來一篇新盤分析，近期熱度最高的就是綠城芝蘭月華，這個(gè)位于臺(tái)江區(qū)的純商地塊，綠城給出了較大的宣傳噱頭，從宣傳來看綠城的新品，對(duì)于福州樓市，特別是改善盤，迎接新品也算是件好事，下面聊聊。

樓盤規(guī)劃

綠城芝蘭月華：備案名（茶元公館），地處：臺(tái)江區(qū)茶亭公園以東，五一中路西側(cè)。

項(xiàng)目占地43畝，規(guī)劃9棟11-32F高層住宅，合計(jì)約398套，主打建面：148-220平米。

土拍情況

2024年03月30日，綠城以20.31億元拿下宗地2024-01號(hào)臺(tái)江區(qū)狀元小區(qū)出讓地塊一，溢價(jià)率約13%，成交樓面價(jià)27712元/㎡，地塊面積：43.8畝，容積率：2.51（其中商 業(yè)不超過7000平方米），限高：100米以下。

分析：今年的首次土拍，福州推出多幅地塊，其中金山南的高宅巨型地塊以及狀元舊改，關(guān)注度較高。

最終的情況，狀元地塊在幾家房企爭奪下，最終時(shí)隔幾年未拿地的綠城，以溢價(jià)13%拿地。

這也是當(dāng)天唯一一幅非底價(jià)成交的商住用地，也是今年唯一一幅。

對(duì)于地塊而言，容積率2.51，限高100米，看上去數(shù)據(jù)還不錯(cuò)。

不過地塊和附近的建發(fā)瑞云一樣，地塊不規(guī)整，比瑞云更甚。

從開發(fā)的角度來看，局限性較大，最終房企給出的社區(qū)排列圖來看，采光、樓間距、社區(qū)空間都相對(duì)一般。

對(duì)于樓面價(jià)2.77W，對(duì)比瑞云的2.87W，便宜了1K，兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)最終價(jià)格也差別不大，是非常直接的競品。

目前項(xiàng)目周邊還有一幅金屏垱地塊，面積63畝，其中兩幅商住44.7畝，容積率不到2.3，純商定位。

預(yù)計(jì)不用多久也會(huì)上架，屆時(shí)這三個(gè)項(xiàng)目，也會(huì)上演一場三國殺的局面。

綜上，對(duì)于地塊而言，區(qū)位尚可，拿地價(jià)不算非常夸張，不過目前福州改善略顯疲軟，項(xiàng)目周邊存在競品，自身社區(qū)空間局限過大，可以說后期的操盤壓力并不低。

戶型情況

148平米：四房兩廳兩衛(wèi)，獨(dú)梯設(shè)計(jì)，位于小高層，大面寬布局，戶型最大的特色在于這個(gè)面積段做四房，還能搭配一個(gè)寬廳，其中主臥搭配L型的弧形玻璃窗，也是比較少見。

戶型的缺點(diǎn)在于廚房空間稍顯一般，餐廳沒有獨(dú)立空間，影響北向臥室的動(dòng)線，南向次臥到次衛(wèi)的距離也較長。

155平米：四房兩廳兩衛(wèi)，獨(dú)梯設(shè)計(jì)，位于小高層，四開間朝南，獨(dú)立客餐廳，主臥依舊是亮點(diǎn)，對(duì)比148平的布局，主要差異就是客廳從橫廳變成豎廳，這個(gè)戶型和瑞云149A，基本一致。

176平米：四房兩廳三衛(wèi)，獨(dú)梯設(shè)計(jì)，位于高層，155的升級(jí)版，實(shí)際得房率不如另外幾個(gè)戶型，布局沒有太大變化，多了一個(gè)次臥的暗衛(wèi)，這也是這幾年常見的問題。

220平米：五房兩廳三衛(wèi)，獨(dú)梯設(shè)計(jì)，大面寬布局，主臥+動(dòng)區(qū)占據(jù)較大空間，對(duì)于這個(gè)面積段，整體來說，布局沒有太大問題，不過也略顯平庸，設(shè)計(jì)家政間沒有獨(dú)立進(jìn)出，客廳也沒有特殊的視野設(shè)計(jì)。

綜上，對(duì)于項(xiàng)目還有191平米的戶型沒看到，從戶型設(shè)計(jì)來看，主要有幾個(gè)特色。

第一就是近期不少項(xiàng)目都采取的陽臺(tái)直接封閉，第二個(gè)就是主衛(wèi)的L型視野窗，項(xiàng)目還更進(jìn)一步采取弧形窗。

從戶型設(shè)計(jì)就能感受出這個(gè)項(xiàng)目的外立面，預(yù)計(jì)是不少人相對(duì)喜歡的大玻璃外墻。

從整體的布局來看，可能受益于新規(guī)，給出的得房率很高，當(dāng)然近期的改善新盤，也都有這個(gè)福利。

項(xiàng)目的戶型布局相對(duì)還是比較中庸，全部產(chǎn)品看下來，并沒有過于夸張的設(shè)計(jì)。

區(qū)位情況

項(xiàng)目位于臺(tái)江區(qū)茶亭，距離地鐵1號(hào)線600米左右，有一定幫助，距離五一廣場800米、南公園700米、茶亭公園500米，周邊生活氣息尚可。

