物業費到底應該收多少？

這個牽動著業主錢包的問題，一直是市場關注和爭議的焦點。

近來，包括重慶、銀川等在內的不少城市出臺了新規對物業收費“限高”。

其中的最高限價普遍低于當地不少小區的現行收費標準，許多業主也由此省下了一筆不小的開支。

南寧呢？

前些年不少新建小區物業費都邁過了“2元”大關。對于普通人來說是一筆不小的負擔。

尤其是在現在“不容易”的大環境下，更是讓不少業主直呼：物業費太貴了！

但最近，聽說南寧已有小區也通過努力實現了降低物業費。怎么操作？其他小區能不能借鑒？我們往下看。

不賣關子，這個小區是位于西鄉塘區明秀西路上的龍光水悅龍灣御江。

圖 |龍光水悅龍灣御江實景

根據小區業委會發布的通告，其已于2024年7月29日與廣東龍光集團物業管理有限公司南寧分公司（小區物業，以下簡稱“龍光物業”）簽訂正式物業服務合同，物業費單價1.7元/㎡·月，包含所有公攤，不包括垃圾清運費、業主家庭實際用水費、地下車位管理費，期限自2024年7月1日至2026年6月30日。

這與小區此前2.5元/㎡·月的物業費單價相比，下降了0.8元/㎡·月。

圖 |龍光水悅龍灣御江小區業委會公告

小數怕長計。以小區最小的建面89㎡戶型計算，一年下來也省下了850多元。

蚊子肉也是肉。在現在消費降級、降薪的大環境下，這也算是不小的“蚊子肉”了。

大家整天喊渣渣希望繼續下調LPR，每次LPR下調讓你節省的月供錢，可能都不一定比這筆錢多。

繼續說龍光水悅龍灣御江降物業費的事情。

大V君先后致電小區物業，及向部分業主咨詢了解，證實了龍光水悅龍灣御江降物業費的情況屬實。

圖 |龍光水悅龍灣御江物業服務中心

有業主表示，有的業主不愿意交物業費，其中一個重要原因便在于覺得物業費過高，認為物業服務質價不符。

雖然按照新簽的合同是從7月1日起降至1.7元/㎡·月，但仍有部分業主覺得不滿意，認為今年7月之前的物業費是否按照未降價之前2.5元/㎡·月的標準繳納仍存疑，需要進一步溝通協商。

圖 |龍光水悅龍灣御江實景

此次降物業費之所以能成功，小區業委會功不可沒。

圖 |龍光水悅龍灣御江業委會辦公室

根據小區業委會致全體業主的公開信，早在今年2月29日業委會便擬好關于小區降低物業費磋商公函，并于次日拿到街道辦出具的備案證書及郵寄發出寄給龍光物業。

圖 |龍光水悅龍灣御江業委會辦公室

隨后的5個月時間里，包括業委會成員在內的業主方代表，與龍光物業代表先后多次通過舉行雙方會議、公函回函等進行協商。

在這個過程中，不少需要與街道辦或ZF相關部門溝通對接的事情，小區業委會也是親力親為。

在和龍光物業的溝通談判上，雙方期間一度“談崩”，業委會甚至發布聲明：立即啟動公開招聘，同時也歡迎龍光物業積極參加競選。

圖 |龍光水悅龍灣御江小區業委會致全體業主的公開信

不過最終雙方還是達成了一致，重新簽訂了包括物業費下調在內的正式物業服務合同。

圖 |龍光水悅龍灣御江物業中心

龍光水悅龍灣御江只是其中一個案例。根據打探到的消息，南寧還有其他住宅小區有下調物業費的計劃，具體如何實施，我們也將持續關注。

住宅小區降物業費，目前在南寧還不多見。

但近兩年在全國，這早已不是新鮮事。

相關信息顯示，近兩年廣州、重慶、銀川、青島、武漢等多地相繼發布了物業收費相關的新政，對物業費“限高”。

在這波物業降費潮中，重慶成為了輿論焦點。

其雖不是先行者，卻干得轟轟烈烈。

2024年2月重慶發布的《重慶市政府定價的經營服務性收費目錄清單（2024年版）》相關指導價標準顯示，重慶中心城區有電梯的住宅收費標準分為四級，有電梯住宅最低為1元/㎡·月，最高為1.9元/㎡·月；無電梯住宅則最低可至0.60元/㎡·月。

