來一篇新盤分析，近期熱度最高的就是綠城芝蘭月華，這個位于臺江區的純商地塊，綠城給出了較大的宣傳噱頭，從宣傳來看綠城的新品，對于福州樓市，特別是改善盤，迎接新品也算是件好事，下面聊聊。

樓盤規劃

綠城芝蘭月華：備案名（茶元公館），地處：臺江區茶亭公園以東，五一中路西側。

項目占地43畝，規劃9棟11-32F高層住宅，合計約398套，主打建面：148-220平米。

土拍情況

2024年03月30日，綠城以20.31億元拿下宗地2024-01號臺江區狀元小區出讓地塊一，溢價率約13%，成交樓面價27712元/㎡，地塊面積：43.8畝，容積率：2.51（其中商 業不超過7000平方米），限高：100米以下。

分析：今年的首次土拍，福州推出多幅地塊，其中金山南的高宅巨型地塊以及狀元舊改，關注度較高。

最終的情況，狀元地塊在幾家房企爭奪下，最終時隔幾年未拿地的綠城，以溢價13%拿地。

這也是當天唯一一幅非底價成交的商住用地，也是今年唯一一幅。

對于地塊而言，容積率2.51，限高100米，看上去數據還不錯。

不過地塊和附近的建發瑞云一樣，地塊不規整，比瑞云更甚。

從開發的角度來看，局限性較大，最終房企給出的社區排列圖來看，采光、樓間距、社區空間都相對一般。

對于樓面價2.77W，對比瑞云的2.87W，便宜了1K，兩個項目預計最終價格也差別不大，是非常直接的競品。

目前項目周邊還有一幅金屏垱地塊，面積63畝，其中兩幅商住44.7畝，容積率不到2.3，純商定位。

預計不用多久也會上架，屆時這三個項目，也會上演一場三國殺的局面。

綜上，對于地塊而言，區位尚可，拿地價不算非常夸張，不過目前福州改善略顯疲軟，項目周邊存在競品，自身社區空間局限過大，可以說后期的操盤壓力并不低。

戶型情況

148平米：四房兩廳兩衛，獨梯設計，位于小高層，大面寬布局，戶型最大的特色在于這個面積段做四房，還能搭配一個寬廳，其中主臥搭配L型的弧形玻璃窗，也是比較少見。

戶型的缺點在于廚房空間稍顯一般，餐廳沒有獨立空間，影響北向臥室的動線，南向次臥到次衛的距離也較長。

155平米：四房兩廳兩衛，獨梯設計，位于小高層，四開間朝南，獨立客餐廳，主臥依舊是亮點，對比148平的布局，主要差異就是客廳從橫廳變成豎廳，這個戶型和瑞云149A，基本一致。

176平米：四房兩廳三衛，獨梯設計，位于高層，155的升級版，實際得房率不如另外幾個戶型，布局沒有太大變化，多了一個次臥的暗衛，這也是這幾年常見的問題。

220平米：五房兩廳三衛，獨梯設計，大面寬布局，主臥+動區占據較大空間，對于這個面積段，整體來說，布局沒有太大問題，不過也略顯平庸，設計家政間沒有獨立進出，客廳也沒有特殊的視野設計。

綜上，對于項目還有191平米的戶型沒看到，從戶型設計來看，主要有幾個特色。

第一就是近期不少項目都采取的陽臺直接封閉，第二個就是主衛的L型視野窗，項目還更進一步采取弧形窗。

從戶型設計就能感受出這個項目的外立面，預計是不少人相對喜歡的大玻璃外墻。

從整體的布局來看，可能受益于新規，給出的得房率很高，當然近期的改善新盤，也都有這個福利。

項目的戶型布局相對還是比較中庸，全部產品看下來，并沒有過于夸張的設計。

區位情況

項目位于臺江區茶亭，距離地鐵1號線600米左右，有一定幫助，距離五一廣場800米、南公園700米、茶亭公園500米，周邊生活氣息尚可。

項目周邊劃片國貨小+福八中，這個組合算是臺江區的頭部，雖然項目沒有明確劃片，但是也是潛在利好。

對于項目周邊有幾個硬傷，首先是周邊城建，南側是超高層的世茂茶亭儷園，又高又丑，采光和觀感存在影響，右下角是阿波羅酒店公寓，不排除人流噪音，社區非規整地塊，周邊樓棟房齡偏大，影響視野感官。

