上海樓市發(fā)生驚天巨變，不少“明星”板塊竟然在這一輪被規(guī)劃“拋棄”了！

過去大家最熟悉的發(fā)展模式是攤大餅，所有板塊一個(gè)不落，大小規(guī)劃百花齊放。

現(xiàn)在時(shí)代真的變了。

向外：百年變局加速演進(jìn)，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，國(guó)際格局復(fù)雜嚴(yán)峻；

向內(nèi)：內(nèi)需依然有待提振、社會(huì)預(yù)期偏弱，結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來陣痛。

在新的背景下，上海及時(shí)調(diào)整了發(fā)展模式，各區(qū)域規(guī)劃更加聚焦：

楊浦全力以赴東外灘，虹口全部押寶北外灘，寶山全力打造“三支箭”，閔行進(jìn)入前灣和大零號(hào)灣的“保大保小”抉擇中，五個(gè)郊區(qū)一心撲在了五大新城身上......

在新一輪規(guī)劃架構(gòu)之下，出現(xiàn)了一批暫時(shí)性的“犧牲者”。

上海究竟哪些曾被重金投入過，現(xiàn)在卻寂寂無聞的板塊？

奉賢夭折的“世界第九大灣”

上海最失敗的一大規(guī)劃，當(dāng)屬世界第九大灣——奉賢海灣。

奉賢曾經(jīng)向海灣注入了大量資源，想把它打造成上海第一的海濱富人區(qū)。

2005年，海灣大學(xué)城落成，引入華東理工、上海師范、上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)等一批高校，成了繼松江之后郊區(qū)第二個(gè)大學(xué)城。

2006年，對(duì)海灣65萬平方米的水域進(jìn)行人工淡化，并從海南運(yùn)來沙子，強(qiáng)勢(shì)打造出屬于海灣的碧海金沙；

2007年在全國(guó)多位規(guī)劃專家、地產(chǎn)開發(fā)商和奉賢區(qū)zf的研討下，提出了在海灣建設(shè)世界第九大灣的設(shè)想，各大報(bào)社媒體開始瘋狂炒作。

2008年世界第九大灣規(guī)劃再次加碼，奉賢計(jì)劃在海灣建造超級(jí)人工島，以玉蘭花為造型打造出上海夏威夷。

各種利好消息接連不斷，今天建成一個(gè)海灣國(guó)家森林公園，明天海灣的國(guó)際越野賽車場(chǎng)也建好了，未來還有5號(hào)線和8號(hào)線南延伸......

招商、綠地、旭輝、佳兆業(yè)等多家知名房企紛紛加入，接連不斷的營(yíng)銷資金狂轟亂炸；

在各大報(bào)紙頭條、宣傳單頁宣傳之下，錯(cuò)過海灣仿佛就是錯(cuò)過下一個(gè)陸家嘴；

很多人被忽悠上了海灣的看房大巴，投資所謂的上海第一海濱別墅區(qū)。

這么多年過去，碧海金沙逐漸恢復(fù)成黃泥灘造型，白玉蘭人工島還在紙上停留，5號(hào)線、8號(hào)線的南延依舊遙遙無期，各種國(guó)家級(jí)場(chǎng)地冷冷清清。

板塊內(nèi)標(biāo)桿別墅小區(qū)的房?jī)r(jià)，從2014年巔峰時(shí)期的8萬/平跌到了現(xiàn)在2萬多一平：

為什么奉賢停止了對(duì)海灣的資源注入，眼睜睜地看著規(guī)劃成了鬼話？

海灣地理位置偏遠(yuǎn)、海景質(zhì)量本身不算太好、臨港大開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)都是客觀因素，但更深層的經(jīng)濟(jì)原因是投入產(chǎn)出比太低。

奉賢區(qū)花了大力氣改造海灣，收割了第一波賣地收入之后，海灣新房并沒有實(shí)際導(dǎo)入大量人口，從而無法帶動(dòng)消費(fèi)生產(chǎn)，沒法實(shí)現(xiàn)正循環(huán)。

反觀南橋，在圍繞老城繼續(xù)開發(fā)出新城之后，很快就獲得全區(qū)財(cái)力買單，人氣爆棚商場(chǎng)開一個(gè)火一個(gè)。

現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增速整體放緩的情況下，奉賢全區(qū)的資源再次聚焦到了新城之上，不僅是海灣，奉城、青村這些都不搞了。

