關(guān)于買(mǎi)房換房、買(mǎi)入退出的邏輯和實(shí)操，加上我的微信，我會(huì)在直播的時(shí)候告訴大家

　　01

　　最近傳出消息， 有關(guān)方面正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，允許規(guī)模高達(dá)38萬(wàn)億元人民幣的存量房貸尋求轉(zhuǎn)按揭，以降低居民債務(wù)負(fù)擔(dān)、提振消費(fèi)。

　　直接摘取關(guān)鍵詞：

　　1.進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率。

　　2.可以轉(zhuǎn)行重新貸款。

　　根據(jù)相關(guān)方案，存量按揭客戶可以與銀行重新協(xié)商房貸利率，而不用等到明年1月（通常的利率調(diào)整時(shí)間）。

　　居民也可以將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新利率簽訂合同，這將是房地產(chǎn)步入困境以來(lái)，首次允許這種被稱為“轉(zhuǎn)按揭”的操作。

　　當(dāng)然，目前這一消息尚未得到官方正式，但今天的A股，聞風(fēng)大漲，尤其是消費(fèi)電子、房地產(chǎn)和保險(xiǎn)、游戲板塊。

　　02

　　現(xiàn)在的存量房貸利率什么情況？

　　根據(jù)調(diào)查，過(guò)去四年內(nèi)的存量房貸，普遍利率高達(dá)4.2%以上。后面即使 隨著LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）調(diào)整、存量房貸利率調(diào)整，存量貸款利率有所下降，但依然接近4%。

　　為了繼續(xù)降低存量房貸利率，一方面， 多地重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

　　例如8月23日，長(zhǎng)春市住房公積金管理中心發(fā)布通知，決定開(kāi)展商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)“公積金+商貸”組合貸款業(yè)務(wù)。8月12日，安徽省宣城市發(fā)布通知稱，恢復(fù)住房公積金“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。

　　據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，約有30多個(gè)城市陸續(xù)開(kāi)通或恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”“商轉(zhuǎn)組合貸”業(yè)務(wù)。

　　但是， “商轉(zhuǎn)公”仍有許多限制性措施。例如， “商轉(zhuǎn)公”房屋普遍需要業(yè)主取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，貸款置換對(duì)象限于純商業(yè)貸款 。

　　而為了取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主往往需要“先還再貸”，除了部分城市如長(zhǎng)沙、煙臺(tái)、鄭州有順位抵押（類似于帶押過(guò)戶）的便利外，其他開(kāi)通“商轉(zhuǎn)公”的城市只能“先還后貸”。

　　再比如，“商轉(zhuǎn)公”政策往往會(huì)動(dòng)態(tài)啟停。

　　說(shuō)白了，公積金屬于稀缺貸款資源，不僅個(gè)人公積金貸款有限制額度，就連公積金管理中心，也會(huì)根據(jù)個(gè)貸率（即住房公積金個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比）實(shí)行動(dòng)態(tài)啟停。 以往各個(gè)城市都把提升公積金額度，當(dāng)做是一個(gè)專門(mén)的新政利好。

　　所以南寧、長(zhǎng)沙這些城市，一旦個(gè)貸率預(yù)警、出現(xiàn)資金不足的情況，公積金中心便會(huì)暫停受理“商轉(zhuǎn)公”。

　　因此， 相對(duì)于商業(yè)貸，公積金貸款利率雖然低，也有“商轉(zhuǎn)公”的政策支持，但大批量的存量房房貸利率，公積金是吃不下來(lái)的，還是得靠銀行降存量房貸利率。

　　而另一方面，存量房降房貸利率的條件，已經(jīng)成熟！

　　你要知道，現(xiàn)在的正常商貸利率跌到了哪里？ 廣州首套房房貸利率已經(jīng)卷到了2.89%，比公積金2.85%的利率只高了0.04%！

　　如此一來(lái)，不需要“商轉(zhuǎn)公”或者組合貸，也能實(shí)現(xiàn)低利率貸款！

　　而對(duì)于存量房來(lái)說(shuō)， 首套房房貸利率已經(jīng)跌到2字頭，存量房憑什么還站在4字頭？

　　所以在各輪新政中，降低存量房利率，一直是廣大業(yè)主最懇切的呼聲。

　　03

　　說(shuō)實(shí)話，因?yàn)榇媪糠抠J利率高企，很多居民不敢消費(fèi)，不僅不敢買(mǎi)房，甚至下館子的次數(shù)也少了很多。

　　
▲經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，北京餐飲業(yè)利潤(rùn)暴跌88.8%。

　　因此，房貸，不僅把大家30年的消費(fèi)額度消耗了很大部分，就連消費(fèi)膽量也弄沒(méi)了。

　　而此次存量房貸調(diào)整，倘若調(diào)整幅度大，那么會(huì)給消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)一部分信心，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)商品的內(nèi)循環(huán)。

　　當(dāng)然代價(jià)也不是沒(méi)有，未來(lái)銀行很有可能會(huì)繼續(xù)降低存款利息，畢竟銀行不是慈善家。

　　其次，現(xiàn)在的首套商業(yè)貸的利率已經(jīng)無(wú)限接近公積金利率，存量貸利率也會(huì)調(diào)整，相比商業(yè)貸款，公積金貸款沒(méi)什么優(yōu)惠了，那以后上班還買(mǎi)公積金的人一定會(huì)少，全都發(fā)工資不好嘛！

　　本文作者：慶哥