出品 |鳳凰網風財訊fengcaixun

作者 |王婷婷 陳文莉

10月29日，佳源國際控股(02768.HK)、大發地產(06111.HK)、大唐集團控股(02117.HK，下稱大唐地產)三家上市房企集體在這一天正式退市。

據鳳凰網風財訊統計，2023年以來約40家A股公司因各種原因被終止上市；2023年至今退市的上市房企已超過16家：除佳源國際、大發地產和大唐地產外，還有新力控股、藍光發展、宋都股份、嘉凱城、泰禾集團、陽光城、三盛控股、中天金融、美好置業、粵泰股份、深圳天地、南海控股、嘉年華國際等房企。

與此同時，鳳凰網風財訊根據人民法院公告網信息粗統發現，2024年內全國申請破產房企數量已超過152家，累計2019年至今全國范圍內發布了破產文書的房企數量則突破1663家。

自今年4月12日證監會頒布《關于嚴格執行退市制度的意見》，A股“出清”明顯加速。資深專家柏文喜表示，“常態化退市”的格局正加速形成，今年至今摘牌退市的股數已逼近2023年全年水平，這有助于肅清市場中的劣質公司，促進市場的新陳代謝。

不過放諸房地產開發行業，似乎已經難以“上新”，只有“代謝”，曾經輝煌的“地產百強”一個個消失，曾經喧囂的“上市房企”一步步衰退。

回顧它們的故事，我們或許能夠更好理解房地產的浪潮更迭：每當潮頭成了前浪，總會有新的潮汐前仆后繼，無論黃金還是青銅，時代從不缺浪尖，缺的是周期輪轉中繼續逐浪的勇氣。

緣起：下海與淘金，一個群雄并起的年代

1992年初，“南方講話”將改革開放再度推向新的高度，爭議多年的“住房私有化”也自此邁出了勢不可擋的前進步伐。

當年，全國房地產公司從5月的不到4000家躍升至年底的1.2萬家。自此勢如破竹，到2019年的時候，國內的房地產開發商已經突破“9萬家”的大關。

當時臺灣商人余英儀已經在房地產的道路上走了8年，開創了“大唐地產”，并在臺灣拿下一個魯班獎。但奈何90年代臺灣地產泡沫破滅，余英儀釜底抽薪在1994年邁入廈門，以京臉譜竇爾敦作為logo開始了二次創業。雖然他2008年籌備公司香港上市時猝死并且資金鏈斷裂，最終在2010年被福信集團并購，但大唐的故事還在繼續，只不過主角變成了廈門女首富黃晞，以及她的忠實伙伴吳迪。

那時候的浙江嘉興，一位頗有想法的政府部門領導沈天晴（曾任嘉興市鄉鎮企業局副局長、嘉興市人民政府深圳辦事處主任）堅信自己在商業場也能如魚得水。1995年，沈天晴正式轉戰房地產，創建了足佳房產公司（后改名佳源創盛），這是佳源集團的起源。

一年后，1996年溫州商人葛和凱創立了大發集團。但直到2017年大發地產的銷售額才做到幾十億元的規模。而其子葛一旸卻是另一種風格，自他接班后2018年就提出“未來5年沖3000億元”并開始推動在港上市。留學歸來、管培生入職、接任總裁，到最后坐到董事會主席的位子，葛一旸等了很多年，他的時代終于來了。

比他們虛長幾年，四川青年楊鏗搭上這趟改革班車的時間是1992年，一家名為“成都蘭光房屋開發公司”誕生，并在兩年后于人來人往的春熙路上，亮相了題著“藍光大廈”四字的首個項目，“蘭光”也由此改名“藍光”。其后十年，楊鏗以“藍光”之名從商辦走向住宅，開始了“高周轉”的圈地征伐之路。

在楊鏗的房地產事業站穩腳跟之際，閩清“神童”黃其森也毅然辭去了建行的“鐵飯碗”投身房地產的發展洪流之中，在1996年創立了泰禾集團。雖然直到2002年，黃其森傾力打造北京“運河岸上的宅院”項目，才讓其在地產圈嶄露頭角，并在之后數年間被冠以“豪宅教父”之名。

與此同時，“地產教父”楊樹坪辭去了鐵道副總工程師的高薪崗位，創立城啟（粵泰）集團；從新加坡留學歸來的林騰蛟創立了陽光控股有限公司，拿下了廈門“陽鴻新城”的舊城改造；“退伍老兵”劉道明一早瞄準了海南島，成為最初的“淘金者”之一，在泡沫破裂之后安然脫身，美好置業轉頭就在北京城立了足。

時間來到世紀之交，各地國企改制如荼推進。杭州“老十八家”房企江干區開發公司完成了改制工作，在千禧之年正式更名為宋都集團。“退伍老兵”俞建午的身份也從江干區開發公司董事長兼總經理，轉為民營企業創始人。

那是一個群雄并起的年代。此后二十年，這些在“商品房”改革初期成立的房地產企業，逐漸成為國內開發建設的主要力量，隨著時代洪流起落沉浮。

高光：競逐黃金年華，誰都想上市敲鐘

2008年，美國次貸危機引發的全球性金融危機波及到國內。時年11月，中央出臺一攬子救市政策，預計到2010年底約投資4萬億元，房地產行業迎來了以“三高”為核心模式的黃金發展期。