佘山富人區(qū)也沒聲音了？

浦東世博的人造雙子山最近火了，上海為數(shù)不多的真山，佘山卻沒聲音了。

佘山從上世紀(jì)九十年代開始開發(fā)，作為4A級(jí)景區(qū)起點(diǎn)很高；

規(guī)劃之初對(duì)標(biāo)的是洛杉磯的比佛利山，香港的太平山，旨在為上海再造一個(gè)富人區(qū)。

• 1992年，佘山腳下第一個(gè)高檔別墅“皇家花園”入市，開啟了佘山別墅群時(shí)代；
• 2002年，佘山的上海紫園總價(jià)超過一個(gè)億，名氣響徹上海；
• 2008年，世茂佘山莊園19號(hào)別墅以2.5億售價(jià)坐上內(nèi)地樓王寶座，佘山兩個(gè)字徹底震驚全國(guó)。

而后佘山陸陸續(xù)續(xù)開發(fā)了不少總價(jià)動(dòng)輒半億的別墅項(xiàng)目，但都沒能激起多少輿論浪花。

直到2013年，和世茂佘山莊園隔了一條泗陳公路的北邊，佘北動(dòng)遷大居的開始拔地而起。

佘北大居從2013年啟動(dòng)建設(shè)，計(jì)劃建成46個(gè)小區(qū)，導(dǎo)入人口12.5萬人；

至今已建成交付使用小區(qū)34個(gè)，實(shí)有人口5.6萬人，成了市區(qū)動(dòng)遷戶和外地租房客的樂園，佘山被松江戰(zhàn)略性“放棄”了。

一條泗陳路之隔，佘山成了當(dāng)下全上海樓市最割裂的板塊：

北面佘北大居人滿為患，但是二手房?jī)r(jià)卻被打到了2字開頭；

南面是單棟總價(jià)過億的別墅，富豪們深居簡(jiǎn)出，很多別墅都是有人買沒人住。

松江不再對(duì)佘山投入加碼，和這幾年的區(qū)情有很大關(guān)系。

2023年松江是上海唯一一個(gè)，GDP負(fù)增長(zhǎng)的區(qū)域，人均GDP也跌到了全市倒數(shù)第三。

松江過去是制造業(yè)大區(qū)，這幾年工廠關(guān)停和港澳臺(tái)企業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)松江工業(yè)造成不小影響。

所以松江現(xiàn)在全區(qū)的重任都落到了加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型身上，全力打造G60科創(chuàng)走廊。

新橋這一輪承擔(dān)了G60總部基地的職能，坐落了G60地標(biāo)拉斐爾云廊；

南九亭以及洞涇承接輻射利好，12號(hào)線西延助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

松江住宅發(fā)力在松江新城北部，印象城附近這幾年新房一個(gè)接著一個(gè)。

因此從松江這一輪的規(guī)劃重心來看，佘山確實(shí)沒有占到多少天時(shí)地利，未來五年的重頭戲還在佘北大居。

2025年樓市格局大洗牌

哪些板塊更有升值潛力？

哪些板塊將被拋棄？

歡迎私信咨詢

虹口四平路以北全面放棄

虹口區(qū)這幾年全力啟動(dòng)北外灘建設(shè)，四平路以北的板塊基本都被放棄。

江灣鎮(zhèn)原本就是從寶山劃進(jìn)虹口的板塊，出生不討好，后來成了虹口的動(dòng)遷房基地。

很多老虹口戲稱江灣鎮(zhèn)勢(shì)能再怎么低，總比動(dòng)遷區(qū)佘北、曹路好，彩虹灣功德不亞于諾亞方舟。

曲陽、涼城承建了大量上世紀(jì)八九十年代的工人新村，現(xiàn)在已經(jīng)成了上海市區(qū)的老齡化代名詞。

雖然靠近幾所大學(xué)，但連一家像樣的商場(chǎng)都沒有，白費(fèi)了地緣優(yōu)勢(shì)。

魯迅公園又是虹口人的一塊傷疤。

公園不僅是大爺大媽的好去處，這幾年也淪為了網(wǎng)紅“群魔亂舞”的基地；

板塊本身雖然擁有不少文旅資源，但并沒有得到多少宣傳開發(fā)，還在孤芳自賞。

早些年火爆的虹口足球場(chǎng)、虹口龍之夢(mèng)這幾年也慘遭全市新場(chǎng)館分流，升級(jí)之后更像是升了個(gè)寂寞。

當(dāng)下虹口全部的身家都押寶在了北外灘身上。

北外灘如果能在陸家嘴、外灘的三角關(guān)系中，站穩(wěn)上海東北濱江一哥的地位，虹口整個(gè)區(qū)的能級(jí)都將迎來抬升。

北外灘的產(chǎn)業(yè)先帶動(dòng)一撥人富了，這波人繼而帶動(dòng)附近的房?jī)r(jià)；

只要北外灘這個(gè)虹口天花板的價(jià)格拔高了，鄙視鏈下游的板塊也會(huì)水漲船高。

虹口區(qū)，這次真的“命懸”在北外灘這“一線”了。

“消失”的寶山“3號(hào)線創(chuàng)業(yè)帶”

