文｜鄧浩志

部分城市硬性上調房貸利率值得商榷

最近的部分城市硬性上調房貸利率一事的確值得商榷。目前有兩個說法，一是為了保護銀行的利潤，所以不能不斷下調貸款利率。二是商貸低于公積金利率，導致公積金沒有優勢了，所以要糾正過來。

其實這兩種說法都有問題：

1、保護銀行的利潤這事不是地方政府要做的事情，這是央行考慮的問題。單純保護銀行在某個城市的利潤這是沒有意義的，也是地方不可能完成的任務。

2、公積金利率低于商貸是必須的，因為公積金是國家支持購房者的政策，而個體在使用公積金之前就已經開始購買了。所以要求公積金低于商貸是正常的，但要求商貸必須高于公積金則是不合理的。

3、商貸利率下調后又上漲，對于市場有負面效應。搶在商貸上調之前申請并放款的客戶是賺了，但還沒貸款，沒買房的客戶是一個離開空。雖然輕微的商貸利率上調不至于影響樓市的走向，但這或多或少是個負面消息。

4、銀行降商貸，而且是所有銀行下調是市場行為。行政干預，而且干預到這么細也是不利于市場機制的建立。這個問題我們之前已經反復說過，中國樓市為什么鐘擺，就是因為沒有建立市場自我調節機制，本質上是行政干預過多的結果。

最后關于未來，我個人更傾向于未來公積金可能還會繼續下調，單獨下調。而禁止商貸利率不得低于多少其實也是沒有實際意義的，如果市場真有這個需求，表面利率不降，額外返點，繞開規定也是可行的，所以行政的手真沒必要伸太長。

超高使用率戶型的出現，是為賣地的結果

各地建筑規范不斷調整，總體上是越來越有利于設計上的“偷面積”。

事實上，因為近年土地出讓市場低迷，地方為擴大財政收入，鼓勵買地，于是出臺了這些給開發商“讓利”但不“讓價”的政策。就是爭取在地價不大幅下降的情況下，給開發商更多額外的利益。最終實現刺激土地出讓的目的。由于開發的產品使用率可以更高，所以產品的競爭力也會加大。

這可能帶來一些問題：

1、新房價格實際跌幅比統計數據顯示的要大。

現在廣州新房的使用率，普遍都能上110%，120%甚至更高，這和早兩三年只有90%左右使用率的產品比，同等面積的價格競爭力普遍高了10%—20%。所以雖然現在新房成交均價跌30%，但同區域二手房可能已經跌了40%。這是使用率提高造成的產品抗跌性更強。但如果是同等產品比較，新房價格跌幅將大于統計數據。
2、不斷放寬的建筑規范，讓先來者越來越困難，讓二手市場也越來越難。

以某地為例，同一板塊有三個樓盤，分別按陽臺占比10%、15%、20%進行設計，飄窗臺等不算面積占比也一個比一個松。結果是新產品出來后，二手難賣了，更新的產品出來后，上一輪的產品銷售速度立馬放緩了……這種不在同一起跑線上的競爭，讓市場在產品上劃分了幾條技術上的鴻溝。