即便當(dāng)前房地產(chǎn)市場長期筑底修復(fù)、購房信心恢復(fù)緩慢，但仍有企業(yè)在核心城市積極拿地。

近期上海、北京、南京、杭州等城市都出現(xiàn)了房企溢價搶地的情況。有的成為區(qū)域內(nèi)新晉“地王”、有地塊競價幾十輪被爭搶、還有地塊成交溢價率高達(dá)40%。其中上海的一塊地，直接刷新了全國單價“地王”記錄。

8月7日下午，上海徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊（原小米總部地塊）吸引了7位競拍者。開拍半小時后地塊經(jīng)過72輪競價出價達(dá)到最高限價進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。

最終綠城中國以48.048億元成功搖得，溢價率30%，折合樓面價13.1萬元/㎡，打破了8年前由融信中國創(chuàng)出的全國單價“地王”紀(jì)錄，成為上海涉宅地塊單價新“地王”，同時刷新了全國涉宅地塊最高單價紀(jì)錄，備受業(yè)內(nèi)關(guān)注！

反思

地王效應(yīng)下，聚焦投資是否合適？

自房地產(chǎn)市場步入低迷周期以來，房企采取的首要“自救”措施通常是精簡組織結(jié)構(gòu)，包括裁員、裁崗、裁部門等，其中大部分房企的投資部門已大幅縮減。

隨后，房企持續(xù)調(diào)整投資策略，面對當(dāng)前銷售市場量價齊跌、融資渠道收緊、信用風(fēng)險頻發(fā)的困境，房企普遍選擇減緩?fù)顿Y節(jié)奏、集中資源以應(yīng)對現(xiàn)金流壓力。

房企投資聚焦核心城市核心地塊，帶來的是“地王”的不斷出現(xiàn)。

在“地王”效應(yīng)的推動下，看似火熱的土地競拍似乎預(yù)示著市場的回暖，但僅憑運(yùn)氣搖號得來的“地王”也為房企帶來了一系列不可控的問題。

1、拿地成本更高，風(fēng)險加大

與房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張時代不同的是，當(dāng)時房企廣泛布局一二三四線城市，通過分散投資來降低風(fēng)險，而如今企業(yè)聚焦高能級城市和地塊投資的策略無疑提升了拿地門檻，增加了風(fēng)險。

2、對開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)要求更高

面對激烈的市場競爭，為了確保投資回報(bào)，企業(yè)必須打造高品質(zhì)的項(xiàng)目來吸引中高端市場，這包括對項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)、建筑材料、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面提出更高的標(biāo)準(zhǔn)。

3、對房企在城市的適應(yīng)度要求更高

房企在核心一二線城市拿地開發(fā)項(xiàng)目時，需要綜合考慮市場需求、客戶偏好、政企關(guān)系等，以確保項(xiàng)目的成功和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

追溯

房企投資邏輯由"加法"變成"減法"

房地產(chǎn)弱周期時代下，房企投資上行是否是為最佳決策？為了解答這一問題，我們需先復(fù)盤地產(chǎn)十余年來，房企投資邏輯的變遷。

---1.0時代：地產(chǎn)時代的初期，房企通常采取跟隨式拿地策略，享受地產(chǎn)行業(yè)上行周期的發(fā)展紅利。

---2.0時代：隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，房企開始注重配套規(guī)劃，通過拓展式拿地獲取城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利。

---3.0時代：人口流動成關(guān)鍵因素，房企聚焦于人口流入較多的區(qū)域拿地，以享受資源配置的紅利。

過去十余年，房地產(chǎn)市場由粗放式野蠻生長到精細(xì)化發(fā)展，房企的投資邏輯根據(jù)房地產(chǎn)市場基本指標(biāo)、城市城鎮(zhèn)化的發(fā)展、人口的流動、城市資源的配置等要素進(jìn)行多維指標(biāo)的新增和迭代，以此來研判和確定投資地圖。我們稱之為投資的“加法時代”。

（詳細(xì)投資邏輯，請點(diǎn)擊查看：看見長沙|邏輯篇：不斷升級迭代的城市地圖）

而當(dāng)前房企在面臨向上聚焦投資帶來不可控風(fēng)險時，更加需要提高要求以達(dá)到精準(zhǔn)投資的目的。

此時房企的投資邏輯，已經(jīng)不能單單是做指標(biāo)的加法了，更需要的是尋找“低風(fēng)險高空間”的潛力板塊，這其中的“高空間”則意味著，房企需要前瞻的發(fā)現(xiàn)，這一板塊在發(fā)展成熟之后的“市場價值”與當(dāng)前發(fā)展所呈現(xiàn)的“配套價值”之間的空間差。

這一投資邏輯，我們稱之為4.0時代——“減法時代”。房企投資聚焦，關(guān)注具備高成長空間的板塊，通過適配式拿地策略，獲取產(chǎn)品發(fā)展紅利。