2016年寶山干了一件轟轟烈烈的大事。

依托地鐵3號(hào)線，寶山區(qū)串聯(lián)了復(fù)旦軟件園、同濟(jì)創(chuàng)園、長(zhǎng)江軟件園、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新園、中成智谷、半島1919等在內(nèi)24家產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

火熱的創(chuàng)業(yè)氛圍，吸引了不少3號(hào)線附近復(fù)旦、同濟(jì)、財(cái)大的人才前往，所有人都以為屬于寶山的科創(chuàng)時(shí)代這次真的要來了。

當(dāng)時(shí)官宣的是到2016年底，三號(hào)創(chuàng)業(yè)帶沿線將形成150萬平方米的產(chǎn)業(yè)載體；

到十三五末（2020年），將引入5000家以上的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，100家以上國(guó)際知名企業(yè)，培育100家上市、掛牌企業(yè)，融資達(dá)100億以上！

同年寶山還推出了“7號(hào)創(chuàng)意帶”，主打文化旅游；“1號(hào)創(chuàng)新帶”，促進(jìn)創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展。

如今十四五都快過去了，寶山的三個(gè)帶卻音訊全無了；

取而代之的是發(fā)展更加聚焦的南大、吳淞、濱江“三只箭”。

其中大吳淞的建設(shè)規(guī)模前所未有的宏大，主要對(duì)2016年的1、3號(hào)線創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)帶進(jìn)行了一次大規(guī)模迭代，7號(hào)線的發(fā)展焦點(diǎn)變成了南大。

不過在這一輪規(guī)劃中，其它一些板塊比如共康、共富、顧村、月浦、羅店、羅涇等，發(fā)展力度都被暫時(shí)放緩。

寶山及時(shí)對(duì)各板塊的資源傾斜作出合適調(diào)整，期待大吳淞王者歸來時(shí)徹底帶飛這些默默輸血的小弟。

精研全市板塊 獨(dú)家買房買房邏輯分析

私信更多板塊買房避坑建議

外高橋和臨港：既生瑜，何生亮？

外高橋過去很多年一直頂著上海自貿(mào)區(qū)的金字招牌在樓市吸引了一大批韭菜，結(jié)果2019年臨港自貿(mào)區(qū)官宣之后徹底傻眼了。

雖然不像前幾個(gè)，后續(xù)規(guī)劃徹底落空，但面對(duì)臨港也是壓力山大。

很多人對(duì)這兩個(gè)自貿(mào)區(qū)差別認(rèn)知最多的就是，一個(gè)在浦東南，一個(gè)在浦東北。

都吃著浦東的大鍋飯，想要談區(qū)內(nèi)政策和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)來拉開差距是沒戲了。

二者的主要差別在功能定位和政策力度上。

外高橋過去一直以加工貿(mào)易、進(jìn)出口貿(mào)易為主，集裝箱碼頭和路邊堆場(chǎng)對(duì)片區(qū)市容造成不小影響。

臨港坐擁洋山深水港，堆場(chǎng)碼頭也不少，不過相對(duì)集中，滴水湖環(huán)湖五圈市容環(huán)境都相對(duì)不錯(cuò)；

此外，臨港自貿(mào)區(qū)主要發(fā)展的是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)，旨在推進(jìn)上海的資源要素在臨港新城內(nèi)的集聚。

臨港自貿(mào)區(qū)在金融、稅務(wù)、外匯管理等方面享受更多的政策支持；

外高橋雖然也有，但建設(shè)時(shí)間較早，政策制度更為保守。

綜合來說，臨港雖然不會(huì)直接取代外高橋，但功能確實(shí)存在一定重復(fù)；

格局上臨港更加面向國(guó)際，外高橋則更加側(cè)重在長(zhǎng)三角的引領(lǐng)作用。

未來浦東自貿(mào)區(qū)的發(fā)展重心，除了臨港還有上海東站的0.88平方公里國(guó)際商務(wù)區(qū)，外高橋的競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。

有時(shí)候局部的暫時(shí)拋棄，是為了贏得全局的勝利，這是發(fā)展戰(zhàn)略。

這些板塊不能100%說不發(fā)展了，但確實(shí)當(dāng)下它們的優(yōu)先級(jí)得往后靠靠。

由于篇幅有限，上海還有一些被戰(zhàn)略性放棄的板塊在此就不一一盤點(diǎn)了，有興趣可以私聊。