上一篇文章中談到，越秀地產(chǎn)關(guān)于權(quán)益銷售、土地儲備情況。

回顧：越秀地產(chǎn)：權(quán)益銷售額之謎

過去一年時間里，越秀地產(chǎn)活躍于全國各地招拍掛市場，除華南市場外，大舉進(jìn)入華東、西南、華中等市場，偶爾也有收并購動作。

今年，越秀地產(chǎn)搶先一眾房企前，發(fā)布了年度財報。這一動作既想秀肌肉，也暴露野心。

2022年財報顯示，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入724.2億元，同比增長26.2%，毛利148.06億元，同比增長18.62%；全年完成合同銷售金額1250.3億元，同比增長8.6%，目標(biāo)完成率101.2%。

期內(nèi)，越秀地產(chǎn)在廣州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、長沙、重慶以及成都新增37宗土地，總建筑面積約695萬㎡。

結(jié)合越秀地產(chǎn)2022年期內(nèi)披露的公告，初步估算，其權(quán)益拿地金額約400億元左右。

大規(guī)模擴儲動作，越秀地產(chǎn)走上“高杠桿”之路。

目前，越秀地產(chǎn)“三道紅線”繼續(xù)保持全綠，但相比上一年，凈借貸比率飆升15.6個百分點至62.7%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額下降12.28%至約351.2億元。

過去，越秀地產(chǎn)抓住融資窗口期，優(yōu)化短期債務(wù)、降低融資成本，大幅度降低短借貸規(guī)模，現(xiàn)金短債比由1.36倍上漲至2.23倍，融資成本也進(jìn)一步下降到4.16%。

不過，剔除監(jiān)管資金之后，實質(zhì)現(xiàn)金短債比約1.39倍。

具體數(shù)據(jù)層面，2022年末總借款883億元，增加了127.7億元；其中，52%為銀行借款及其他借款，一年內(nèi)到期占比為18%；體現(xiàn)在非流動負(fù)債中，借貸金額暴漲58.65%至725.54億元。

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)上，2022年末，越秀地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率微降至75.52%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為下降0.3個百分點至68.8%，新增權(quán)益資產(chǎn)規(guī)模約104.26億元。

對外投資規(guī)模遠(yuǎn)大于新增權(quán)益資產(chǎn)，或說明越秀地產(chǎn)正用小資金撬動大資產(chǎn)。

先前總結(jié)過，它的擴儲有一個很明顯的特點：整體新增土地權(quán)益比不高，系廣州之外的市場土地持有權(quán)益較低所致。

這是越秀地產(chǎn)追求規(guī)模的做法，也是大部分房企普遍做法。早前，越秀地產(chǎn)回復(fù)投資者稱，目前公司土地儲備權(quán)益比在60-75%。

透過歸母凈利潤、聯(lián)營公司權(quán)益、合作開發(fā)規(guī)模3項數(shù)據(jù)也能看出，越秀地產(chǎn)目前對外拓展戰(zhàn)略，除了核心市場廣州之外、其余城市進(jìn)行合營或聯(lián)營開發(fā)。

本質(zhì)上，這是越秀地產(chǎn)的野心：規(guī)模訴求。更進(jìn)一步，也是越秀集團的野心：邁向世界500強，地產(chǎn)平臺是先鋒兵。

最近三年，越秀地產(chǎn)新增土地儲備分別為559.74萬㎡、918.23萬㎡、695.06萬㎡，權(quán)益比分別為58.78%、63.14%、52.23%。

資產(chǎn)負(fù)債端，2020年至2022年，越秀地產(chǎn)歸母凈利潤占比逐漸下降，由90.71%降到68.05%，再跌到64.41%。

歸母凈利潤占比下跌，則意味著非控股權(quán)益利潤占比有所增加，與后者有緊密聯(lián)系一個財務(wù)指標(biāo)則是聯(lián)營公司權(quán)益。最近三年，越秀地產(chǎn)這一數(shù)據(jù)逐年遞增，由135.54億元增至238.41億元。

聯(lián)營公司權(quán)益體現(xiàn)的是項目持有情況，而通過“其他應(yīng)付款項及應(yīng)計費用-應(yīng)付稅項”可以得知目前越秀地產(chǎn)合作開發(fā)規(guī)模，即合作方往來款項、應(yīng)收聯(lián)營/合營企業(yè)的款項等。

最近三年財報中，越秀地產(chǎn)其他應(yīng)付款項及應(yīng)計費用激增，應(yīng)付稅項增加不大，原因也是合作開發(fā)規(guī)模在激增，由2020年的404.29億元增至2022年的663.77億元。

聯(lián)營公司、少數(shù)股東權(quán)益、其他應(yīng)付賬款，還體現(xiàn)另一個重要指標(biāo)：隱性債務(wù)。

在“不可能三角中”，規(guī)模、利潤、現(xiàn)金流，向來很難面面俱到。

規(guī)模高速增長，利潤表現(xiàn)則與之相反；國企在融資渠道上的優(yōu)勢，也可以不必過度擔(dān)憂現(xiàn)金流。

最近三年，越秀地產(chǎn)盈利能力有所下滑，利潤率、凈利潤率逐年下跌。

2020年至2022年，利潤率分別為21.08%、18.78%、15.47%，凈利潤率分別為10.13%、9.19%、8.47%。

地產(chǎn)下行形勢，能生存、實現(xiàn)增長已經(jīng)是難事。但相比華潤置地、中海（2022年中期）的凈利潤率17.40%、16.95%，越秀地產(chǎn)目前盈利能力仍有待提升。

另一方面，越秀地產(chǎn)的估值與利潤相比，顯得略高。目前，越秀地產(chǎn)市盈率（靜，下同）為8.34，高于華潤置地的6.34、中海的5.39、龍湖的4.96。

不過，收入與負(fù)債存在錯配。收入體現(xiàn)的是過去一到兩年的拿地成果，負(fù)債則是當(dāng)期發(fā)生的。

這意味著，未來2-3年的業(yè)績是否有一個爆發(fā)表現(xiàn)，才能體現(xiàn)越秀地產(chǎn)決策能力和經(jīng)營水平。