作者 | 宋金煜
編輯 | 梁秀杰、劉玉嬌
責編 | 韓瑋燁
不動產資管人正從2024年傳統模式下的窄路,邁向2025年充滿創新的廣闊之路。
圖片來源:即夢AI
2025年的第一天,不動產資管人一睜眼,就看到了公司下發的有關出租率的新指標。可誰也不知道,新的一年,一切會不會好起來。
2024年,對于不動產資產管理行業來說,是一個充滿挑戰與遺憾的一年。出租率和租金不斷下滑,而不少投資人和資管人最大遺憾的是,投得項目太少,也有不少企業因錯過最佳資產出清時機而懊悔。
原來,資產流動性就是這樣放緩的。
那么,如何改寫2024年“不敢投、不敢賣”的局面?睿和智庫與租住、商業、商辦等各領域的投資人、資管人都聊了聊,傾聽他們對2025年發展方向的見解。這些見解 既包含了他們深入的思考,也融入了諸多創新之舉。
投資人后悔投少了,資產方惋惜錯失出清良機
“2024年最大的遺憾就是投的少了,有自己的原因,也有市場波動的原因。”首程控股的一位高層對睿和智庫表示。
他解釋稱,之前行情好的時候,大家都是純地產的投資視角,低價買入高價賣出。但2024年公司內部開始構建資管的生態系統,通過募投管退每一個環節來分散壓力并提升收益,從而帶來更大的安全感。
缺乏安全感,可能是不動產投資者們最大的感觸。
一方面是,2024年他們種了好多“草”,但價格卻一降再降。另一方面,性價比高的中資產項目競爭激烈,甚至有人想搶到后轉租給競爭對手賺差價。
一家股東為外資的資管公司——北京朗姿韓亞也對去年投資過少感到遺憾。其不動產投資相關負責人表示,“往往要在報一個合適的價格保證收益率,和適當提高報價拿下項目之間,猶豫不決。”
正因為優質資產稀缺又很搶手,投資方一旦猶豫就可能錯過 。基于此,投資方需更高效決策、更精準確定賽道方向,尤其是重資產的布局方向以及估值的合理性,正成為投資方的重大考驗。
不僅有投資人后悔投太少,一些運營方也對自己過于謹慎的布局表示遺憾。
如以“精致小戶型”打造出極致坪效的上海棲心公寓,就對2024年項目拿少了表示遺憾。另一家品牌公寓城家的遺憾也在于,沒能協助投資人們拿到更多的項目,與重資產投資人合作占比下降。后者難言之隱在于,勸退了很多要改造的項目,尤其是一些辦公硬改公寓的資產。租住雖火,但清退和裝修都是不小的成本,避免重蹈當年眾多酒店改辦公的覆轍。
在消費不動產領域,大悅城方面坦言,因投資決策過于謹慎保守,錯失了一些機會,導致2024年無新增購物中心固投。另外,在開發存貨處置上,又因對利潤過于患得患失,還錯過了出清窗口期。
相較投資變少,存量更新項目變多,而規劃設計卻開始做多,如大家爭相做非標商業,多數拼的就是形態的與眾不同。
但作為建筑設計師,申江海也陷入困惑與反思。尤其曼谷新近出現的貧民窟商業,令他深受觸動,進而自問:“我需不需要用很重的設計,去改造這么多?”
2025年,我們還能做哪些改變?
