原創劉博團隊

今年以來，深圳樓市出現了三次“日光”盛況（商品房）。

前兩次都有跡可循，唯獨最后一次，讓很多人看不懂：

位于東部大運的深鐵閱云境，首開售罄，實在令人意外。

要知道，東部一直是剛需自住的地方，很少有投資客問津。當下南山、福田、龍華等熱門區域都有新盤在售，購房者大有選擇。

而在這樣的市場環境下，一個位于“純居住區”的東部項目卻能創造日光，背后的邏輯是什么？

01

意外的日光

想要理解這次出人意料的“日光”，我們不妨一起推導：

第一，自“929新政”以來，深圳樓市成交量已連續兩個月突破榮枯線，市場剛剛止跌回穩。

而在此之前，我們經歷了漫長的調整期，購房者不再沖動和焦慮，取而代之的是絕對的理性和謹慎。

在這樣的市場氛圍下，能夠實現“日光”的樓盤，絕非靠市場情緒驅動，而是憑借其過硬的“硬核實力”。

第二，深鐵閱云境，不僅是東部罕見的“日光”盤，還是深圳今年含金量最高的“日光”盤。

研究今年幾次“日光”：香蜜湖海德園登記比1:3.28，開盤3小時售罄；深業上城學府登記比1：2.24，3個半小時售罄；深鐵閱云境登記比1:1.22，不到2小時售罄。

深鐵閱云境，更低的登記比，最快的清盤速度，這種高效轉化的背后，證明項目不需要靠人海戰術創造熱度，而是以真實需求支撐起真實的市場表現。

214套房源開盤不足2小時全數售罄，銷售額達10.77億元，項目的含金量毋容置疑。

第三，深鐵閱云境自帶稀缺性和唯一性，打破東部地域限制的桎梏。

深鐵閱云境的競爭力，源自“稀缺性和唯一性”兩個難以復制的核心優勢。

稀缺性在于四軌交匯——在深圳306個地鐵站中，能夠實現四軌交匯的站點僅有11個，占比不足4%。

唯一性在于產品定位——它是當下市場唯一在售的，涵蓋住宅的，無縫銜接大運站，真正的四軌交匯地鐵上蓋TOD項目。

交通效率的革命性提升，開啟“半小時生活圈”新時代：從項目出發，28分鐘便可抵達崗廈北，30分鐘直達機場，未來更可20分鐘直達前海，讓城市空間被重新定義。

其中，深大城際（深圳地鐵33號線）以160公里/小時的設計時速創造深圳軌道交通新紀錄，遠超傳統地鐵120公里/小時的速度上限。

這條橫跨深圳二三圈層的東西向快線，全長68.92公里，將采用地鐵化運營模式，為大運樞紐帶來質的飛躍：從這里出發，無論去深圳最東部還是最西部，皆可半小時直達。

深大城際線路示意圖

高效的交通網絡打破了地域桎梏，將項目的輻射范圍從東部延伸至全城。

正因如此，深鐵閱云境吸引了大量跨區域置業群體：無論是龍崗本地的企業主、福田的金融精英、南山的科技人才，還是前海的跨國企業高管，都將這里納入置業考量。

示意圖

第四，二十年如一日的專注與積累，將TOD開發推向了前所未有的高度。

過去二十年，深鐵的TOD開發共經歷四次迭代，從最基礎的軌道上蓋建設，到站城高度融合，再到區域產業協同發展。如今的深鐵已然形成了“軌道建設、軌道運營、站城開發、資源經營”的全產業鏈布局。

當把這些經驗注入深鐵閱云境時，生活方式被徹底重新定義。

想象一下：清晨不用忙著趕地鐵，只需通過業主專屬通道，便能直達地鐵站；下班回家，地下、首層、空中的三重步行系統讓你隨心切換路線，購物、休閑、歸家，一氣呵成，每一處動線設計都在訴說著對生活的深度思考。

示意圖

在規劃層面，它以超前的理念將商業與居住空間智慧分區：南地塊商業區的繁華熱鬧與北地塊居住區的寧靜私密互不干擾，讓這里既能觸手可及都市的繁華，又能回歸生活的寧靜本色。

平面布局圖

四條軌道線路匯集的人流將持續激活周邊商業，帶動產業集聚。這種良性循環必將推動整個片區加速進化：

TOD樞紐吸引人流，人流促進商業，商業帶動產業，產業提升價值，最終形成一個自生自長的繁榮生態圈。

從一個更宏觀的視角來看，深鐵閱云境的“日光”，不僅是一個項目的成功，更是深圳東部發展新紀元的開端。

首先，深鐵閱云境樹立了東部人居的全新典范。四軌交匯、全城半小時直達、前所未有的交通效能不僅重新定義了深圳東部的人居標準，更讓“東部置業”有了全新的發展高度。

其次，當大運樞紐躍升為連通全城的交通心臟，當東西向的時空距離被前所未有地壓縮，這里已然超越了傳統的“東部片區”概念，正加速崛起為深圳的城市新中心。

02

最“誠實”的房企

在產品方面，業內對深鐵閱云境的評價出奇地一致。

含蓄一點說是“剛需的價格，豪宅的配置”，比較直白來說就是“賠錢式賣房”。

這樣的評價并非偶然。作為連續三年蟬聯深圳房企實力榜第一，連續八年位居前三的開發商，深鐵在東部的首個項目——深鐵閱云境，自然不能有絲毫閃失。

東部市場是深鐵版圖中的重要一環，只有以最高標準打造這個項目，才能在這片市場站穩腳跟。

因此，深鐵寧可犧牲利潤，也要確保產品品質無可挑剔。這不是簡單的市場策略，而是一個成熟開發商的深謀遠慮。

而深鐵能在深圳市場持續創造佳績的秘訣，可以用兩個字來概括——誠實。

首先是對客戶誠實。

這三年的市場調整，讓購房者歷經沉淀。如今的購房者更理性，不再追求房價上漲帶來的財富效應，而是尋找一個可以安居的家，能對抗通脹的資產。但市場上真正能打動人心的高品質住房并不多見。