找尋

低風(fēng)險城市長沙中的最佳潛力區(qū)域

從全國投資層面來看，長沙的低風(fēng)險性毋庸置疑。這得益于其健康向上的城市基本面，以及即使在房地產(chǎn)行業(yè)弱周期環(huán)境下，長沙今年的房地產(chǎn)市場關(guān)鍵指標(biāo)仍展現(xiàn)出抗跌性。

既然長沙的安全性得到了保障，下一個關(guān)鍵問題便是：高空間的潛力板塊在哪里？

隨著城市發(fā)展進(jìn)入核心改善時代，城市中心片區(qū)成熟的板塊已經(jīng)發(fā)展至頂，房價已是一梯隊(duì)的存在，再往上漲空間有限。尋求有高發(fā)展空間的片區(qū)，自然得把眼光瞄向城市新區(qū)。

而在如此眾多的新城片區(qū)中，如何找到這一區(qū)域，我們認(rèn)為需要遵循以下幾個條件：

1、改善主導(dǎo)。當(dāng)前長沙構(gòu)建“改善+保障房”的雙輪驅(qū)動，這說明未來新房市場的出路在改善而非剛需，高空間的片區(qū)需能承載起市場的改善需求。

2、強(qiáng)兌現(xiàn)力。新城規(guī)劃不能只是畫餅，不然均為空談。高空間的片區(qū)應(yīng)該要有政府的強(qiáng)支撐，規(guī)劃要有強(qiáng)兌現(xiàn)能力。

3、高性價比。企業(yè)進(jìn)入該片區(qū)無需加杠桿。

綜合以上，我們發(fā)現(xiàn)，望城是當(dāng)前投資“減法時代”下優(yōu)選的一個的低風(fēng)險高空間的區(qū)域。

機(jī)會

弱市之下的高投資空間--望城

望城，一個當(dāng)前市場環(huán)境下，具備最大成長空間的城市新區(qū)。

——先天稟賦，改善可求——

當(dāng)市場進(jìn)入到改善主導(dǎo)的時代時，購房群體對于改善的需求已經(jīng)從簡單的面積需求上升為品質(zhì)需求了。改善品質(zhì)需求最為基礎(chǔ)的一點(diǎn)，就是對環(huán)境、對配套的需求提升。

對于改善置業(yè)來說，提升生活環(huán)境的品質(zhì)是首要步驟，而高綠低密的山水資源則為這一目標(biāo)提供了重要支撐。

望城，作為長沙六區(qū)中最年輕且面積最大的城區(qū)，擁有最為豐富的自然資源，覆蓋全域范圍。

“坐擁湘江及其支流的35公里黃金岸線”、“森林覆蓋率達(dá)34.2%”、“城市綠化覆蓋率為40.7%”、“城鎮(zhèn)人均公共綠地面積達(dá)到了13.6平方米”、“空氣優(yōu)良天數(shù)穩(wěn)定在321天以上”、“擁有至少38個自然湖泊”，這些數(shù)據(jù)均表明望城區(qū)的自然稟賦和生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越性。

其中，集望城全區(qū)之力打造的大澤湖片區(qū)擁有高于洋湖的得地率（得地率代表了一個片區(qū)可售土地貨值的高低，也反映了該區(qū)域周邊交通、環(huán)境條件的好壞）；擁有較低的綜合容積率，整體的居住舒適度有所保障；還有3000畝的濕地公園，襟江帶湖、顯山露水、景城融合，成為當(dāng)前望城區(qū)改善的首選之地。

盡管望城擁有珍貴的自然稟賦，但它從未停止過努力的腳步。自撤縣融城以來，望城在產(chǎn)業(yè)、交通、教育等方面加速發(fā)展，致力于打造高能級項(xiàng)目“引力場”，并勇于擔(dān)當(dāng)“強(qiáng)省會”戰(zhàn)略的排頭兵。

這也使得望城區(qū)逐漸成為長沙市的重要增長極和宜居宜業(yè)的理想?yún)^(qū)域。（詳細(xì)點(diǎn)擊鏈接：風(fēng)起望城 ▏"轉(zhuǎn)正"內(nèi)六區(qū),12年融城之旅,望城交出怎樣的成績單？）

——政府聚力，兌現(xiàn)可見——

作為省會長沙最大、最新的城區(qū)，坐擁一江兩岸寶貴資源的望城，正乘著“強(qiáng)省會”戰(zhàn)略的東風(fēng)，加速融入長沙城市發(fā)展布局，其招商引資的“強(qiáng)磁場”效應(yīng)日益凸顯。

數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，望城新引進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目300余個，年均引進(jìn)資金將近600億元。

望城強(qiáng)大的招商能力，帶來的是可喜的經(jīng)濟(jì)成績單。2024年上半年，望城經(jīng)開區(qū)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值同比增長13.7%，規(guī)模工業(yè)增加值同比增長10.5%，產(chǎn)值總量等多項(xiàng)指標(biāo)在全市國家級園區(qū)中排名前列。

