫，三道紅線政策早出了，其他房企收縮，綠城還逆勢(shì)拿地。上海徐匯那個(gè)地王，樓面價(jià)高得嚇人，拿下后房?jī)r(jià)跌，數(shù)百億成包袱。

張亞東在綠城七年，推動(dòng)規(guī)模三級(jí)跳，從千億到三千億陣營(yíng)。2019年到2021年，合同銷售分別2018億、2892億、3509億。2022年3003億，沒達(dá)3300億目標(biāo)，但全口徑銷售額2128億，排第八。之后穩(wěn)在頭部。土地市場(chǎng)他也猛，2019年新增54個(gè)項(xiàng)目，拿地691億。2020年85個(gè)，新增貨值3288億。2021年101個(gè)，貨值3137億。組織架構(gòu)調(diào)了好幾次，2019年從“11+5”變“8+3”，2023年精簡(jiǎn)區(qū)域，減員。

話說(shuō)回來(lái)，這種擴(kuò)張留下了債務(wù)隱患。2024年財(cái)報(bào)，營(yíng)收1585億，凈利潤(rùn)率1%，總負(fù)債3943億，短期債1184億。凈資產(chǎn)負(fù)債率56.6%。投資者一看數(shù)據(jù)，股價(jià)跳水。張亞東還想稀釋中交股權(quán)，和九龍倉(cāng)聯(lián)手，轉(zhuǎn)移優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2024年11月，他減持226.9萬(wàn)股和0.2萬(wàn)股，套現(xiàn)2478萬(wàn)港元，部分錢轉(zhuǎn)境外。

2025年3月21日，他提交辭呈，27日正式離職。說(shuō)是工作調(diào)整，實(shí)際中交不滿他的做法，派人談判擠走他。接任劉成云，中交資深干部。辭職后兩個(gè)月，5月27日，張亞東在香港機(jī)場(chǎng)登機(jī)口被攔，目的地加拿大溫哥華。工作人員交談11分鐘后帶離，他沒能上飛機(jī)。

綠城內(nèi)部亂了，好幾個(gè)高管失聯(lián)。執(zhí)行總裁李森、董事會(huì)秘書尚書臣，電話打不通，人找不到。中交集團(tuán)6月26日，原董事長(zhǎng)王彤宙被帶走，同天宋海良任黨委書記和董事長(zhǎng)，張炳南任總經(jīng)理。中交地產(chǎn)前董事長(zhǎng)李永前也失聯(lián)，公司剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，避免和綠城競(jìng)爭(zhēng)。

這事一出，整個(gè)地產(chǎn)圈炸鍋。前30強(qiáng)房企七成有問題，老板套現(xiàn)跑路成常態(tài)。恒大、祥生都栽在高負(fù)債高杠桿上。綠城負(fù)債千億起步，靠資金滾動(dòng)，一旦銷售慢，還不起債。2024年，房企信用債違約超6000億，投資者一提地產(chǎn)債券就搖頭。購(gòu)房者聰明了，寧愿多花錢買現(xiàn)房，不碰期房，期房占比跌到30%以下。回款慢，房企日子難過。

上游建筑商苦，黑龍江一家被欠75億，資金鏈斷，工地停，工人拿不到工資。下游購(gòu)房家庭慘，全國(guó)超10萬(wàn)戶買期房面臨爛尾，首付打水漂。綠城項(xiàng)目也有風(fēng)險(xiǎn)，高價(jià)地開發(fā)一半，資金跟不上，業(yè)主維權(quán)多。張亞東年薪1217萬(wàn)，公司凈利潤(rùn)下滑還拿這么多，占凈利潤(rùn)1.8%，股民債權(quán)人意見大。他的行為不光個(gè)人野心，更是地產(chǎn)從野蠻到規(guī)范的縮影。監(jiān)管嚴(yán)了，對(duì)混改控股不控權(quán)敲警鐘，堵資金外逃漏洞。通過金交所、大宗交易轉(zhuǎn)錢，現(xiàn)在查緊。

張亞東選擇香港中轉(zhuǎn)，家屬可能早移居新加坡或加拿大，這種路徑行業(yè)常見。綠城現(xiàn)在劉成云掌舵，中交加強(qiáng)控制，穩(wěn)局面。但債務(wù)大，盈利弱，市場(chǎng)信心難回。事件反映地產(chǎn)深層問題，高周轉(zhuǎn)懲罰每個(gè)追逐它的企業(yè)。過去規(guī)模稱王時(shí)代結(jié)束，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)健康發(fā)展和居住本質(zhì)。綠城案例提醒其他房企，別走老路。投資者購(gòu)房者擦亮眼睛，別被表面騙。

地產(chǎn)高管們估計(jì)得掂量護(hù)照和賬戶。行業(yè)環(huán)境糟，信用債違約潮融資難。購(gòu)房者轉(zhuǎn)現(xiàn)房，售樓處冷清，回款周期長(zhǎng)。建筑商欠款連鎖，工人討薪，工地閑置。爛尾樓遍地，家庭積蓄泡湯。這些不是一家企業(yè)事，是行業(yè)痛點(diǎn)。張亞東跑路企圖，壓垮綠城體面的最后一根稻草。監(jiān)管利劍高懸，建嚴(yán)密體系，堵資本外逃，推動(dòng)行業(yè)回歸本位。

綠城前路，看新領(lǐng)導(dǎo)收拾殘局。劉成云上任強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定，響應(yīng)好房子標(biāo)準(zhǔn)，但債務(wù)重組不是一朝一夕。中交宋海良和張炳南接棒，集團(tuán)內(nèi)部清洗，王彤宙和李永前失聯(lián)，預(yù)示深層調(diào)整。張亞東六年，綠城從民營(yíng)到央企化，探索市場(chǎng)化，卻失敗。這不光他敗筆，更是地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人困境，夾在股東和市場(chǎng)間，難絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。

行業(yè)洗牌在即，地產(chǎn)從黃金時(shí)代到調(diào)整期，許多大佬落馬。綠城事件暴露混改難題，央企控股下，經(jīng)理人追求規(guī)模忽略風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致債務(wù)爆雷。購(gòu)房者損失大，社會(huì)影響廣。未來(lái)，房企需注重品質(zhì)和可持續(xù)，別再賭高周轉(zhuǎn)。監(jiān)管加強(qiáng)，有助于行業(yè)健康，但短期陣痛難免。