總價少則2000~3000萬，多則上億元，是誰買走了北京這些頂級豪宅，這個橫亙在公眾心中許久的疑問，終于有機會慢慢露出答案。

一紙(2024)豫0329執2889號的法院執行令，推出了一位北京頂級豪宅的真正大買家——康鳳利（也有寫作康鳳立），昔日河南伊川農村商業銀行有限公司的原董事長、股東，妥妥一位多金的“河南土豪”。

在首都北京，他至少買下了四套豪宅，都是赫赫有名的頂豪小區，海淀區的萬柳書院，朝陽區的融創北京壹號院，朝陽區孫河的泰禾北京院子更是一下就買了兩套。

按照評估價，萬柳書院的房子值1.12億，融創北京壹號院值4874萬，朝陽區孫河的泰禾北京院子便宜點，評估價每套3095萬元，兩套加一塊，也值6000多萬元人民幣。只算北京這四套房，康鳳利的身價就超過了2億元人民幣。

北京確實不缺有錢人。

圖1：依據(2024)豫0329執2889號法院執行令，康鳳利名下房產被拍賣

康鳳利1965年出生，今年59歲。康老爺子是土生土長的河南伊川人，1980年就參加工作了，最開始就是當地一家商店的銷售員。他挺能鉆營，后來把自己調進了當地酒廠，他會開車，在那個年代，會開車還是一項稀缺的勞動技能。據說康鳳利年輕的時候很會來事，沒用太久就混成了酒廠車隊的隊長。

在1990年代以前，商店銷售員、酒廠職工、司機，都是吃得開的職業。

1989年，康鳳利這些工種都干膩了，他把自己運作進了銀行系統，去處就是本地的伊川城市信用社，官至副主任、主任兼書記。2000年以后，康鳳利官兒越當越大，先后任職伊川農信社聯社副主任、監事長、黨委書記、理事長。

世紀之交，中國最基層的農信社開始改革，允許職工入股，康鳳利瞅準了這個機會，出手“投資”，到2019年時，就成了改制之后伊川農商行的第一大股東，持股超過10%。

河南伊川這個小地方已經不能滿足他了，康鳳利把自己的觸角伸到了河北涿鹿和河南滎陽，他一度擔任河北涿鹿利豐村鎮銀行股份有限公司、河南滎陽利豐村鎮銀行董事長。

農村包圍城市，村鎮銀行也是銀行，這是一部鄉村土豪長成史。

康鳳利愛幫人“辦事”，有了村鎮銀行這個自己說了算的平臺，就更是有過之無不及。他最信手拈來的就是幫人批貸款。比如，從2010年開始，在此后的6年時間中，康鳳利的同鄉李少欽從伊川農商行分四筆，貸出了620萬元人民幣。

2019年，這位康鳳利的同鄉又找了另外一位商人，用他的名義接著從伊川農商行貸款，這次一筆就貸出了950萬。

然而，李少欽用來貸款的材料卻全是假的，從2010年~2020年這十年間，他在伊川農商行一家下屬支行存量貸款一共1180萬元，其中流入李少欽本人及其控制賬戶的，有580萬元。

這就是如假包換的騙貸。

李少欽的貸款，都是康鳳利打招呼讓屬下辦的。這樣的事，應該不止一例，伊川農商行的資產質量和金融風險可想而知。康鳳利不會“白幫忙辦事”，“土皇帝”一手遮天，窮廟富方丈，康鳳利的財富大抵是這么得來的。

手里有了錢，就得買房，康鳳利在城市選擇上，似乎有那么一點偏愛“古都”。

他的置業經歷起始于省內，例如古都洛陽。他至少在洛陽買了3套房，都是核心位置，品相環境都不錯，但是不值什么錢，每套也就值200~300萬人民幣，加一塊，還不到1000萬。

這顯然不能匹配康鳳利的身價，洛陽已經“裝”不下他了，作為必然的選擇，他去了北京，作為一位多金土豪，他只買最頂級的豪宅，面積沒有小于300平方米的。

他在萬柳書院的房子，將近465平方米，光衛生間就有5個，除此之外，有四個臥室，一個飯廳，一個客廳。萬柳書院還是北京知名小學中關村三小的學區房。

圖2：萬柳書院房產內景

融創北京壹號院的豪宅，350多平方米，南北通透，有三個衛生間和四個臥室。至于朝陽區孫河的泰禾北京院子，以康鳳利的購買力，就更不在話下了，他一下就買了緊挨著的兩套躍層，每套面積將近330平方米。

圖3：北京壹號院房產內景

知道了這個消息，有個八卦的朋友問，康鳳利有北京戶口么？我們不知道，但也好奇他為什么問這個問題。他的邏輯到是很強大，康老爺子在北京買了這么多房，他不受限購約束么？

這是個好問題。

四套房子，三個項目。萬柳書院拿地都已經是2012年，北京壹號院和朝陽區孫河的泰禾北京院子時間上差不多，都是在2014、2015年前后入市。北京開始執行限購政策大約是在2011年，如果沒有北京戶口，達到社保納稅條件后，才能買一套。

按照這個時間線，就算康鳳利有北京戶口，他也沒法一口氣在2011年后新買四套房。更何況他也有可能沒有北京戶口，就更不可能一口氣買四套房了。

其實，對于來自各地的土豪而言，繞開限購不是個大問題。一般有三種操作方式，第一種是全款買房，先不辦房產證，錢打給開發商，但房子仍在開發商名下，買房人正常居住，等到符合限購條件，再辦理產權登記。這種操作在頂豪項目中并不少見，萬柳書院之前就有不少。

另外一種就是直接用符合條件的人買，房子掛在他人名下，這就要求出錢的金主對掛名買房的工具人有足夠的控制力。對于來自全國各地的土豪而言，找個把這樣的人，也不是什么問題。

第三種，就是用公司買，房子掛在公司名下。買房人找一個自己能控制的公司，或者新注冊一家公司，以這家公司為主體買房，也可以繞開限購。只是日后在稅收等方面，與個人持有有一些不同。

這四套頂豪都有不動產權證，而(2024)豫0329執2889號執行令又表明這四套房都康鳳利“所有”，那么，康鳳利要么是用別人的名字買的，要么就是用公司的名義購買。

動輒幾千萬的房子，不放在自己個人或家庭名下，金主土豪的勇氣不是我們一般人能理解的。

這不重要，只是在這樣有勇氣的操作面前，限購也就失去了意義。這樣的操作，不只是康鳳利一個。

北京不缺有錢人就是這么來的，康鳳利只是眾多從全國來北京的有錢人之一。

迄今為止，泰禾北京院子的兩套大豪宅還沒來得及裝修，康鳳利已經犯事兒了。2019年10月，他被免職。此后，河南新鄉市紀律檢查委員會、監察委員會公布，伊川農商銀行原黨委書記、董事長康鳳立涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受新鄉市紀委監委紀律審查和監察調查。

五年過去了，裝修的事，要留給下一任業主了。

北京還有多少個康鳳利？

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