文｜鄧浩志

部分城市硬性上調(diào)房貸利率值得商榷

最近的部分城市硬性上調(diào)房貸利率一事的確值得商榷。目前有兩個說法，一是為了保護(hù)銀行的利潤，所以不能不斷下調(diào)貸款利率。二是商貸低于公積金利率，導(dǎo)致公積金沒有優(yōu)勢了，所以要糾正過來。

其實(shí)這兩種說法都有問題：

1、保護(hù)銀行的利潤這事不是地方政府要做的事情，這是央行考慮的問題。單純保護(hù)銀行在某個城市的利潤這是沒有意義的，也是地方不可能完成的任務(wù)。

2、公積金利率低于商貸是必須的，因為公積金是國家支持購房者的政策，而個體在使用公積金之前就已經(jīng)開始購買了。所以要求公積金低于商貸是正常的，但要求商貸必須高于公積金則是不合理的。

3、商貸利率下調(diào)后又上漲，對于市場有負(fù)面效應(yīng)。搶在商貸上調(diào)之前申請并放款的客戶是賺了，但還沒貸款，沒買房的客戶是一個離開空。雖然輕微的商貸利率上調(diào)不至于影響樓市的走向，但這或多或少是個負(fù)面消息。

4、銀行降商貸，而且是所有銀行下調(diào)是市場行為。行政干預(yù)，而且干預(yù)到這么細(xì)也是不利于市場機(jī)制的建立。這個問題我們之前已經(jīng)反復(fù)說過，中國樓市為什么鐘擺，就是因為沒有建立市場自我調(diào)節(jié)機(jī)制，本質(zhì)上是行政干預(yù)過多的結(jié)果。

最后關(guān)于未來，我個人更傾向于未來公積金可能還會繼續(xù)下調(diào)，單獨(dú)下調(diào)。而禁止商貸利率不得低于多少其實(shí)也是沒有實(shí)際意義的，如果市場真有這個需求，表面利率不降，額外返點(diǎn)，繞開規(guī)定也是可行的，所以行政的手真沒必要伸太長。

超高使用率戶型的出現(xiàn)，是為賣地的結(jié)果

各地建筑規(guī)范不斷調(diào)整，總體上是越來越有利于設(shè)計上的“偷面積”。

事實(shí)上，因為近年土地出讓市場低迷，地方為擴(kuò)大財政收入，鼓勵買地，于是出臺了這些給開發(fā)商“讓利”但不“讓價”的政策。就是爭取在地價不大幅下降的情況下，給開發(fā)商更多額外的利益。最終實(shí)現(xiàn)刺激土地出讓的目的。由于開發(fā)的產(chǎn)品使用率可以更高，所以產(chǎn)品的競爭力也會加大。

這可能帶來一些問題：

1、新房價格實(shí)際跌幅比統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的要大。

現(xiàn)在廣州新房的使用率，普遍都能上110%，120%甚至更高，這和早兩三年只有90%左右使用率的產(chǎn)品比，同等面積的價格競爭力普遍高了10%—20%。所以雖然現(xiàn)在新房成交均價跌30%，但同區(qū)域二手房可能已經(jīng)跌了40%。這是使用率提高造成的產(chǎn)品抗跌性更強(qiáng)。但如果是同等產(chǎn)品比較，新房價格跌幅將大于統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
2、不斷放寬的建筑規(guī)范，讓先來者越來越困難，讓二手市場也越來越難。

以某地為例，同一板塊有三個樓盤，分別按陽臺占比10%、15%、20%進(jìn)行設(shè)計，飄窗臺等不算面積占比也一個比一個松。結(jié)果是新產(chǎn)品出來后，二手難賣了，更新的產(chǎn)品出來后，上一輪的產(chǎn)品銷售速度立馬放緩了……這種不在同一起跑線上的競爭，讓市場在產(chǎn)品上劃分了幾條技術(shù)上的鴻溝。