就在今晚（1月13日），保利嘉華天珺開盤，預計低樓層7.6萬/平米，中高樓層8.4萬/平米均價，到底值不值得買？與海淀其他新房比，價格定位如何？

今天拆哥給大家做深度解析！

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作為海淀新房第一炮，我們先看位置參數。

怎么理解保利在大牛坊，我們先看道路坐標——

實際上，北清路是妥妥的北5.5環，“環內”vs“環外”，差別還是蠻大的。

嘉華天郡所處的位置位于“大牛坊”，屬于5.5環以外。

大家注意，大牛坊特別有底氣，自己編號了“大牛坊一環路”、“大牛坊二環路”，自成一體。

當然，“自成一體”也會帶來小尷尬，別人以后問住在哪？可能第一答案是——額……大牛坊。

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保利嘉華天珺項目，樓棟排布非常整齊，面積區間定位也是合理的，主要照顧剛需的需求。

嘉華天珺99㎡以下戶型占比約50%，對剛需的傾斜較為明確。

主力有5種戶型——88平米41套，占比3%、99平米596套，占比47%、118平米71套，占比6%、127平米87套，占比7%、134平米401套，占比31%、172平米60套，占比5%、另有70-131平米異型戶20套占比2%，共1276套。

1月13日這次首開開盤的范圍，是在東區。

剛需的朋友問我，想買99平米的三居。此戶型絕大部分房源都臨街，噪音在所難免。

戶型方面，整體格局還行，但從上圖可以看到，樓座非正南正北，朝向東南30°。

其次是入戶門各種直對衛生間的門，這點很多買房人接受不了。

比如2024年剛交房的海淀幸福里，現在二手房價格8.2萬/平米，如此看來，嘉華天珺已經沖頂了周邊價格天花板。

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海淀買房，教育的附加值，遠遠超過大家的想象。

比較起來，永豐南地鐵口的頤海澐頌與建華實驗學校本部一路之隔，就顯得很優質了。因為建華屬于“六小強”。

有人問，拆哥建華本校就在頤海澐頌門口，能上的概率多大？

回首既往，住在北京西邊的粉絲知道，遠洋沁山水，過去這么多年，至少一手房業主穩上景山分校，而且學校辦的非常出色，成績傲嬌。

按照拆哥的經驗研判，99%的概率能上建華的小學。

建華實驗學校是北京人向往的頂流名校，是海淀區的公辦學校，北京市十一學校集團盟校。

教育口的朋友跟我說——

本校，通常指學校的主校區，直接受學校本部的管理，保持統一的教學和管理體系；

而分?？梢允桥c本校在教學和管理上獨立運作的機構，也可以是與本校保持一定聯系但獨立運營的學校。

頤海澐頌的建華100%妥妥的本校。目前對西北旺片區搖號，大家趨之若鶩！拆哥接觸的家長們對于建華的評價全部5星級。

1、建華的教育以學生學習為重心，“全空間課程”育人理念；

2、有雙語（Bilingual）教學，極少有學校能有這樣的教學模式，很難得；

3、教學小班制，老師兼顧的比較好；

4、建華的小升初是由集團內選拔的，孩子有更多機會留在建華初中。

5、2024年中考佳績斐然，位居海淀前列！看房加微信menglin_2019

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綜合對比來看，如果考慮5.5環以內的項目，頤海澐頌，必須作為購房的首選！

除臨地鐵、教育的優勢外，它還是不折不扣的永豐南的TOD，綜合來看，勢必將成為“超極TOD”。

向東約300米地鐵16號線的永豐南站，1站西北旺萬象匯、6站中關村創業大街、直通麗澤金融商務區。

13號線B段開通后（預計2025年），可以3站到中關村軟件園、4站后廠村、5站西二旗、7站上地，直達海淀大廠云集的科創頂流腹地。

兩個地塊都做了南向景觀退讓，北地塊約25米，南地塊約39米。這是需要開發商減少樓棟排布才能實現，可見海開的誠意滿滿。

頤海澐頌北區是6-15層的137-171㎡純四居洋房+小高，南區是13-15層，97-124㎡三居到四居的小高層。

嘉華天珺的會所集中在東區，而頤海澐頌在南北兩區各有一個下沉庭院會所，突出的理念是：“席位尊重”與“會所平權”。

外立面是超白玻璃幕+金屬鋁板+精選石材，質感勝嘉華天珺。

戶型方面，屬于海淀頭部，且入戶門并沒有直對衛生間門，“隱”的更精細。

所以，永豐南是可以作為“書包豪宅”的角度去看，確實是豪華版的“海淀中信城”！——最關鍵的，1月12日已啟動排卡！

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