裁判要旨

農村房屋買賣協議因違反法律禁止性規定而屬無效協議，協議無效后雙方負互返還義務，但是買方的信賴利益損失應當根據涉案房屋的區位、買賣當時及目前周邊的房地產價格等因素予以酌情認定，并由賣方根據過錯程度負責賠償。

案件詳情

閻某訴劉某房屋買賣合同糾紛案

——合同無效后相關利益損失的認定

法院生效裁判認為：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第二款規定“民法典施行前的法律事實引起的民 事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規 定的除外?！北景钢?，閻某與劉某的房屋買賣發生于民法典施行前，故應適用 當時的合同法等相關法律規定處理。

《中華人民共和國土地管理法》第九條第二款規定：“農村和城市郊區的土地 ,除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、 自留山，屬于農民集體所有。”第十一條規定：“農民集體所有的土地依法屬 于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理……”第 六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地……農村村民住宅用地,由鄉（鎮）人民政府審核批準……”宅基地使用權是農村集體經濟組織成員 享有的權利，與特定的集體經濟組織身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權 取得。本案中，閻某與劉某簽訂的協議書，名義上轉讓的是房屋，但根據房地 一體原則，實則處分了村集體土地使用權，違反了我國土地管理法的強制性規 定，應屬于無效合同?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該 合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補 償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到損失，雙方都有過錯的，應當各自承 擔相應的責任?！?/p>

本案中，涉案協議書確認無效后，閻某應當向劉某返還購房 款，劉某應當退還涉案宅院及房屋。對劉某主張因協議無效而產生的損失，因 雙方均存在過錯，應當根據各自過錯承擔相應的賠償責任。閻某對外轉讓農村 房屋及宅基地違反了我國法律的禁止性規定，且在劉某占用、使用多年后，又 以簽訂的合同違法為由，主張合同無效，亦違背誠實信用原則，其應負合同無 效的主要責任；劉某作為城鎮居民，未經批準違反法律規定購買農村宅基地及 房屋，亦存在過錯，應負合同無效的次要責任。對劉某主張的更換大門、加裝 雨棚、彩鋼板修補房頂等修繕、添附費用，法院酌情確定價值為20000元。對劉 某主張的宅基地區位補償評估價或拆遷利益補償，因涉案房屋未被列入拆遷范 圍，無法確定拆遷利益，且目前因客觀原因無法對宅基地區位補償進行評估,該價值亦無法確定，但考慮劉某因協議無效而產生的巨大的信賴利益損失 ,如對此不予處理，將導致利益失衡，法院綜合考量涉案房屋的區位、買賣當 時及目前周邊的房地產價格等因素，酌情認定劉某的該部分損失為300000元。綜上，對劉某產生的上述損失，法院綜合考慮本案實際情況后酌定閻某應承擔 70%的賠償責任，即賠償224000元[（300000元+20000元）×70%]。

來源：最高人民法院案例庫

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