在一張張快速擴容的版圖和迅猛增長的報表之外，股市那一串代碼，也成了房企高光發展的代名詞。要么組建上市、要么借殼上市，房地產圈子的“敲鑼擊鐘”此起彼伏。

1990年-2003年是房企大規模A股上市的第一個周期，以萬科為開局，中海、越秀地產、華潤置地、金地等資本市場最活躍的主流地產股幾乎都上市于這一時期。據統計該階段共有104家房企上市（A股92家、H股12家）。

2004年-2020年是房企大規模上市的第二個周期，主戰場在香港聯交所。從較早的碧桂園、龍湖、金茂、雅居樂、富力等，到后來的旭輝、正榮、金科、中駿等，彼時共有超過140家房企爭相上市。

其中，以上海為根據地的房企，上市更為踴躍且持續。直到2020年之后，還有一批房地產開發企業上市，如弘陽、大發、祥生、港龍、新力、上坤等。

彼時還交融著另一類企業的上市——物業管理企業。據統計截至2022年已經有約57家物企上市。

“新人”也開始參與這場名為“三高”的規模游戲。成立于2010年的新力控股，僅用了九年時間，便破千億并成為第一家成功上市的贛系房企，43歲的張園林也成了最年輕的上市房企實控人，一時風頭無兩，被稱為“江西地產一哥”。

而“四川地產一哥”藍光在2015年就完成了借殼迪康藥業上市，并在2019年提前邁進了千億俱樂部，也是那年楊鏗做了另一個重要的決定——在上海設立總部。

這也是很多老板共同的想法，那個階段藍光、新力、祥生、弘陽、東原、港龍、中奧、大唐、中南等房企紛紛在上海新設總部，或總部遷入上海。

同時，萬科、碧桂園、龍湖、龍光等房企也在上海設立了區域總部；與較早入滬的旭輝、大發、中駿、正榮、融信等房企一起，僅僅上海虹橋片區就樹著數十家房企的總部牌匾。

上海虹橋也一度被冠以“房企大本營”的稱呼，號稱地產人到樓下逛一逛、喝杯咖啡就能找到下一家房企跳槽。

一定程度上，虹橋就像是一個“萬花筒”，從這個濃縮的微觀視角，能窺見更多區域地產圈的活躍與喧囂，能感受到全國房地產行業的野心與雄心。

落幕：一夜回到“溫飽”前，老板開始“玩消失”

2020年8月多部門聯合針對房地產企業提出了“三道紅線”指標。次年“三道紅線”政策實施之初，很多地產人根本沒意識到，這個政策會如此火力全開。不到半年的緩沖期，未反應過來的房企們，紛紛嘗到了苦果。

萬科2018年就開始提過“要努力活下去”，當時行業普遍視之為表演。直到2021年郁亮再喊話“活下去”并開始號召節衣縮食的時候，很多人已經活不下去了。

那時候房企似乎流行著喊話和內部信。2021年春節，林騰蛟在陽光城內部發出一封名為《嚴冬過盡綻春蕾》的員工信，希望大家保持定力，勇往直前；林中發布了《致旭輝全體干部的一封信》，鼓勵大家“要過苦日子、緊日子”；許家印發了一封《致全體恒大人的一封家書》，進行最后的PUA......

?然而，寒冬比想象中要長要冷。許家印在2021年6月終于壓不住，承認了存在商票逾期等問題，恒大暴雷首次曝出，此后萬雷齊發、陸續爆炸，房地產行業陷入了空前的危機。

同年，泰康保險虧損16億元離場，陽光城股債雙殺并在2022年官宣債券正式違約；更早一些，泰禾早在2020年便陷入債務危機的泰禾引戰未果，黃其森本人更是被牽扯進建行反腐，在公眾視野中消失了8個月。

張園林直接玩起了“失蹤”。2021年7月，一封名為《新力地產老板張園林求救信》的截圖引爆了新力控股的債務危機。彼時，張園林曾在群里澄清后退群，此后兩年行蹤成謎。新力控股債務解決停滯，各地項目多處于停工狀態，香港高等法院對其頒發了清盤令。

和它們的劇情很相似，在暴雷后出險房企很多都經歷了漫長的兌付談判、尋找戰投紓困、被法院頒布清盤令和各種執行令；擬定重整協議并曠日持久地溝通......

至今，正式敲定重組協議的暴雷房企也寥寥無幾，找到戰投和新東家的也屬少數，一切都隱藏在“專注保交樓”的說辭之下，極其緩慢而焦灼地尋找著前行的可能。

在此過程中，有限公司的老板們，承擔著有限的責任。大多數民營房企的法定代表人和董事局主席職位，已找到了老員工“頂替”；一代有的退居、有的退休，二代紛紛轉戰其他領域尋求發展。

但轉型，談何容易。例如藍光“二代”楊武正的重心，早轉移到了人工智能領域，但至今似乎并無建樹；破產重整中的粵泰控股交到了楊樹坪的兒子手上，但在5月25日粵泰股份最后一場業績說明會上作為總裁出席的楊碩，似乎并無喜色，也未曾分享公司新的想法，一切都舉步維艱。

早前全倉裝配式建筑和現代農業的美好置業，業務未展現出支撐力，老板卻被刑事拘留了；轉戰金融的中天城投早已失敗收場......跨界步伐太大，也很難成功。

如今除了退出房地產開發業務的企業，房企似乎還是“向內開刀”更靠譜，垂直到房地產更深更細的領域（如代建、不動產運營等）更能找到真正的活路。這也是當前大多數房企的發展策略。

跨界又收縮，起起又浮浮，房地產的生意似乎不是沒有了，只是做生意的人和方式都變了。