記者 張洋

三亞市碧桂園海上大都會小區曾以“濱海宜居社區”的標簽吸引無數購房者。然而近日，小區內（二期項目）A、B、C三棟樓“商改住”引發樓房質量嚴重損壞的消息，引起居民的擔憂和投訴。城市建設雜志社記者實地調查發現，這場因違規改造引發的危機，不僅讓數百戶業主陷入“家難安”的困境，更折射出城市快速發展中規劃管理、監管機制及民生保障的深層問題。

商鋪“危險跨越”成住宅

碧桂園小區位于三亞市天涯區新城路1號。2019年開始施工，2021年毛坯驗收，建筑工程施工許可證備注：該項目為2棟地上7層商業樓、1棟地上17層商業辦公綜合樓及1個地下1層地下室。彼時，開發商宣傳“商住一體”的設計能滿足業主“下樓購物、上樓回家”的便利需求。然而，這種看似合理的布局，在實際運營中卻暴露出諸多隱患。

2024年開始，陸續有商鋪經營者退房，其中B棟商業樓某餐飲號房業主李一明（化名），強烈要求退房及賠償，原因是2023年8月李一明與開發商簽訂購房合同（碧桂園海上大都會二期項目B棟商業樓某餐飲號房，合同房價款四百余萬元），待李一明裝修完畢后開發商告知無法開通天然氣，李一明自行購買罐裝天然氣遭到樓上居民多次投訴，導致餐飲店無法經營。同時李一明也投訴樓房質量存在重大的安全隱患，要求退房及相應的賠償。多次投訴后在三亞市住建局的協調和主持下雙方達成一致，2024年8月15日雙方簽署一份《終止協議書》，至于后續賠償問題雙方至今無法達成一致。

經三亞市自然資源和規劃局查閱，該項目類別名稱：金融保險混合零售商業二類居住用地；三亞市住房和城鄉建設局《建設工程規劃許可證》備注該項目為2棟地上7層商業樓、1棟地上17層商業辦公綜合樓及1個地下1層地下室。《不動產登記證》中，涉事樓棟的用途仍登記為“商務金融用地/辦公”。

業內人士向城市建設雜志社記者指出：“從商業改為住宅，涉及建筑承重結構、消防分區、水電管網的全方位調整，必須重新報批規劃并取得施工許可。但現實中，部分開發商為規避審批成本，選擇‘先改后報’甚至‘不報就改’。”

樓房質量損壞：樓板震顫、裂縫、滲水

記者走訪發現，一業主家中已改成住宅式規劃裝修，改造后的樓房出現多處結構性損傷——房間樓板走路有震顫、房間內有多處開洞、滲水停電、地下室積水。

李一明告訴記者：“住建部門是毛坯驗收，開發商指定裝修公司統一對幾百戶房屋商改住裝修后拎包入住的條件交付業主，從而業主購買時根本無法用肉眼看出樓房的質量問題”。

樓板開槽及防水保護問題重重（圖片由業主提供）

李一明給記者提供的證據中看到裝修公司在交房前對三棟樓500多戶樓房內的樓板重新開槽（深度3-4公分）。他還說：“為了達到居住條件重新鋪設管線，在樓板上用角磨機切割鋼筋混凝土開槽，用于重新敷設強弱電管線，嚴重影響樓板的承載能力，且重新敷設管線存在多個方向在同一位置重疊情況時，開槽深度更大，對樓板破壞更大；防水層下沒有做找平、找坡處理，墻根、管根、轉角處沒有做加強處理，沒有做防水層的保護層。管線未做加固、找平直接打砂漿鋪地磚，所以出現樓板震顫、開裂、滲水、用電短路等問題，甚至房間內多次開洞，樓板也多次開洞。”

更令人擔憂的是消防隱患。“原商業樓的水電管網按‘大流量、短時間’設計（滿足商鋪短時高峰用水用電）。改造為住宅后，住戶日常用水用電需求激增，導致水管爆裂、電路超負荷等問題頻發。”李一明強調。