面對招商新形式，望城還打出了差異化之招。

作為全國首個正式揭牌運(yùn)營的歐美同學(xué)會海歸小鎮(zhèn)，也是長沙“十個重大城市片區(qū)”和建設(shè)全球研發(fā)中心城市“一城一區(qū)三基地”的重要板塊，大澤湖以研發(fā)中心和湘商總部基地為載體，

一方面，聚焦智能終端、生命健康兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，通過統(tǒng)籌政策、人才、平臺等高端要素，助力實(shí)現(xiàn)人才與新興產(chǎn)業(yè)的雙向奔赴；

另一方面，以鄉(xiāng)情為紐帶，持續(xù)優(yōu)化湘商回歸服務(wù)，推動湘商企業(yè)回遷、資本回流、項(xiàng)目回投。

目前大澤湖板塊道路成網(wǎng)、配套成熟、企業(yè)成群、發(fā)展成勢，研發(fā)中心一期竣工投運(yùn)，虛位以待湘商總部和湘商企業(yè)拎包入駐。

從產(chǎn)業(yè)招商到經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，望城表現(xiàn)出強(qiáng)大的兌現(xiàn)力。在市政建設(shè)上，望城的兌現(xiàn)力也同樣驚人。

以當(dāng)前正在高速發(fā)展的大澤湖為例，海歸小鎮(zhèn)湘商總部基地，長沙大舞臺，濕地公園，地鐵4號線北延線等重大項(xiàng)目接連開工。

在產(chǎn)業(yè)不斷落位聚集的同時，基建配套也在加速落成。大澤湖正以一座宜居、宜業(yè)的湘江未來城的姿態(tài)，冉冉升起！（詳細(xì)點(diǎn)擊鏈接：風(fēng)起望城 ▏大江向北，望城這里率先起勢成發(fā)展新主場）

望城，正已肉眼可見的發(fā)展速度和強(qiáng)大的兌現(xiàn)能力，為居民謀畫一卷改善置業(yè)的藍(lán)圖。

——地塊高質(zhì)，進(jìn)入可盼——

望城優(yōu)越的先天環(huán)境為改善置業(yè)提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而望城強(qiáng)大的基建兌現(xiàn)力，則為房企營造了良好的投資環(huán)境。

從土地價值的角度來看，正在加速落成的優(yōu)質(zhì)公共設(shè)施，無疑將進(jìn)一步提升土地的綜合價值。為了激發(fā)土地市場的活力，望城區(qū)重點(diǎn)推介了22宗商住用地，總面積超過2160畝。

其中，大澤湖板塊、月亮島文旅板塊、高鐵西城板塊等優(yōu)質(zhì)地塊尤為引人注目。這些土地不僅地理位置優(yōu)越，而且價格合理，為房企提供了絕佳的投資機(jī)會。

以大澤湖H-1和H11地塊為例，這兩地塊均位于望城區(qū)大澤湖海歸小鎮(zhèn)板塊的核心位置。周邊交通便利，沿主干道可快速通達(dá)市區(qū)，且周邊配備有優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)、濕地景觀資源以及規(guī)劃的地鐵線路，此外大澤湖海歸小鎮(zhèn)對應(yīng)的城市級公共配套建設(shè)也在快速推進(jìn)。

對標(biāo)當(dāng)前長沙熱門銷售項(xiàng)目的特征來看，這兩塊地在配套維度，均匹配享有學(xué)校、景觀等核心資源，結(jié)合地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，均有望打造成為標(biāo)桿級的改善住宅項(xiàng)目。

有了高流速的基因，加上所在板塊規(guī)劃以總部經(jīng)濟(jì)、科創(chuàng)孵化、濕地觀光為主導(dǎo)功能，隨著板塊發(fā)展的完善，未來配套將更進(jìn)一步向高能級完善，地塊的價值有望進(jìn)一步提升。從投資的時間角度來看，現(xiàn)在正是進(jìn)入的好時機(jī)。

總結(jié)

弱市之下，房企上行聚焦并不能確保輕松獲勝。因?yàn)樯闲芯劢沟耐瑫r，競爭強(qiáng)度和拿地成本都會上升，市場風(fēng)險也相應(yīng)增大。在土地紅利周期過后，進(jìn)入產(chǎn)品紅利時代的當(dāng)下，房企需要關(guān)注的是低風(fēng)險、高空間的區(qū)域。

望城區(qū)作為長沙的一個年輕且充滿活力的新區(qū)，不僅擁有得天獨(dú)厚的自然資源和優(yōu)越的地理位置，還展示了強(qiáng)大的政府支持和快速的發(fā)展速度。這些因素共同為房企提供了一個低風(fēng)險高回報(bào)的投資環(huán)境。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場長期筑底修復(fù)、購房信心恢復(fù)緩慢的背景下，望城的土地市場依然活躍，吸引了眾多房企的關(guān)注。通過精準(zhǔn)前瞻布局和合理投資，房企可以在望城找到新的增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。