除此之外，項目隔壁是安置地塊，綜合容積率3.3，項目容積率2.51，安置房最少在3.5以上，鋼鐵森林定位，人流和采光都會影響小區。

地塊北側存在規劃，疾控中心原址改建臺江區級醫院，對于小區未來也存在一定負面影響。

除此之外，小區的社區規劃，采取高低配，30層以上的高層住宅，位于南向和中心，對于小區其他樓棟存在采光影響，小區也由于不規整，導致社區公共空間偏小。

綜上，對于小區而言優勢就是市中心+劃片預期+純商，劣勢在于采光、周邊城建，還存在醫院、酒店、安置房的人流噪音隱患。

價格情況

關于項目的價格，沒有放風價，以周邊做個參考，預計也是精裝4.5W-5W，目前福州新上市的改善新盤，基本都是這個定價。

價格就不多做分析了，來一個和建發瑞云的對比：

社區規劃：兩個項目都是不規整小區，綠城更不規則，公區更小，采光都有影響。

周邊情況：建發最大硬傷是南面高架噪音，綠城是南向超高層住宅，還有醫院等。

戶型情況：設計差異不大，建發的236平稀缺性更高，戶型占比來看，建發合計248套，綠城398套，綠城多了150套，比例達到40%。

從戶型分布來看，由于存在面積差，不過從實際來看，其實兩個項目的占比非常接近，150左右的占比30%左右，剩余大戶型占比不低，算是相對純粹的改善盤，比這幾年部分打著改善的剛改盤，面積段高不少。

房企情況：建發PK綠城，這幾年的發展，綠城在福州已經沒啥口碑，近期桂語維權還在持續，房企雖然打出要重新定義綠城市場，投入重金打造新品，如果真有決心，第一步應該是解決維權問題，否則這種做法難言市場認可，房企這塊，目前建發優勢太明顯。

社區打造：相比于建發的新中式，綠城的風格相對來說更亮眼，特別在這幾年建發福州遍地開發后，審美略顯疲勞，加上瑞云的投入度，從目前來看明顯沒有綠城來的兇猛，綠城給予這塊新地的產品系和打造，從感觀來說是更猛烈。

綜上，對于兩個項目來看，個人感受建發瑞云談不上高改，畢竟房企在福州還有幾個項目待售，對于綠城而言，定位有點高改，但是房企在福州印象過差，有騙炮風險。

對于這兩個項目做高改都差點意思，但是產品面積占比又不低，主打就是一個扭曲。

樓盤總結

項目位于臺江區茶亭，區位尚可，純商定位，綠城新品，定位夠高，得房率尚可，外立面也比較新穎，劣勢在于采光一般、社區空間不大、周邊存在醫院、酒店等，房企在福州目前口碑也一般。

目前周邊競品不少，今年福州的改善新品較多，后續還有新的地塊供應，整個中端改善的競爭有點激烈。

總的來說，項目有自己的優勢，如果真打算重新定位市場口碑，不如先解決維權問題，而非所謂的花高價做示范區。

題外話

前幾年福州的改善新品，主要分成兩種，以天琴灣、朗云等為主的高改，還有天琴湖、建發璽云、建發璞云等地緣改善（面積段集中在147-165），都做到不錯的去化。

今年的新盤，從瑞云、屏西天悅、再到綠城芝蘭月華，產品的面積段相對有所提高。

只不過一下子集中拉高，這些項目的產品也呈現堆積，這幾個月的改善去化，大家也都能看到，去化并沒有過于出彩，很多改善新盤，上市前說認籌很多，實際已經放出高額分銷。

可以說今年的市場，高改可能依舊不錯，中改已經壓力巨大，后續來一篇，這幾年改善的網簽數據對比，看看差異有多大，還是感官偏差。