地下室基礎承重梁多處水鉆開洞

李一明告訴記者：“本小區房屋多處質量存在問題，而開發商卻單一對梁板后開洞設計分析，2024年11月18日開發商委托的第一家公司——中城科澤工程設計集團有限責任公司，出具的分析結論：根據海上大都會右岸項目A、B、C棟商業樓工程質量檢測報告中判定為后開洞位置進行結構受力分析。根據報告，所有樓板后開洞直徑均不大于110mm,開洞對整體板的剛度影響很小，對樓板結構安全影響很小。對梁后開洞后的受彎和受剪承載力計算，分別與整體計算模型中該梁相對應位置的彎矩和剪力數據進行對比。經對比，后開洞的梁承載力均大于其實際受力，開洞后梁能滿足計算要求。2024年11月21日開發商又委托第二家公司——全過程（海南）檢測科技有限公司對混凝土梁空調孔、混凝土板水管開洞口進行檢測，鑒定結論：結構件外觀上未發現明顯變形裂縫和破損，完損性較好。處理建議：開洞導致梁、板面被削弱，部分梁的箍筋、板的縱向受力鋼筋受到損傷，承載能力降低，建議由有資質的設計單位進行承載力復核。”

從審批到驗收：存在漏洞

按照規定，商業改為住宅需先向規劃部門申請變更，取得《建設工程規劃許可證（變更）》后，還需重新辦理施工許可、消防審查等手續。

更值得關注的是施工與驗收環節的失控。涉事樓棟的改造施工由開發商自行組織，而住建部門的竣工驗收，則主要針對建筑主體結構，對內部空間改造的細節監管不足。

“商業樓改住宅，必須對樓板荷載、消防分區、水電負荷進行專項檢測，但目前的竣工驗收標準更側重‘有沒有改’，而非‘怎么改’。”一位參與過類似項目驗收的工程師坦言。

業主困境：從“安居夢”到“維權路”

“我們花了一輩子積蓄買的房子，現在連安全都保障不了。”業主劉女士紅著眼眶說。涉事樓棟共有住戶500多戶，其中近80%是外地來三亞購房的“候鳥老人”原本期待在海邊安度晚年，如今卻陷入“不敢住、賣不掉、修不起”的困境。

維權路上，業主們遭遇了多重難題：向開發商索賠時，對方以“房屋已交付”為由拒絕擔責；向住建部門投訴后，整改方案遲遲未落地；嘗試通過法律途徑解決，又面臨“舉證難”。

“甚至我們業主去三亞市住建局反映情況時侯局長拿著反映材料，用氣急敗壞的口氣回答我們‘這事又不是她一個人干的她不管’，把反映材料摔地上，直接走人。后來我們每次再去三亞市住建局反映情況都被侯姓局長報警驅逐。”業主李一明說。

面對著業主們的投訴無門，2025年6月10日本刊記者前往三亞市住房和城鄉建設局了解情況，在住建局多科室的電話協調下最后招標投標監管科一名陳姓科長接待了記者，陳科長告訴記者：“此事他本人很清楚，曾多次參與業主們的投訴會議及解決，關于是否商改住住建局在一年前就已經形成文件移交給三亞市城市綜合執法局，至今也未回復我們，關于其他問題陳姓科長未解釋。”

安全是居住底線

碧桂園小區的“商改住”困局，絕非個案。隨著城市發展從增量擴張轉向存量更新，“商改住”“住改商”等改造需求日益增長，如何在提升空間利用效率的同時守住安全底線，成為亟待解決的課題。

站在碧桂園小區的樓下，遠處是碧海藍天的度假勝景，近處卻是墻體裂縫的“危樓”。這場“商改住”引發的種種問題，不僅關乎500多戶業主的安身之所，更拷問著城市治理的能力與底線——當發展的沖動遇上安全的紅線，唯有將人民生命財產安全置于首位，才能避免類似的悲劇再次發生。正如一位業主說，“我們要的不是賠償，而是一個能安心睡覺的家。”

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