作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

網紅盤“滑鐵盧”了。

等了三年，半數放棄

要問2025年硬控深圳新房市場的是哪個樓盤，一定非寶安中心的都市名苑花園二期莫屬。

272套90-147㎡的3-5房，備案均價約117940元/㎡，總價區間約987萬~1899萬/套，折扣優惠“3個99折”，毛坯交付，共498批客戶凍資。

認籌比接近1:2，于是市場上不乏日光的聲音，即使無法日光，也能去化八九成。

結果讓整個市場矚目的“捂盤”項目，1月9日開盤，去化首日結果公布——銷售約230套，去化8.5成，棄選率約53.8%。

這就 意味著，棄選的人不少。

要知道，2020年樓市還是一片火熱，都市茗薈花園一期曾經一度開盤都非常低調，還一房難求，拼手氣還不夠，還要拼錢包實力。

而二期2021年一直拖到現在，把市場的胃口吊了一輪又一輪。

如今與市場預期的成績明顯出現了一大截的差距。

面對這樣一份成績單，市場有多種不同角度的猜測——

有人說，現在的市場已經不是三年前的市場，購房者心態發生了很大的變化；

有人說，開發商并不著急清庫存，營銷中心連沙盤都節約了，就是打算慢慢賣；

有人說，開發商心態太高了，不轉介，折扣力度也不大，轉介的話就能日光了；

還有人說，得房率太低了，去餐廳化設計的戶型設計對不起約11.79萬/平的開盤價格。

不過雖然沒能日光，都市茗薈花園也還是著一己之力托住了整個寶中片區的價格，也讓片區內的新房價格站上了新的臺階。

同時操盤的過程，也給其他開發商寫了一份標準的答卷——

不追求“日光”，其實“漲價去庫存”也沒那么難。

如果擔憂價格高，市場不買賬，拿一批房源試水即可，接下來的房源，如何營銷鋪墊也就有了路徑依賴。

市場效應

網紅盤的選房結果，往往最能反映出樓市的市場效應。

對市場而言，網紅盤的開盤是一個市場測溫器，并且越是出乎預料，越能說明市場情況。比如廣州的璇灣壹號捅破了片區內房價的天花板，上海徐匯濱江的中海領邸破銷售紀錄，再比如深圳福田的焦點項目海德園多次“日光”。都帶來了不同的市場效應。所以，都市茗薈花園二期未能日光，但是整個寶安中心片區認可度最高的項目。

無論是眼下，還是未來的樓市，都更具備參考性——

1、雖然未能再次賣出“倒掛時代”的熱度，但已經是非常不錯的成績。一方面價格并不便宜，甚至向南山核心區的標桿項目看齊。如果按照項目的實際價格以及得房率計算，套內單價也會比想象的更貴。另一方面，若都市茗薈花園去化數據沒有泡沫，即使地段強如前海的核心區域新房，去化成色也稍有遜色2、在深圳的大環境下，無論設計出什么樣的產品，依然會有人買單，給市場重新上了一課。即使得房率不高，花園不大，設計簡陋，戶型缺少餐廳空間，地段依舊是最大的去化砝碼。3、無論市場環境如何變遷，寶中仍是不少土豪愿意掏錢買單的地段。4、購房的底層邏輯已經發生變化，對于不確定性的預期，購房群體更傾向于現房、成熟地段項目，即便存在溢價也能接受。

所以，每一個單價上十萬、總價接近千萬起步的項目，開盤并不意味著結束。

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作者觀點，不代表格隆匯立場