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作者 | 王澤紅

11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，稅務總局發布了《關于降低土地增值稅預征率下限的公告》，自2024年12月1日起執行。

本次三部委發布多項稅收優化政策，具體政策包括：

第一，降低契稅稅率。執行1%契稅稅率的面積段由90平方米提升至140平方米，這次政策優化后，個人購買的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統一按1%的稅率繳納契稅；而購買140平方米以上住房，唯一住房減按1.5%、二套按2%稅率執行。

第二，降低一線城市增值稅稅費，這項政策是與取消普宅標準配套的政策。普宅標準涉及的稅費主要是增值稅和土地增值稅，本次明確一線城市取消普宅標準后，與全國其他地區適用統一的增值稅政策，購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

對于土地增值稅免征條件，本次政策明確取消普宅后，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免征土地增值稅，即這部分政策未做調整。

第三，降低各地土地增稅預征率下限，將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點。各地可以結合本地區情況對實際執行的預征率進行調整。

降低契稅，利好一二線

58安居客研究院院長張波指出，購房稅費降低，利好一二線。這一點主要體現在契稅層面，新政前，對于普通住宅契稅大致在1-1.5%，非普通住宅則是3%，統一為140平方米1%稅率，對于一二線城市來說，包括首套和改善，大量的需求都是集中在140平方以下，契稅的大幅優惠可以大大節省其買房支出。

據中指研究院測算，以單價5萬計算，面積分別為80、100、150平米，政策優化前首套契稅稅率分別為1%、1.5%、3%，二套契稅稅率分別為1%、2%、3%，而北上廣深二套契稅稅率均為3%，政策優化后首套契稅稅率分別為1%、1%、1.5%，二套契稅稅率分別為1%、1%、1.5%。

80、100、150平米，首套契稅分別優惠0萬元、2.5萬元、11.25萬元，二套分別優惠0萬元，5萬元、7.5萬元，北上廣深二套分別優惠8萬元、10萬元、7.5萬元。

以北京為例，政策優化前，滿兩年非普宅需繳納增值稅，若現價500萬元，購買時原值200萬元，則應繳增值稅為（500-200）/1.05*5%，即14.3萬元。政策優化后滿兩年原非普宅也可免征增值稅，原應繳增值稅可全部節省。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也指出，過去只有購買90平方米及以下的房子，契稅按1%征收。而現在購買90-140平方米的房子，只要是首套房，都可以按1%征收。這對于一線城市來說，其稅率可從3%下調到1%，其他城市稅率從1.5%下調到1%。對于100萬的購房，一線城市契稅從3萬減少到1萬，減少了2/3；而其他城市契稅從1.5%下調到1%，減少了1/3。

“契稅下調影響重大，一是直接激活中大戶型房子的認購，即對于90-140平方米、140平方米以上的住房，都帶來稅費成本的減少，是對改善型住房需求的實實在在提振。” 嚴躍進指出。

同策研究院研究總監宋紅衛表示：“財政部契稅政策是在積極落實房地產行業止跌回穩的戰略導向，契稅調低，能夠降低購房交易成本，不僅能夠促進新房市場止跌回穩，還能加快二手房市場活躍度上升，進而能夠加快二手房與新房直接的傳導鏈條，對于樓市信心及預期恢復有積極影響。契稅降低，疊加首付比例下降，以及按揭貸款利率的下降，效果會更加明顯。”

“滿二”免稅，二手房交易稅費接近“零成本”

58安居客研究院院長張波表示：降低交易稅費，利好換房人群。從賣方來看，新政前，目前普宅滿2年免征，非普宅滿2年按差額5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，雖然一線需等普宅政策后，但大概率也將保持同一節奏，超過2年免稅將更有利于改善人群入市，尤其是對原來非普宅更為利好。

“疊加目前交易過程中，個人所得稅減免的相關規定，換房的稅費成本將大大降低，甚至除了二手房交易的經紀人傭金，大量住房都可以實現交易稅費不斷接近‘零成本’。” 張波分析道。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，一線城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，將和全國其他城市一樣，購房住房滿2年的即免征增值稅，這是今年一線城市購房政策調整中較大的一點內容。包括上海等城市近期都已經取消了普通住宅和非普通住宅標準，掛鉤在上面的增值稅政策也自然有了下降的可能，體現了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的導向。

“若是某個一線城市房東出售一套大戶型的房子（非普通住宅），按過去政策需要繳納房價價差（出售價-原始價）的5%，對于1000萬的住房，其增值稅或達到10-25萬的金額。而若按現在的政策，10-25萬的金額可以不用交了。所以其減稅的效果非常好。”

“直接影響是，房東出售持有2年以上的大房子（過去往往會認定為非普通住宅）的積極性增加，因為不用擔心交稅了。” 嚴躍進指出，從這個角度看，會促進一些次新房和好房源的加快掛牌，反過來是利好購房者認購次新房和大戶型房子的。對于優化二手房交易結構、提振二手房交易等都有積極的作用。

“增值稅方面，在取消普通與非普的城市統一按照超過2年免征增值稅的策略，這能夠有效降低二手房市場的交易成本，在一定程度能夠激發二手房市場的活躍度。但是，北上廣深四個一線何時取消，值得期待。” 宋紅衛分析道。