作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

網紅盤扎堆轉讓。

曾經有多熱鬧，如今就有多落幕。

掛盤量90+

位于南山核心區的華潤城潤璽一二期掛盤扎堆后，具有風向標意義的福田網紅盤海德園也迎來了掛盤扎堆時刻。

根據中介平臺顯示，曾經萬人打新的華潤城潤璽一二期，合計掛盤量達到了115套，而海德園的掛盤量同樣也達到了93套。

（來源：房天下）

而這僅是單一的中介平臺掛盤顯示，還未算市場上其他渠道的掛盤數量。

（來源： 房天下 ）

而更值得注意的是，將近100套的掛盤房源中，毛坯房源占據了絕大部分，掛盤面積在120平以上的大戶型，達到了58套，超過了掛盤總房源的一半，而4房掛盤總價在2000萬—2600萬/套左右，5房掛盤總價在3288萬—4288萬/套。

（來源： 房天下 ）

如果說，業主們以自住為首，那么面對毛坯掛盤的情況，就很難解釋得過去。

雖然二手房市場是自由市場。

但作為2021年首批房源才入市，入市之初預期買到即賺，且位于深圳核心片區，核心地段，自帶優質教育資源的網紅盤，如今卻掛盤超過93套，就顯得尤為扎眼。

更值得注意的是有的業主以與購入價差不多的價格掛盤。

比如海德園B區一套121.25平西南的高樓層房源掛盤，中介平臺顯示建成年代為2023年，換而言之業主是海德園首批房源入市的時候購入，但業主掛盤報價為1326萬。

（來源： 房天下 ）

同樣地，還有相同戶型不同朝向，業主掛盤報價為1550萬—1580萬/套。

（來源： 房天下 ）

要知道，海德園B區約120.93平戶型，在深圳房地產信息平臺上備案總價區間約1385.3——1524.19萬/平。

而在深圳的房產領域中，小區的掛盤量存在一個基礎的衡量標準，掛盤量太少或者太高都顯示不出小區真實的市場水平和變動趨勢，一般掛盤占比約5%在市場共識中是認為比較合理的。

但海德園曾經經歷了4次推售，共推出了773套住宅，如今掛盤占比超過了12%，則意味著小區二手房在市場上已經處于供大于求的狀態。

二手房信號燈

海德園AB區，四次推售總共推出773套住宅，實際上更代表了一定的風向標意義。

在深圳除了位于南山大沖的華潤城，就數位于福田安托山的海德園在這些年為深圳樓市帶來的狂歡時刻。

曾經高光的時候，海德園同樣創下了深圳新房的神話，并且推盤的高光，相比曾經的華潤城潤璽一二期有過之而無不及。

海德園從2021年11月—2024年7月將近3年的時間里，總共推售了4次，并且四度日光。

小區首次推盤是2021年的11月，海德園B區推出181套住宅，戶型建面約121-296平3-6房，備案均價約125271元/㎡，總價區間約1385萬—4259萬/套，吸引了504批客戶入圍凍資，最終在297號客戶選房后日光；

次年5月海德園A區，推出239套住宅，戶型為143-251平4-5房，備案均價約126090元/㎡，總價區間約1755萬—3239萬/套，吸引了686批客戶認籌凍資，最終在350號客戶選房后宣告日光；

緊接著2023年6月海德園A區再次推出237套住宅，戶型建面86—161平的3-4房，備案均價約125996元/㎡，備案總價約1049萬-2063萬/套，共664批客戶認籌凍資，最終566號選房結束后宣告日光。

而最后一批房源是在2024年7月入市，116套住宅，戶型建面約87—449平，備案均價約128185元/㎡，總價區間約1124萬—5998萬/套，在市場行情大不如兩年前的情況下，依舊吸引了380批客戶凍資登記，并上演了“日光”奇跡。

要知道，曾經的網紅神盤，華潤城潤璽二期的最后一批房源，340套雖然已經完全去化，但2022年6月推售，戶型建面約117—120平，備案均價約131986元/㎡，總價區間約1406萬—1747萬/套，開盤去化也只能做到約88%。

而這個時間段，深圳樓市的市場行情要比2023年以及2024年好得多。

但華潤城潤璽二期無法做到日光，海德園A區做到了，可想而知海德園對業主們的吸引力。

并且更重要的是，海德園最后一批住宅的總價門檻要比華潤城潤璽二期最后一批房源的高，最貴的一套房源價格達到了5998萬元。

可見，海德園對于深圳樓市而言，是怎樣的一種信號燈意義。

曾經在深圳人的心中，新房有一條明顯的打新“鄙視鏈”：深業中城〉海德園=華潤城〉宏發萬悅山〉萬豐海岸城……

但如今，這樣的網紅神盤卻出現了掛盤扎堆，說明了不少問題。

一是小區投資客占比高，二是大部分持有業主對待小區的心態發生變化，三是業主自身的持有壓力和成本上升，不得不放棄當初一房難求的物業。

因為這樣的小區，無論從哪個角度看，都屬于優質的資產， 并且從搶房，一房難求到扎堆掛盤，距離海德園首批房源入市不過三年零26天。

但這也進一步反映出當初最有投資實力的代表群體，對市場的判斷和對后市的態度。

所以，也可以看到，網紅神盤，曾經有多熱鬧，如今就需要面對多大的后市考驗。

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作者觀點，不代表格隆匯立場