合景泰富之后，奧園或?qū)⒊蔀榈诙彝顺鰪V州舊改市場(chǎng)的老牌粵系房企。

6月2日，奧園集團(tuán)發(fā)布消息稱(chēng)，公司與中金國(guó)測(cè)在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將針對(duì)具體項(xiàng)目開(kāi)展合作，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與轉(zhuǎn)化，盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。根據(jù)協(xié)議，雙方近期擬合作項(xiàng)目包括廣州等粵港澳核心區(qū)位的舊改項(xiàng)目。

有消息說(shuō)，今年5月份，中金建設(shè)和國(guó)測(cè)集團(tuán)的高層親赴廣州、珠海、深圳等城市，對(duì)奧園舊改項(xiàng)目做了詳盡考察，幾方初步計(jì)劃率先落地合作奧園廣州主城區(qū)的幾個(gè)項(xiàng)目。框架協(xié)議中涉及股權(quán)合作的項(xiàng)目，每個(gè)貨值均在百億元以上，有望在明年實(shí)現(xiàn)供地。

與山東健康、南粵基金、西安航投科創(chuàng)等國(guó)企出資收并購(gòu)方式不同，這次現(xiàn)身的國(guó)企中金國(guó)測(cè)帶資且?guī)А笆┕り?duì)”。

那么，這段合作關(guān)系中，奧園會(huì)擔(dān)任什么樣的角色？

2021年中期財(cái)報(bào)，是奧園“爆雷”前公布最后一份業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。其宣稱(chēng)2021年6月末擁有70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)額外提供可售貨值約7543億元，其中粵港澳大灣區(qū)占99%。

廣州舊改市場(chǎng)中，奧園曾透露，擁有十余個(gè)舊改項(xiàng)目。其實(shí)，十余個(gè)項(xiàng)目中，舊村改造類(lèi)占據(jù)了大部分，且僅有5個(gè)已確權(quán)項(xiàng)目，即黃埔旺村（南）、新田村、荔灣東塱村和增城南坣村、橫塱村，其余均為介入項(xiàng)目。

對(duì)比來(lái)看，奧園真實(shí)可售貨值至少要縮水一半以上。況且，5個(gè)確權(quán)的項(xiàng)目都是合作開(kāi)發(fā)為主，合作方包括區(qū)屬科學(xué)城集團(tuán)、港龍地產(chǎn)、世紀(jì)金源，以及地方企業(yè)廣東合匯。

先來(lái)解答，為什么中金國(guó)測(cè)會(huì)優(yōu)先選擇奧園廣州主城區(qū)項(xiàng)目。

準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，在廣州，中金國(guó)測(cè)可以選擇也僅有黃埔和荔灣。

剔除介入項(xiàng)目，黃埔旺村（南）、新田村舊改，早前已傳出奧園要擺上貨架，但沒(méi)有成功退出，東塱村則成功引入世紀(jì)金源。

南坣村是一個(gè)差不多改造完成的項(xiàng)目，早前融資區(qū)項(xiàng)目已對(duì)外銷(xiāo)售，但因?yàn)樾乱?guī)后需要重新調(diào)整建設(shè)規(guī)模，一直處在優(yōu)化方案中。橫塱村在2022年12月已經(jīng)與奧園解除了舊改合作。

能確定推進(jìn)又有利可圖的，只剩下旺村（南）、新田村、東塱村3個(gè)舊改項(xiàng)目；結(jié)合廣州2023年度城市更新計(jì)劃，又僅剩下旺村（南）、新田村。東塱村沒(méi)有動(dòng)拆，什么時(shí)候重新啟動(dòng)，都沒(méi)有太大影響。

這意味著，中金國(guó)測(cè)很大概率看中旺村（南）、新田村舊改。在6月2日同一天，新田村舊改也對(duì)外公示了項(xiàng)目實(shí)施方案（片區(qū)策劃）。

中金國(guó)測(cè)的眼光還是很獨(dú)到，準(zhǔn)確找到了奧園這個(gè)“熱鍋上螞蟻”，剛好可以讓自己成功進(jìn)入舊城改造、城市更新領(lǐng)域。

中金國(guó)測(cè)是一家注冊(cè)成立剛滿4個(gè)月的公司，今年2月3日完成工商登記注冊(cè)，正式落戶(hù)北京市順義區(qū)，由中國(guó)黃金集團(tuán)建設(shè)有限公司與國(guó)測(cè)地理信息科技產(chǎn)業(yè)園集團(tuán)有限公司共同出資設(shè)立。

雙方瞄準(zhǔn)領(lǐng)域是：產(chǎn)業(yè)園區(qū)、舊城改造、城市更新、土地整理等業(yè)務(wù)的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。

翻開(kāi)中金建設(shè)、國(guó)測(cè)集團(tuán)過(guò)往經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，主要是產(chǎn)業(yè)園、基礎(chǔ)設(shè)施、工程承包等建設(shè)業(yè)務(wù)，舊城改造、城市更新是它們?nèi)狈Φ摹?/strong>

之前，在《廣州舊改沉默的331天，“龍湖們”都跑了》已經(jīng)提到，廣州重新加快推進(jìn)舊村改造，各區(qū)多條舊村有了新的進(jìn)展。但之前進(jìn)場(chǎng)的民營(yíng)房企，因?yàn)楦鞣N原因都選擇退出了。

像中金國(guó)測(cè)這類(lèi)有資金又有“施工隊(duì)”的企業(yè)，借助爆雷房企進(jìn)入廣州舊改市場(chǎng)，反而是廣州希望看到的結(jié)果。

最近，金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人為了讓爆雷房企爛尾項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，要求企業(yè)被迫引入有實(shí)力的代建方，特別是指定國(guó)資背景的房企接盤(pán)代建，比如佳兆業(yè)大灣區(qū)大量項(xiàng)目引入綠城，廈門(mén)信托要求建發(fā)為正榮和中梁代建等。

這個(gè)角度來(lái)看，中金國(guó)測(cè)也可以視為奧園廣州舊改項(xiàng)目的代建方。剛成立的中金國(guó)測(cè)，是選擇跟隨老師傅進(jìn)入舊改，還是打算另起爐灶，就要看他自身的野心。

同時(shí)，奧園已將4個(gè)確定項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押予金融機(jī)構(gòu)，想要完全接手，操作難度不小。

對(duì)于奧園來(lái)說(shuō)，中金國(guó)測(cè)的進(jìn)場(chǎng)，是紓困，但也有可能是“賣(mài)身”。

廣州亞運(yùn)會(huì)前夕，廣州加速推動(dòng)“三舊”改造，一大批舊改項(xiàng)目提上日程。富力、保利、珠光等“地頭蛇”率先出手、占山為王。看到廣州舊改的紅利，奧園也跑步進(jìn)場(chǎng)了。

彼時(shí)，奧園不斷在市場(chǎng)釋放，“公司已與廣州村鎮(zhèn)洽談舊城改造，目前也已就該等改造項(xiàng)目分別與兩名訂約方簽訂框架協(xié)議”。廣州南站附近的三舊改造項(xiàng)目，是奧園打開(kāi)廣州舊改市場(chǎng)的開(kāi)始。

轉(zhuǎn)眼間，奧園在廣州舊改市場(chǎng)13年努力的成果，或許要轉(zhuǎn)嫁他手。