圖 |重慶關于住房物業管理費的內容表述

這一指導價格明顯低于重慶許多小區當前執行的收費標準。

某大型物管企業在重慶的相關負責人在接受媒體采訪時表示，重慶高層物業費平均約2元/㎡·月，洋房物業費平均約3.5元/㎡·月。

另有不少上市物企服務的小區業主在公開信中披露，其物業費大約在3~4元/㎡·月，超出指導價近一倍。

于是在6月1日新政正式實施后，不少重慶當地的小區都在第一時間通過業委會提出要求，降低物業費。

有業內人士表示，從業近20年，第一次看到以城市為規模的物業費降費潮。

一家頭部物企重慶區域總經理接受媒體采訪時指出，其所在的物企管理著100多個住宅小區。不到一個月里，其中80%的小區都提出了降費訴求。

相關媒體報道顯示，重慶已有小區降低了物業費，平均降幅在20%左右。

有的小區一套100㎡的房子一年可少交物業費1500余元，確實節省了一筆不小的開支。

圖 |重慶某小區業主拉橫幅要求降低物業費（圖源網絡，侵刪）

廣州、銀川、青島、武漢等也有不少降低物業費的案例，不勝枚舉。

篇幅有限，這里就不過多贅述了，感興趣的朋友可以搜索相關新聞看一看。

看到這里有人可能會問：自己的小區物業費也挺高的，怎樣才能降物業費呢？

通過查閱了一系列政策、資料和案例等，最為關鍵的是成立業委會。

如果小區已有業委會，業主可聯名提議由業主委員會召開業主大會會議，投票決定是否降低物業費。

若降低物業費的相關決議或方案等表決通過，再由業委會和物業公司協商談判定價，并重新簽訂物業服務合同。

因為根據《廣西壯族自治區住宅物業服務收費管理工作指導意見》和《廣西壯族自治區發展和改革委員會關于印發〈廣西壯族自治區定價目錄〉的通知》，成立業主大會之后的普通住宅小區等，物業服務收費及停車服務收費實行市場調節價。

圖 |《廣西住宅物業服務收費管理工作指導意見》政策解讀

圖 | 關于廣西壯族自治區定價目錄的通知

若物業公司不配合協商談判或不同意降費，可向街道或社區提出申請，在前期物業合同到期（大多數是3年，也有簽5年的，但不常見）后，采用公開招投標等方式更換物業公司推動降物業費。

如果小區沒有成立業委會，則過程和環節相對繁瑣一些，且難度也更大：須收集20%的業主產權證復印件和簽字同意表后，向街道或社區申請召開召開臨時業主大會會議，投票表決是否降低物業費或更換物業公司。

值得注意的是，是否召開臨時業主大會會議，須由街道或社區組織投票，并達到2/3以上的業主進行投票，超過1/2比例的業主同意，才能通過召開臨時業主大會會議的決議，進一步推動降物業費。

若無法收集足夠的業主產權證復印件和簽字同意，或達不到通過召開臨時業主大會會議的決議的業主比例，降物業費可能會“胎死腹中”。

圖 | 南寧小區降低物業服務標準收費流程

在這個過程中，也需要避坑。

如根據龍光水悅龍灣御江小區業委會發布公開信，龍光物業曾要求使用《南寧市前期物業服務合同》的標準做依據和業主簽訂物業服務合同。

這里需要科普一個概念：前期物業服務。

其指的是開發商從拿地開始一直到交房給業主期間，開發商與物業公司簽的服務合同。

根據《南寧市住宅物業服務收費方案（征求意見稿）》，這期間的住宅物業服務費有政府指導標準，一級最高上限2.53元/㎡·月。

圖 |關于住宅前期物業服務費政府指導標準

但在3~5年前期物業合同到期后，再以此標準作依據續簽合同，明顯不適用。

按照其中的劃分的標準，即使降低了物業費，也可能出現物業服務標準同步降低的可能。

當然，以上流程僅供參考，具體的操作流程，大家還是需要咨詢所住小區的街道或社區。

從目前的趨勢看，未來隨著業委會的陸續成立，南寧的小區，尤其是新建小區，在前期物業服務合同到期后，通過協商定價或更換物業降物業費大概率是必然的。

這再一次體現出成立業委會的重要性。

同時也可以在一定程度上解釋：為什么部分小區的物業公司極力阻撓業主成立業委會。因為如果物業公司的服務、收費等令業主不滿意且不改進，服務合同到期后可能面臨被業委會“炒魷魚”的結果。

最后，如果你的小區物業費也下調了，歡迎在評論區或加入交流群分享經驗。