在與各位投資人、資管人的對話過程中,睿和智庫發現,傳統房地產公司向資管公司轉型過程中,普遍面臨的一個重要問題是:
對于資產管理概念的淡薄,以及基礎的薄弱。
此前房企已房地產開發為主,積累了 大量持有資產,并為各區域所管理,集團層面對旗下資產把控度并不強。加之,房地產仍處于深度調整時期,難以真正發揮資產管理價值,導致許多資產都處于無效或低效管理狀態。
這給不動產資管人帶來了巨大的思維和重整挑戰。當然也有一些公司和資管人已經沖破各種束縛,自建體系。
如 2024年,中國金茂在集團層面成立資產管理部門,不僅盤清了家底,建立了資管標準,還實現了近100億的資產退出;北科建提出了“空間+創投+產業孵化”,在基礎物業物業和空間服務基礎上,增加了金融、市場、政府、技術、人才等方面的多元服務。
在2025年,不動產資管人更是立下軍令狀:去改變,去創造,去破浪逐真。
一、關注人與服務,加深服務的深度和廣度。
金隅、城家、悅容匯、福石投資等不同資產領域的公司都提及了2025年“服務”的重要性。梳理背后的邏輯是,從重視空間的內容,已經變為空間里的人。
有資管人直言:之前給資本打工,現在所有行業都在給人打工。如果在一段時間內不關注服務,就會被這個時代和消費者用腳投票,把你篩選出局。
目前來看,各方對服務的側重所有不同。如金隅方面認為自身的優勢是基礎物業服務,因此將加大企業的基礎服務,如居住、戶口、就醫等領域,另外引入國外、外地的成熟成果來到北京; 福石投資則是用AI和產業服務去為園區提供更多價值。
二、接受周期變化,強調產業孵化。
2024年的經濟下行和消費降級,讓商家和消費者都感受到了寒冬的凜冽。盡管如此,這些體感都是階段性經濟周期變化的一部分。價格有漲有跌是自然規律,企業入局和出局也是。
因此,一些投資方和產業園運營方都在強調新企業、新產業的孵化。如常見投資方面表示,在堅持投科技領域的同時,2025年會適度加大在技術成果、科技創業團隊和科技支撐產業上的投資與孵化。
三、多元投資,對高性價比項目決策要果斷。
雞蛋放進不同的籃子里,目的是避免投資單一化,在可能多變的2025年,依然適用。
首程控股方面表示,會堅持逆勢布局和投資,重點投資方向是長租公寓這類避險類資產,其次是商業和產業園,對小眾停車類資產也會抓住機會投資。
更多資方表示,明年的投資決策將會更果斷。針對于一些性價比高,并且可以代表未來的業態和方向會大力去布局,無論是資金還是人。
四、聚焦個性化需求,借助細分賽道沖出重圍。
不僅加入存量更新大賽道中,自如資管還關注到了暗房的解決方案。此前租賃市場好的時候沒有人關注的小事件,現在已經有通過電纜把陽光引入暗房的可能性。2025年,將有更多細分賽道等待企業去挖掘,去創新。
五、尋求偏重或偏輕資產機會。
2024年客戶租金下降與租戶租金上漲之間的矛盾加深,加之經營杠桿較重,給傳統租賃企業帶來盈利壓力,或者由于輕資產運營收入較少,一些品牌將加大重資產投資力度。
如棲心公寓2025年計劃,是把重資產投資業務的比例在2024年的基礎上再翻一倍。
另一方面,眾多國央企正積極尋求通過輕資產輸出,來拓展收入渠道。兆泰集團在2025年便計劃全力尋找合適的輕資產輸出項目 ;北科建則加速從重資產向輕資產轉型,資產類型從產業園拓展至長租公寓和機會型項目。
實際上,很 多投資人和 資管人預測,未來的市場下行壓力還會持續。2025要做高速變化環境的探險家,但也要回歸本真。
正如建筑設計師申江海所言,2025年消費領域應脫實向虛。而脫實向虛的虛不是做毫無意義的事情,而是比投入單純實體更好的,如對人的服務,針對剛需的服務。
結語
在《創新者的窘境》一書中提到,大型組織往往因健全的管理制度而遏制了創新的發生,但真正的創新者不畏艱難,敢于突破常規,探索新的可能性。
未來,不動產企業要創新,就要躬身入局,更要擁抱產業。當你重視什么,就會把時間和精力花在什么上面。站在消費者、業主方角度去共情,去用心地相處。只有這樣,才能夠真正擁抱產業,而不是被動地等他們提出需求。
以上內容源自“2024年第九屆中國城市更新及不動產資產管理峰會”現場。接下來,睿和智庫將從租住消費、商辦園區、投資和宏觀以及城市更新四大章節,詳述2025年不動產資管的創新途徑。
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