項(xiàng)目周邊劃片國貨小+福八中，這個(gè)組合算是臺(tái)江區(qū)的頭部，雖然項(xiàng)目沒有明確劃片，但是也是潛在利好。

對(duì)于項(xiàng)目周邊有幾個(gè)硬傷，首先是周邊城建，南側(cè)是超高層的世茂茶亭儷園，又高又丑，采光和觀感存在影響，右下角是阿波羅酒店公寓，不排除人流噪音，社區(qū)非規(guī)整地塊，周邊樓棟房齡偏大，影響視野感官。

除此之外，項(xiàng)目隔壁是安置地塊，綜合容積率3.3，項(xiàng)目容積率2.51，安置房最少在3.5以上，鋼鐵森林定位，人流和采光都會(huì)影響小區(qū)。

地塊北側(cè)存在規(guī)劃，疾控中心原址改建臺(tái)江區(qū)級(jí)醫(yī)院，對(duì)于小區(qū)未來也存在一定負(fù)面影響。

除此之外，小區(qū)的社區(qū)規(guī)劃，采取高低配，30層以上的高層住宅，位于南向和中心，對(duì)于小區(qū)其他樓棟存在采光影響，小區(qū)也由于不規(guī)整，導(dǎo)致社區(qū)公共空間偏小。

綜上，對(duì)于小區(qū)而言優(yōu)勢(shì)就是市中心+劃片預(yù)期+純商，劣勢(shì)在于采光、周邊城建，還存在醫(yī)院、酒店、安置房的人流噪音隱患。

價(jià)格情況

關(guān)于項(xiàng)目的價(jià)格，沒有放風(fēng)價(jià)，以周邊做個(gè)參考，預(yù)計(jì)也是精裝4.5W-5W，目前福州新上市的改善新盤，基本都是這個(gè)定價(jià)。

價(jià)格就不多做分析了，來一個(gè)和建發(fā)瑞云的對(duì)比：

社區(qū)規(guī)劃：兩個(gè)項(xiàng)目都是不規(guī)整小區(qū)，綠城更不規(guī)則，公區(qū)更小，采光都有影響。

周邊情況：建發(fā)最大硬傷是南面高架噪音，綠城是南向超高層住宅，還有醫(yī)院等。

戶型情況：設(shè)計(jì)差異不大，建發(fā)的236平稀缺性更高，戶型占比來看，建發(fā)合計(jì)248套，綠城398套，綠城多了150套，比例達(dá)到40%。

從戶型分布來看，由于存在面積差，不過從實(shí)際來看，其實(shí)兩個(gè)項(xiàng)目的占比非常接近，150左右的占比30%左右，剩余大戶型占比不低，算是相對(duì)純粹的改善盤，比這幾年部分打著改善的剛改盤，面積段高不少。

房企情況：建發(fā)PK綠城，這幾年的發(fā)展，綠城在福州已經(jīng)沒啥口碑，近期桂語維權(quán)還在持續(xù)，房企雖然打出要重新定義綠城市場，投入重金打造新品，如果真有決心，第一步應(yīng)該是解決維權(quán)問題，否則這種做法難言市場認(rèn)可，房企這塊，目前建發(fā)優(yōu)勢(shì)太明顯。

社區(qū)打造：相比于建發(fā)的新中式，綠城的風(fēng)格相對(duì)來說更亮眼，特別在這幾年建發(fā)福州遍地開發(fā)后，審美略顯疲勞，加上瑞云的投入度，從目前來看明顯沒有綠城來的兇猛，綠城給予這塊新地的產(chǎn)品系和打造，從感觀來說是更猛烈。

綜上，對(duì)于兩個(gè)項(xiàng)目來看，個(gè)人感受建發(fā)瑞云談不上高改，畢竟房企在福州還有幾個(gè)項(xiàng)目待售，對(duì)于綠城而言，定位有點(diǎn)高改，但是房企在福州印象過差，有騙炮風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于這兩個(gè)項(xiàng)目做高改都差點(diǎn)意思，但是產(chǎn)品面積占比又不低，主打就是一個(gè)扭曲。

樓盤總結(jié)

項(xiàng)目位于臺(tái)江區(qū)茶亭，區(qū)位尚可，純商定位，綠城新品，定位夠高，得房率尚可，外立面也比較新穎，劣勢(shì)在于采光一般、社區(qū)空間不大、周邊存在醫(yī)院、酒店等，房企在福州目前口碑也一般。

目前周邊競品不少，今年福州的改善新品較多，后續(xù)還有新的地塊供應(yīng)，整個(gè)中端改善的競爭有點(diǎn)激烈。

總的來說，項(xiàng)目有自己的優(yōu)勢(shì)，如果真打算重新定位市場口碑，不如先解決維權(quán)問題，而非所謂的花高價(jià)做示范區(qū)。

題外話

前幾年福州的改善新品，主要分成兩種，以天琴灣、朗云等為主的高改，還有天琴湖、建發(fā)璽云、建發(fā)璞云等地緣改善（面積段集中在147-165），都做到不錯(cuò)的去化。

今年的新盤，從瑞云、屏西天悅、再到綠城芝蘭月華，產(chǎn)品的面積段相對(duì)有所提高。

只不過一下子集中拉高，這些項(xiàng)目的產(chǎn)品也呈現(xiàn)堆積，這幾個(gè)月的改善去化，大家也都能看到，去化并沒有過于出彩，很多改善新盤，上市前說認(rèn)籌很多，實(shí)際已經(jīng)放出高額分銷。

可以說今年的市場，高改可能依舊不錯(cuò)，中改已經(jīng)壓力巨大，后續(xù)來一篇，這幾年改善的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)對(duì)比，看看差異有多大，還是感官偏差。