（亞晨/文）“什么樣的個人住房貸款可以調整利率？公積金貸款和組合貸能否申請？貸款有逾期的情況怎么辦？固定利率可以調整嗎？”

8月31日，人民銀行和金融監管總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》后，不少“身背”房貸的用戶對更多的調整細則存在不少疑問。

近日，包括工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵儲銀行和光大銀行在內的六家銀行，通過公眾號對存量房貸利率的部分調整細節進行了回應。

由于每位借款人所在的城市、政策、利率執行下限和個人情況不盡相同，所以能否實現順利調整，均以貸款銀行方面最終出臺的政策細則為準，本文僅供參考。

問題一：存量房貸利率調整范圍

工商銀行：進行存量房貸利率調整，您的貸款需要同時符合以下條件：一是屬于商業性個人住房貸款；二是2023年8月31日前已經發放的或者已簽訂合同但未發放；三是貸款發放時執行首套住房貸款利率政策，或者您的實際住房情況符合所在城市首套房標準的；四是貸款發放利率高于貸款發放時點所在城市房貸利率政策下限。

農業銀行：本次調整的存量首套住房商業性個人住房貸款，為2023年8月31日前已發放和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

中國銀行：同時滿足以下條件的個人住房貸款可以進行調整：一是該貸款為商業性個人住房貸款，公積金貸款、組合貸中的公積金貸款部分及個人商業用房（含商住兩用房）貸款均不在此次調整范圍之內；二是在2023年8月31日前已發放或已簽署合同尚未發放的貸款；三是該筆貸款為首套住房貸款，或借款人實際住房情況已經符合房屋所在城市首套住房標準的其他存量住房貸款；四是該筆貸款發放利率高于貸款發放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限。

建設銀行：本次調整范圍是指存量首套住房商業性個人住房貸款，具體包括2023年8月31日前我行已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房貸款，或實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準的住房貸款；當前執行利率如低于本次首套住房貸款擬調整到的利率水平，則不進行調整。

郵儲銀行：進行存量房貸利率調整的貸款需要同時符合以下條件：一是屬于商業性個人住房貸款（商業用房貸款、公積金住房貸款等均不在此范圍內）；二是2023年8月31日前已經發放的或者已簽訂合同但未放款的；三是貸款發放時執行首套住房貸款利率政策，或者您的實際住房情況符合所在城市首套房標準的；四是貸款發放利率高于貸款發放時點所在城市房貸利率政策下限。

光大銀行：本次調整范圍是指存量首套住房貸款業務，包括2023年8月31日前光大銀行已發放的、及已簽訂合同但未發放的首套住房貸款。或實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準的住房貸款。住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業用房的貸款，不在本次調整范圍內。

問題二：首套房與二套房的確認標準

工商銀行：為了支持剛性住房需求，此次只降低存量首套房貸利率，二套房貸款不在本次調整范圍內。如后續您所在的城市更新相關“認房”“認貸”政策，您可按最新政策要求提交利率調整申請。

農業銀行：如當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準的，也可納入調整范圍。

中國銀行：您可以查閱貸款辦理時，您提供的房屋套數等相關證明材料，確認當時辦理房貸是否為首套住房貸款。如果當前實際住房情況已符合所在城市的首套住房標準，并能夠提供房屋套數等相關證明材料，則可以進行調整。具體認定標準根據當地政府公布的認定政策執行。

建設銀行：首套住房貸款包括兩種情況，一種是指貸款發放時利率按所在城市首套住房貸款利率執行的貸款，另一種是您貸款發放時是非首套住房貸款，但實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準。例如，如果您貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時 “認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區已執行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當地的唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當地已執行“認房不認貸”政策的，本次可以按首套執行。上述情形下，需要您提供相應的證明材料。如果您仍無法確認自己是否符合首套房標準，您可咨詢貸款經辦機構。

問題三：調整后的房貸利率水平

調整后的房貸利率水平不得低于原貸款發放時房屋所在城市同期限 (按原貸款合同期限)的首套房貸利率政策下限，具體利率調整幅度及規則以后續各家銀行公告為準。

對此，中國銀行舉例，目前LPR是4.2%，您的貸款按加80個點執行，則您現在實際貸款利率為5%（4.2%+0.8%），如果您貸款發放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個點，則您存量貸款調整后不得低于LPR+10個點，調整后您的貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。

建設銀行稱，本次調整不涉及LPR，主要是調整加減點。會在上述政策空間內，充分考慮百姓訴求，保障客戶權益，進行調整。光大銀行表示，根據區域不同、業務情況不同，會在人民銀行政策范圍內，保障客戶權益，進行調整。

問題四：房貸存在逾期、拖欠情形能否申請

工商銀行：不良個人住房貸款暫不支持進行存量房貸利率調整，需要您歸還積欠本息后再申請調整，具體以我行后續公告為準，如有異議可聯系貸款經辦行。

建設銀行：符合調整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調整，還清拖欠后可以調整。實際執行需根據具體情況判斷，您可咨詢貸款經辦機構。

郵儲銀行：針對符合調整范圍但目前存在拖欠情況的貸款，原則上暫不支持進行存量房貸利率調整，需要您償還拖欠后再申請。具體以我行后續公告為準，如有異議可聯系貸款經辦行。

光大銀行：符合調整范圍但目前有逾期的首套房貸業務，原則上在還清逾期本息后可以調整。具體情況您可咨詢貸款經辦機構。

問題五：協商變更合同約定利率與新發放貸款置換的區別

據悉，新發放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協商降低貸款合同約定的利率水平。

對此，工商銀行表示，對于借款人而言，由于已經明確調整后的利率水平需符合原貸款發放時的當地房貸利率政策下限，這兩種方式調整的結果無明顯區別。考慮到操作的便利性，該行主要采取變更合同利率方式，具體以后續公告為準。

農業銀行稱，兩種方式調整后的利率定價水平一致。為便利操作，該行主要采取協商變更合同約定利率方式辦理。

問題六：已支付高于調整后利率水平的房貸利息可否返還

工商銀行：暫不支持。此次存量房貸利率調整不溯及既往。

問題七：已辦理提前還款，是否可以下調

農業銀行：要區分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進行利率調整。如有剩余本金尚未歸還的，符合條件的可進行利率下調。二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據自身需要撤銷提前還款申請，凡符合條件的，納入此次調整范圍。

問題八：調整存量房貸利率需要提供哪些材料

中國銀行：首套房貸款客戶無需提供相關材料，二套房貸款客戶需提供當前實際住房情況符合當地首套住房標準的證明材料，比如當地房屋管理部門出具的房屋套數查詢證明等。

問題九：何時執行新的貸款利率

中國銀行：在調整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執行。

問題十：固定利率能否調整

光大銀行：固定利率客戶可以向光大銀行申請降低首套房貸款利率。調整后，利率類型仍為固定利率。

問題十一：申請辦理時間

目前，上述六家銀行正在抓緊制定具體實施細則，按照有關要求，自9月25日起接受客戶調整申請，后續進展還請及時關注各家銀行官網、手機銀行、公眾號、網點等渠道公告。

問題十二：如何查詢首套房貸款利率政策下限

可以通過人民銀行各省級分行官網查詢。