深鐵的理念是：做好產品，就等于贏得了市場的信任。

其次是對自己誠實。

深鐵不是過客，而是扎根深圳的城市建設者。數據顯示，深鐵已在深圳獲取32個土地開發項目，總開發規模達1819萬平方米。

項目分布圖

這份深耕本土的決心，促使深鐵打造出獨特的“好房子”體系，通過“六好”和“六化”標準，讓每個環節都體現出對品質的嚴苛把控。

這種嚴苛體現在方方面面。

以深鐵閱云境為例，作為TOD上蓋物業，其用料標準遠高于普通住宅——普通住宅的設計使用年限是70年，但TOD上蓋物業要考慮地鐵的使用壽命，從混凝土標號到建筑用料都要用更高等級的材料，這直接提升了建筑的安全性和耐久度。

不僅在建筑品質上精益求精，深鐵對居住細節的思考更是面面俱到。每一個可能影響居住體驗的痛點，都被細致捕捉并逐一化解：

電梯間有異味？深鐵設計了智能開窗系統，上部可控制通風，下部固定確保安全，還能遠程操控。

地鐵有噪音？深鐵在靠近軌道的樓棟特別采用三層隔音玻璃，其他樓棟也都是雙層中空Low-E玻璃，連通往生活陽臺的廚房門都考慮到了隔音設計。

效果圖

裝修有污染？深鐵徹底告別傳統白墻?？筒蛷d選用環保級竹木纖維板，廚房衛生間采用整體大規格巖板，既減少了接縫，又防霉好打理。

在精裝標準上，深鐵同樣展現了誠意。

廚房配備卡薩帝三件套，選用海爾中央空調，衛浴是TOTO，櫥柜和內戶門都用歐派定制。就連入戶地面，都鋪設了1.2米×2.4米的整塊巖板。

更讓人驚喜的是，深鐵還打破了傳統精裝修的限制，推出個性化定制服務。

客廳背景墻提供三種巖板款式，主臥墻板可選木飾面、局部巖板或掛畫定制，兒童房墻面有三種色彩風格，廚房電器也能按需升級。

效果圖

這些細節背后，體現的是一個開發商的態度——以誠待客，以質取勝。

在當下的市場環境里，這或許就是深鐵能夠贏得市場認可的關鍵所在。

近日寶安深鐵璟城人才房開盤，277套90平三房戶型首日全部售罄的火爆場景，也印證了市場對深鐵產品力的認可。

03

鎖定下一個“日光”

深鐵閱云境2單元首開日光售罄，不僅驗證了市場對高品質產品的認可，更為即將加推的3單元奠定了堅實基礎。

延續首期的卓越品質，3單元的產品力更顯突出：

首先，3單元位居小區核心區位，坐擁整個項目的黃金位置。四面園林環繞，視野開闊，無論是觀景視角還是居住體驗，都達到了項目的最優水準。

其次，3單元不是超高層，這意味著更小的公攤面積，更高的得房率。既保證了舒適的觀景視野，又能享受便捷高效的生活體驗。

最重要的是，3單元珍藏著項目最后的四房戶型。作為整個項目唯一在售的四房單位，其稀缺性不言而喻。對于追求大戶型的改善型家庭來說，這或許是最后的入手機會。

合成圖

這一次加推的新品，延續一期“好房子”品質基因的同時，擁有更具市場競爭力的全新戶型，建面約96-115平方米的三至四房產品。

以建面約112平方米戶型為例：

南北通透的經典布局配備約5.8米超大陽臺，不僅盡覽園林景觀，更讓采光通風達到最佳效果。雙陽臺的設計既滿足日曬需求，又為家庭生活提供了額外的實用空間。

效果圖

空間規劃突出“動靜分區”理念，四個臥室分居兩側，主臥配套獨立衛浴和步入式衣帽間，尺度十足；兩個朝南的次臥空間同樣充裕，無論是兒童房還是書房都能從容安排；北向次臥也保持了舒適尺度，為三代同堂家庭提供了理想解決方案。

效果圖

客餐廳與廚房巧妙布置于中軸，既是日常活動的核心，也是串聯全家生活的紐帶。這樣的布局讓每個空間都各得其所，既保證了私密性，又創造了溫馨的家庭互動空間。

效果圖

當前深圳樓市逐步回暖，購房者的目光更聚焦于產品品質與區域潛力。深鐵閱云境憑借過硬的產品力與大運片區的發展機遇，已然躋身市場關注的焦點。

3單元加推在即，考慮到首期的日光速度，以及3單元顯著的產品優勢，這極有可能成為深圳樓市的下一個“日光”項目。

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