最近，燕子磯新房市場悄然生變！24年年末，三大燕子磯主力盤都快清完了....

燕子磯新房三盤近尾盤（清盤狀態）

板塊抽水機——保利燕璟和頌，終于快清盤了，基本僅剩少許109㎡和132㎡房源，沒啥可選了！甚至更傳出優惠適度回收了幾萬，因為不急了，保利操盤營銷屬實牛！

華發四季雅筑，剛剛也官宣最后兩席，清盤再無！隔壁頤和四季府也僅剩百來套，頂底為主，尾盤狀態！

如此以來，燕子磯新房也就僅剩璟上和星葉燕尚玥府貨值充足，可選范圍大！

前者保利與廈門國貿合作開發的紅盤璟上，營銷表現既亮點又靈活，逐步接棒保利燕璟和頌的潑天流量，近期到訪和銷量持續上漲，表現突出。

至于封盤許久，近期重啟接待的星葉燕尚玥府來說，又消息人士爆料，項目有大改——新增戶型，以應對市場需求！

可靠消息，板塊內一度封盤的星葉燕尚玥府將祭出大動作——新增97㎡，兩衛戶型，彌補89㎡、120㎡和126㎡的中間空擋！

那么，為何這個時機點，會突然傳出戶型要增改97㎡戶型的消息？

有因必有果！我們先簡單梳理下燕子磯板塊近期一線真實情況！

01

燕子磯一線真實市場：

89㎡普遍定價低，99-115㎡首改戶型單價拉高

其實從目前的燕子磯市場整體情況來看，不論是保利燕璟和頌、還是璟上等樓盤，建面約89平米的起步戶型，各個項目普遍都把單價拉低，而99-115㎡的首改型兩衛產品，通常單價較高！不同戶型價差甚至一度可以達到3K+元/㎡！

其實我們可以分析下客群心里， 目前燕子磯的客戶主要分為首次置業純剛需和首改型客戶：

①建面約89㎡主要針對首次置業，而這類客群，在品質和價格上，往往對于總價更為敏感，尤其在跟燕子磯同板塊內的二手次新同面積產品的對比之上，89㎡更加是總價敏感型，總價貴個10-20萬，很可能導致客戶從新房直接轉向周邊次新二手房。

所以，燕子磯新房提供了27000-28000元/㎡建面約89㎡的房源，且樓層還不錯，就更別提可以突破價格下限的頂底房源，持續刺激89㎡的房源消化。

②建面約100-115㎡的戶型，往往針對品質有較高需求的購房人，兩衛是硬需求。這之中，較大占比客戶來源于周邊地緣改善，都是二套需求，更加講究現有的居住品質提升，所以在品質和總價上，會更傾向于戶型設計、小區景觀、商業配套等綜合度的考究，所有周邊幾個樓盤，99㎡-115㎡好戶型的折后單價甚至能賣到3萬-3.1萬/㎡+，且銷量并不弱，還更好賣。

兩衛確實是不少家庭的硬需求，如果跟長輩一起住，兩衛和單衛對于實際生活便利度的提升，各位肯定都懂。即便單價高一點，如果你是改善，又有兩衛硬需求，那也只能接受更高點的價格。

這一點，燕子磯樓盤將客情分析都拉到極致，研究客戶心里透透的。

02

新增97㎡兩衛戶型——燕尚玥府

能否彌補短板，成功翻紅？

而此前星葉燕尚玥府，只有三大戶型，建面約89㎡、120㎡、126㎡。

恰恰缺失了周邊競品非常受歡迎的約99㎡左右的起步型兩衛產品。

有熟悉的中介還跟我吐槽：“帶客戶去看燕尚玥府，看完89㎡，都殺不下來，看了直搖頭，燕璟和頌又沒房可選了，兜兜轉轉都跑璟上成交了！”

說實話，不論保利、還是廈門國貿操盤的璟上，不論在營銷宣傳、品牌營造、項目示范區、戶型設計、樣板間品質等各種細節體驗度，都更勝一籌！

燕尚玥府建面約89㎡的樣板間，這個沙發靠背薄的，不知是從哪找的定制？然后再一看，這個餐桌的椅子，三張？？

其實89㎡的一味追求大橫廳，沒有考慮空間舒適度，還不如原來傳統的豎廳實用。開間雖然大了，但是89㎡總面積就這么大，進深這么短，餐桌都擺不開。

有小道爆料，燕尚玥府將爆改97㎡戶型，或在89㎡戶型之上，將客廳空間適度拉大，增加一個衛生間，打造兩衛設計。

若按照這個89㎡戶型圖，適度放大，各位可以想象下97㎡戶型大致長啥樣？

不過截至發稿前，我咨詢了多位項目銷售，表示確有新增97戶型這回事。但目前燕尚玥府97㎡戶型圖還未釋放，最終還得以官方發布為準。

說真的，對于戶型規劃調整適應市場，我們要給房企大大點贊，什么戶型最好賣，就優先生產什么戶型，總比躺平好！

其實棲霞建設，深耕棲霞區這么多年，在整個仙林、堯化門、邁皋橋等板塊開發了眾多商品房項目，整體建筑質量有一說一，還是比較良心的。

如果能在設計、營銷等方面更加迎合市場，對于棲霞區推動城市開發建設可謂助益頗多！

期待一個更加完美的棲霞建設進階而來！

畢竟，在棲霞區內,棲霞建設坐擁多個儲備項目，如燕子磯璟上隔壁的棲霞建設G43、丁家莊的中鐵建、棲霞建設G71等等。

燕子磯棲霞建設G43

丁家莊中鐵建、棲霞建設G71

對于燕尚玥府新增97㎡戶型這件事，大家認為能否獲得市場認可？如果您對此有任何看法，歡迎評論區留言！

（消息爆料、關注大校場就找房教授）