作者 | 宋金煜

編輯 | 梁秀杰、劉玉嬌

責(zé)編 | 韓瑋燁

不動(dòng)產(chǎn)資管人正從2024年傳統(tǒng)模式下的窄路，邁向2025年充滿創(chuàng)新的廣闊之路。

圖片來源：即夢(mèng)AI

2025年的第一天，不動(dòng)產(chǎn)資管人一睜眼，就看到了公司下發(fā)的有關(guān)出租率的新指標(biāo)。可誰也不知道，新的一年，一切會(huì)不會(huì)好起來。

2024年，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)來說，是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)與遺憾的一年。出租率和租金不斷下滑，而不少投資人和資管人最大遺憾的是，投得項(xiàng)目太少，也有不少企業(yè)因錯(cuò)過最佳資產(chǎn)出清時(shí)機(jī)而懊悔。

原來，資產(chǎn)流動(dòng)性就是這樣放緩的。

那么，如何改寫2024年“不敢投、不敢賣”的局面？睿和智庫與租住、商業(yè)、商辦等各領(lǐng)域的投資人、資管人都聊了聊，傾聽他們對(duì)2025年發(fā)展方向的見解。這些見解 既包含了他們深入的思考，也融入了諸多創(chuàng)新之舉。

投資人后悔投少了，資產(chǎn)方惋惜錯(cuò)失出清良機(jī)

“2024年最大的遺憾就是投的少了，有自己的原因，也有市場(chǎng)波動(dòng)的原因。”首程控股的一位高層對(duì)睿和智庫表示。

他解釋稱，之前行情好的時(shí)候，大家都是純地產(chǎn)的投資視角，低價(jià)買入高價(jià)賣出。但2024年公司內(nèi)部開始構(gòu)建資管的生態(tài)系統(tǒng)，通過募投管退每一個(gè)環(huán)節(jié)來分散壓力并提升收益，從而帶來更大的安全感。

缺乏安全感，可能是不動(dòng)產(chǎn)投資者們最大的感觸。

一方面是，2024年他們種了好多“草”，但價(jià)格卻一降再降。另一方面，性價(jià)比高的中資產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，甚至有人想搶到后轉(zhuǎn)租給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手賺差價(jià)。

一家股東為外資的資管公司——北京朗姿韓亞也對(duì)去年投資過少感到遺憾。其不動(dòng)產(chǎn)投資相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“往往要在報(bào)一個(gè)合適的價(jià)格保證收益率，和適當(dāng)提高報(bào)價(jià)拿下項(xiàng)目之間，猶豫不決。”

正因?yàn)閮?yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺又很搶手，投資方一旦猶豫就可能錯(cuò)過 。基于此，投資方需更高效決策、更精準(zhǔn)確定賽道方向，尤其是重資產(chǎn)的布局方向以及估值的合理性，正成為投資方的重大考驗(yàn)。

不僅有投資人后悔投太少，一些運(yùn)營方也對(duì)自己過于謹(jǐn)慎的布局表示遺憾。

如以“精致小戶型”打造出極致坪效的上海棲心公寓，就對(duì)2024年項(xiàng)目拿少了表示遺憾。另一家品牌公寓城家的遺憾也在于，沒能協(xié)助投資人們拿到更多的項(xiàng)目，與重資產(chǎn)投資人合作占比下降。后者難言之隱在于，勸退了很多要改造的項(xiàng)目，尤其是一些辦公硬改公寓的資產(chǎn)。租住雖火，但清退和裝修都是不小的成本，避免重蹈當(dāng)年眾多酒店改辦公的覆轍。

在消費(fèi)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，大悅城方面坦言，因投資決策過于謹(jǐn)慎保守，錯(cuò)失了一些機(jī)會(huì)，導(dǎo)致2024年無新增購物中心固投。另外，在開發(fā)存貨處置上，又因?qū)麧欉^于患得患失，還錯(cuò)過了出清窗口期。

相較投資變少，存量更新項(xiàng)目變多，而規(guī)劃設(shè)計(jì)卻開始做多，如大家爭(zhēng)相做非標(biāo)商業(yè)，多數(shù)拼的就是形態(tài)的與眾不同。

但作為建筑設(shè)計(jì)師，申江海也陷入困惑與反思。尤其曼谷新近出現(xiàn)的貧民窟商業(yè)，令他深受觸動(dòng)，進(jìn)而自問：“我需不需要用很重的設(shè)計(jì)，去改造這么多？”

2025年，我們還能做哪些改變？

在與各位投資人、資管人的對(duì)話過程中，睿和智庫發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司向資管公司轉(zhuǎn)型過程中，普遍面臨的一個(gè)重要問題是：

對(duì)于資產(chǎn)管理概念的淡薄，以及基礎(chǔ)的薄弱。

此前房企已房地產(chǎn)開發(fā)為主，積累了 大量持有資產(chǎn)，并為各區(qū)域所管理，集團(tuán)層面對(duì)旗下資產(chǎn)把控度并不強(qiáng)。加之，房地產(chǎn)仍處于深度調(diào)整時(shí)期，難以真正發(fā)揮資產(chǎn)管理價(jià)值，導(dǎo)致許多資產(chǎn)都處于無效或低效管理狀態(tài)。

這給不動(dòng)產(chǎn)資管人帶來了巨大的思維和重整挑戰(zhàn)。當(dāng)然也有一些公司和資管人已經(jīng)沖破各種束縛，自建體系。

如 2024年，中國金茂在集團(tuán)層面成立資產(chǎn)管理部門，不僅盤清了家底，建立了資管標(biāo)準(zhǔn)，還實(shí)現(xiàn)了近100億的資產(chǎn)退出；北科建提出了“空間+創(chuàng)投+產(chǎn)業(yè)孵化”，在基礎(chǔ)物業(yè)物業(yè)和空間服務(wù)基礎(chǔ)上，增加了金融、市場(chǎng)、政府、技術(shù)、人才等方面的多元服務(wù)。

