格力地產和國內大多數房地產企業一樣，在2021年后，受行業大環境的影響，營收和利潤都出現了大幅度的下滑，并且房地產行業在短時間內很難看到觸底反彈的跡象。所以格力地產的決策層決定進行戰略轉型，由房地產開發轉向免稅業務。因此有了公告中，收購珠海市免稅企業集團有限公司（珠海免稅集團）股權的資產重組方案。新舊方案的區別是以何種方式收購免稅集團的股份，以及股份的比例。

格力地產之所以能夠轉型，是因為本身格力地產的體量就很小，在巔峰的2021年，總營收也才71.3億元，連百億俱樂部都沒有達到資格。說實話這樣的地產公司在房地產市場中也不會掀起什么波瀾，但正因如此，才沒有像那些千億俱樂部的地產公司，想轉型都尾大不掉。

格力地產的營收和凈利潤

其實在2020年，三條紅線政策出臺后，據格力2020年中期業績報告數據，其剔除預收款后的資產負債率為75.5%＞70%，凈負債率為214.84%＞100%，現金短債比僅0.34＜1，踩了3條紅線。大家現在可以回憶一下，當年踩了三條紅線的房企，現在還存活于市場上的民企還有幾家？

除了體量小以外，還有就是占用企業大量資金的資產的處置的問題。

調整后的方案將涉及上市公司置出其在上海、重慶、三亞等地的房地產開發業務相關資產負債

我看了下格力地產在重慶的項目——格力兩江總部公園。

這個項目離重慶核心區直線距離30公里左右，項目總占地約1700余畝，建筑面積約110萬方。內部有近10萬平方米的天然湖泊，是集總部辦公、高端住宅、配套商業、酒店會展等功能于一體的城市綜合體項目。這算是一個比較大的項目了，總投資應該需要上百億大概在50億。

本來格力地產的總營收都不滿百億，但是卻跨出一大步，整了一個50多億的城市綜合體項目，稍一不慎就會“步子邁大了，扯著蛋”。當然，這個項目很有可能是和地方平臺公司-兩江置業共同開發的，格力地產占有一定的權益。而且拿地時間較早，土地成本上有優勢，否則以格力地產的規模，吃不下這么大一個城市綜合體項目。

但說實話，這個板塊在重慶土著眼里，根本就不算是重慶主城區了。重慶兩江新區的龍興、復盛板塊，是幾年前重慶市政府重點打造的新板塊，發展的邏輯主要是以產業帶動周邊經濟，所以有很多企業搬到了這個區域，也帶熱了周邊的住宅板塊。所以在19-21年期間，各大房企也在這個板塊拿地開發，房價也一度從7、8k炒到了12、3k。有意思的是，重慶人并不太認可這個遠離主城區的板塊，但是外地人和來重慶發展外地人，反而比較看好龍興板塊。

格力兩江總部公園鳥瞰圖

但21年后，隨著房地產下行，幾乎所有的城市新區都遭遇了驟然的嚴冬，目前龍興板塊的空置率非常高，現有的局面也就只有期望現有的教育資源和未來的產業（比如賽力斯）能夠盤活這個地區的樓市。但由于前幾年政府在土拍市場上對于龍興板塊的過剩的供應，這個區域的存量房需要很長一段時間才能消化。

所以，如同龍興地區大部分開發商的項目，其開發節奏也根據銷售去化的減少而放緩了。目前衛星圖上格力兩江總部公園開發進度估計也就不到1/5，那么，格力準備出售這個項目的資產，如何評估現有資產的價值，如何和合作方劃分權責，如何引入收購的資方……說實話，除了平臺和央字頭，就目前這個市場行情，很難有資本當“大善人”收購一個在政府畫餅的新區的一個待開發的地產項目。

所以調整后的重組方案是以上海、重慶、三亞等地的地產項目的資產去置換珠海免稅集團的股權，以這種方式來獲得公司戰略轉型的渠道。而就格力地產在重慶的項目來說，其估值能夠置換多少股權，要打一個問號？而珠海免稅集團是珠海市國資委旗下的公司，這種形式的資產并購，也可以看做是地方政府對當地房地產企業的一次救助。

調整后的方案為：上市公司擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關房地產開發業務對應的資產負債及上市公司相關對外債務，并置入珠海免稅集團不低于 51%股權，如存在估值差額部分將以現金方式補足。

但不管怎么說，格力邁出了脫離地產進行戰略轉型的第一步，船小好調頭，而那些曾經風光的大船，依然在不歸的航線上勉強支撐前行。