內容摘要：徐涇產業社區G15以西片區控規調整，涉及面積163.68公頃（約2455.2畝），3幅普通商品房地塊控規落實。

今天（12月17日），上海市青浦區徐涇鎮QPS8-0301單元（徐涇產業社區） 控制性詳細規劃（修編）（公眾參與草案）公示。

本次規劃范圍為青浦區徐涇鎮QPS8-0301單元。四至范圍為東至沈海高速，南至崧澤大道，西至明珠路，北至北青公路，規劃范圍總面積163.68公頃（約2455.2畝）

本次規劃背景：徐涇產業社區G15以西片區位于虹橋核心輻射區，為應對市場需求變化，加快推進該區域整體轉型工作，優化用地布局和控制指標，啟動本次規劃編制。

本次規劃范圍為原徐涇鎮104區域轉型區，即徐涇鎮綠色工業園區。

2020年6月8日，關于同意《上海市青浦區徐涇綠色工業園區控制性詳細規劃北青公路以南、沈海高速以西、崧澤大道以北、明珠路以東區域局部調整》的批復（下文簡稱《2020版控規》）。

本次規劃調整功能定位：園區以打造臨空總部經濟平臺、會展支撐服務基地、科創文創實踐樂土為總體發展定位，圍繞產業轉化，以智慧研發為引領，引導傳統產業的"智造"升級，抓好資源稟賦，做好"臨空+臨展"文章。

去年批復的上位規劃《上海虹橋國際中央商務區國土空間中近期規劃》顯示，包括本次規劃范圍及沈海高速東側均被劃定為了“長三角數創先導區”。

本次規劃調整內容：本次規劃主要涉及路網優化，功能布局和藍綠空間調整等。

其中，涉及路網方面，主要針對板塊南北向的兩條主干道，即翰賢路、翰創路進行了線路優化，相對于前一版的直線，調整后的線性區域弧形。沿線相應地塊劃分也做了調整。

調整后總用地面積163.68公頃，其中建設用地總面積約157.96公頃，水域面積5.42公頃。建設用地包括: 住宅用地約8.82公頃、社區級公共設施用地約1.02公頃、基礎教育設施用地約0.79公頃、商業辦公用地約16.50公頃、教育科研設計用地約51.73公頃、文化用地1.08公頃、體育用地1.13公頃、道路廣場用地約 39.54公頃、市政公用設施用地約6.90公頃、綠地約22.43公頃、城市發展備建用地約8.02公頃。

相對于《2020版控規》，本輪規劃調整主要功能呈現如下變化。

住宅用地方面

《2020版控規》顯示，住宅用地面積約8.54公頃。本次調整后的住宅用地面積為8.82公頃，相當于增加了0.28公頃。

另外，今年7月“最江南，最未來”2024青浦區土地推介會上提及的徐涇3幅住宅地塊，即A11-03、A12-01、A14-02地塊在本次規劃調整中予以了落實，取消了原這3幅地塊中包含的20%四類住宅組團用地（人才公寓），地塊輪廓也進行了優化。并獨立設置了3幅四類住宅組團用地（A04-01、A10-13、A13-06地塊）。

這也正印證了我們此前的判斷，未來會有一輪控規調整公示。

本次規劃調整后這3幅地塊規劃指標如下：

明珠路東側A11-03地塊

用地面積：21421平方米
用地性質：三類住宅組團用地（普通商品房）
容積率：2.0
建筑高度：50米

明珠路東側A12-01地塊

用地面積：18025平方米
用地性質：三類住宅組團用地（普通商品房）
容積率：2.0
建筑高度：50米

明珠路東側A14-02地塊

用地面積：15152平方米
用地性質：三類住宅組團用地（普通商品房）
容積率：2.0
建筑高度：50米

本次控規落地，也為上述3幅普通商品房地塊掛牌出讓鋪平了道路。

本月初，上述3幅普通商品房地塊公布征地公告。

青浦徐涇鎮3幅新增普通商品房地塊啟動征收等

“禁墅令”松動，2024青浦區土地推介會朱家角3宗地塊容積率0.8

商業辦公用地方面：

《2020版控規》顯示，原商業辦公用地面積約31.38公頃。本次規劃調整后，商業辦公用地約16.50公頃，相當于本輪規劃減少了14.88公頃的商業辦公用地面積。

教育科研設計用地方面：

《2020版控規》顯示，原教育科研設計用地40.47公頃，本輪規劃調整后，該類用地面積約51.73公頃，相當于新增了11.26公頃教育科研設計用地。

新增城市發展備建用地約8.02公頃。

另外，社區級公共服務設施用地、基礎教育設施用地（幼兒園）、文化用地，體育用地面積調整前后差異不大，功能也繼續保留。

調整后的幼兒園地塊為A15-06地塊，社區級公共服務設施用地為A15-07地塊，文化用地為A21-01地塊，體育用地為A21-02地塊。

調整后板塊總建筑面積約217.72萬平方米，其中住宅建筑面積約19.31萬平方米、社區級公共服務設施建筑面積約1.73萬平方米、基礎教育設施建筑面積約1.26萬平方米、商業辦公建筑面積約47.4萬平方米、教育科研設計建筑面積約144.17萬平方米、文化設施建筑面積約2.15萬平方米，體育設施建筑面積約1.7萬平方米。

調整前：

調整前圖則

調整前地塊指標

調整后：

調整后圖則

調整后地塊指標1

調整后地塊指標2

調整后地塊指標3

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資料：青浦區政府網
編輯：大青浦房談