在2025年，不動(dòng)產(chǎn)資管人更是立下軍令狀：去改變，去創(chuàng)造，去破浪逐真。

一、關(guān)注人與服務(wù)，加深服務(wù)的深度和廣度。

金隅、城家、悅?cè)輩R、福石投資等不同資產(chǎn)領(lǐng)域的公司都提及了2025年“服務(wù)”的重要性。梳理背后的邏輯是，從重視空間的內(nèi)容，已經(jīng)變?yōu)榭臻g里的人。

有資管人直言：之前給資本打工，現(xiàn)在所有行業(yè)都在給人打工。如果在一段時(shí)間內(nèi)不關(guān)注服務(wù)，就會(huì)被這個(gè)時(shí)代和消費(fèi)者用腳投票，把你篩選出局。

目前來看，各方對(duì)服務(wù)的側(cè)重所有不同。如金隅方面認(rèn)為自身的優(yōu)勢(shì)是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，因此將加大企業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)，如居住、戶口、就醫(yī)等領(lǐng)域，另外引入國外、外地的成熟成果來到北京； 福石投資則是用AI和產(chǎn)業(yè)服務(wù)去為園區(qū)提供更多價(jià)值。

二、接受周期變化，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)孵化。

2024年的經(jīng)濟(jì)下行和消費(fèi)降級(jí)，讓商家和消費(fèi)者都感受到了寒冬的凜冽。盡管如此，這些體感都是階段性經(jīng)濟(jì)周期變化的一部分。價(jià)格有漲有跌是自然規(guī)律，企業(yè)入局和出局也是。

因此，一些投資方和產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營方都在強(qiáng)調(diào)新企業(yè)、新產(chǎn)業(yè)的孵化。如常見投資方面表示，在堅(jiān)持投科技領(lǐng)域的同時(shí)，2025年會(huì)適度加大在技術(shù)成果、科技創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和科技支撐產(chǎn)業(yè)上的投資與孵化。

三、多元投資，對(duì)高性價(jià)比項(xiàng)目決策要果斷。

雞蛋放進(jìn)不同的籃子里，目的是避免投資單一化，在可能多變的2025年，依然適用。

首程控股方面表示，會(huì)堅(jiān)持逆勢(shì)布局和投資，重點(diǎn)投資方向是長租公寓這類避險(xiǎn)類資產(chǎn)，其次是商業(yè)和產(chǎn)業(yè)園，對(duì)小眾停車類資產(chǎn)也會(huì)抓住機(jī)會(huì)投資。

更多資方表示，明年的投資決策將會(huì)更果斷。針對(duì)于一些性價(jià)比高，并且可以代表未來的業(yè)態(tài)和方向會(huì)大力去布局，無論是資金還是人。

四、聚焦個(gè)性化需求，借助細(xì)分賽道沖出重圍。

不僅加入存量更新大賽道中，自如資管還關(guān)注到了暗房的解決方案。此前租賃市場(chǎng)好的時(shí)候沒有人關(guān)注的小事件，現(xiàn)在已經(jīng)有通過電纜把陽光引入暗房的可能性。2025年，將有更多細(xì)分賽道等待企業(yè)去挖掘，去創(chuàng)新。

五、尋求偏重或偏輕資產(chǎn)機(jī)會(huì)。

2024年客戶租金下降與租戶租金上漲之間的矛盾加深，加之經(jīng)營杠桿較重，給傳統(tǒng)租賃企業(yè)帶來盈利壓力，或者由于輕資產(chǎn)運(yùn)營收入較少，一些品牌將加大重資產(chǎn)投資力度。

如棲心公寓2025年計(jì)劃，是把重資產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的比例在2024年的基礎(chǔ)上再翻一倍。

另一方面，眾多國央企正積極尋求通過輕資產(chǎn)輸出，來拓展收入渠道。兆泰集團(tuán)在2025年便計(jì)劃全力尋找合適的輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目 ；北科建則加速從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)類型從產(chǎn)業(yè)園拓展至長租公寓和機(jī)會(huì)型項(xiàng)目。

實(shí)際上，很 多投資人和 資管人預(yù)測(cè)，未來的市場(chǎng)下行壓力還會(huì)持續(xù)。2025要做高速變化環(huán)境的探險(xiǎn)家，但也要回歸本真。

正如建筑設(shè)計(jì)師申江海所言，2025年消費(fèi)領(lǐng)域應(yīng)脫實(shí)向虛。而脫實(shí)向虛的虛不是做毫無意義的事情，而是比投入單純實(shí)體更好的，如對(duì)人的服務(wù)，針對(duì)剛需的服務(wù)。

結(jié)語

在《創(chuàng)新者的窘境》一書中提到，大型組織往往因健全的管理制度而遏制了創(chuàng)新的發(fā)生，但真正的創(chuàng)新者不畏艱難，敢于突破常規(guī)，探索新的可能性。

未來，不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新，就要躬身入局，更要擁抱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)你重視什么，就會(huì)把時(shí)間和精力花在什么上面。站在消費(fèi)者、業(yè)主方角度去共情，去用心地相處。只有這樣，才能夠真正擁抱產(chǎn)業(yè)，而不是被動(dòng)地等他們提出需求。

以上內(nèi)容源自“2024年第九屆中國城市更新及不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)。接下來，睿和智庫將從租住消費(fèi)、商辦園區(qū)、投資和宏觀以及城市更新四大章節(jié)，詳述2025年不動(dòng)產(chǎn)資管的創(chuàng)新途徑。

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