裁判要旨

農(nóng)村房屋買賣協(xié)議因違反法律禁止性規(guī)定而屬無效協(xié)議，協(xié)議無效后雙方負互返還義務(wù)，但是買方的信賴利益損失應(yīng)當根據(jù)涉案房屋的區(qū)位、買賣當時及目前周邊的房地產(chǎn)價格等因素予以酌情認定，并由賣方根據(jù)過錯程度負責賠償。

案件詳情

閻某訴劉某房屋買賣合同糾紛案

——合同無效后相關(guān)利益損失的認定

法院生效裁判認為：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定“民法典施行前的法律事實引起的民 事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī) 定的除外。”本案中，閻某與劉某的房屋買賣發(fā)生于民法典施行前，故應(yīng)適用 當時的合同法等相關(guān)法律規(guī)定處理。

《中華人民共和國土地管理法》第九條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 ,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、 自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”第十一條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬 于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理……”第 六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地……農(nóng)村村民住宅用地,由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準……”宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員 享有的權(quán)利，與特定的集體經(jīng)濟組織身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán) 取得。本案中，閻某與劉某簽訂的協(xié)議書，名義上轉(zhuǎn)讓的是房屋，但根據(jù)房地 一體原則，實則處分了村集體土地使用權(quán)，違反了我國土地管理法的強制性規(guī) 定，應(yīng)屬于無效合同。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該 合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補 償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此受到損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承 擔相應(yīng)的責任。”

本案中，涉案協(xié)議書確認無效后，閻某應(yīng)當向劉某返還購房 款，劉某應(yīng)當退還涉案宅院及房屋。對劉某主張因協(xié)議無效而產(chǎn)生的損失，因 雙方均存在過錯，應(yīng)當根據(jù)各自過錯承擔相應(yīng)的賠償責任。閻某對外轉(zhuǎn)讓農(nóng)村 房屋及宅基地違反了我國法律的禁止性規(guī)定，且在劉某占用、使用多年后，又 以簽訂的合同違法為由，主張合同無效，亦違背誠實信用原則，其應(yīng)負合同無 效的主要責任；劉某作為城鎮(zhèn)居民，未經(jīng)批準違反法律規(guī)定購買農(nóng)村宅基地及 房屋，亦存在過錯，應(yīng)負合同無效的次要責任。對劉某主張的更換大門、加裝 雨棚、彩鋼板修補房頂?shù)刃蘅槨⑻砀劫M用，法院酌情確定價值為20000元。對劉 某主張的宅基地區(qū)位補償評估價或拆遷利益補償，因涉案房屋未被列入拆遷范 圍，無法確定拆遷利益，且目前因客觀原因無法對宅基地區(qū)位補償進行評估,該價值亦無法確定，但考慮劉某因協(xié)議無效而產(chǎn)生的巨大的信賴利益損失 ,如對此不予處理，將導(dǎo)致利益失衡，法院綜合考量涉案房屋的區(qū)位、買賣當 時及目前周邊的房地產(chǎn)價格等因素，酌情認定劉某的該部分損失為300000元。綜上，對劉某產(chǎn)生的上述損失，法院綜合考慮本案實際情況后酌定閻某應(yīng)承擔 70%的賠償責任，即賠償224000元[（300000元+20000元）×70%]。

來源：最高人民法院案例庫

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