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農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)涉及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等特殊法律問(wèn)題，夫妻一方擅自處分共有房屋的效力認(rèn)定更是實(shí)務(wù)中的難點(diǎn)。北京一起案件中，女方在離婚多年后主張前夫婚內(nèi)出售的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，并要求確認(rèn)所有權(quán)份額，法院結(jié)合法律適用規(guī)則及案件事實(shí)，最終駁回了其訴訟請(qǐng)求。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：趙梅

被告一：周健（買(mǎi)受人）

被告二：吳蘭（周健之妻）

已故關(guān)聯(lián)人：孫強(qiáng)（趙梅前夫）、孫偉（孫強(qiáng)之兄）

（二）事件經(jīng)過(guò)

趙梅與孫強(qiáng) 1985 年結(jié)婚，1986 年育有一女孫莉，2003 年經(jīng)法院調(diào)解離婚。孫強(qiáng)與哥哥孫偉均為某村村民，1992 年分別申請(qǐng)宅基地，孫強(qiáng)獲批二號(hào)房屋，孫偉獲批一號(hào)房屋。孫強(qiáng)夫婦在二號(hào)房屋建北房 6 間及耳房 1 間，孫偉夫婦在一號(hào)房屋建北房 3 間及耳房 1 間。

1996 年，孫強(qiáng)與孫偉簽訂《換房協(xié)議》，約定孫強(qiáng)居住一號(hào)房屋，孫偉居住二號(hào)房屋，孫偉支付孫強(qiáng) 5000 元補(bǔ)償，換房后各自為對(duì)應(yīng)房屋的產(chǎn)權(quán)人。1998 年 2 月，孫強(qiáng)與周健簽訂《字契》，將一號(hào)房屋以 4.5 萬(wàn)元賣(mài)給同村村民周健、吳蘭夫婦，由中保人見(jiàn)證，價(jià)款一次性付清。

2003 年離婚時(shí)，調(diào)解書(shū)載明雙方就共同財(cái)產(chǎn)分割及外債償還已達(dá)成協(xié)議，無(wú)需法院處理。2020 年孫強(qiáng)去世。趙梅訴稱(chēng)，一號(hào)房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，孫強(qiáng)擅自出售屬于無(wú)權(quán)處分，依據(jù) 1998 年司法解釋規(guī)定應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，故請(qǐng)求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效并確認(rèn)自己享有 50% 所有權(quán)份額。

周健、吳蘭辯稱(chēng)，買(mǎi)房時(shí)具備本村村民資格，支付了合理對(duì)價(jià)并實(shí)際居住至今，2010 年、2013 年對(duì)房屋翻建擴(kuò)建，現(xiàn)建筑面積約 1200 平方米。趙梅作為配偶當(dāng)時(shí)不可能不知情，離婚時(shí)也未提出異議，時(shí)隔 26 年起訴屬惡意，請(qǐng)求駁回訴請(qǐng)。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

孫強(qiáng)與周健簽訂的《字契》房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否因無(wú)權(quán)處分而無(wú)效？

趙梅能否主張確認(rèn)對(duì)一號(hào)房屋原有房屋享有 50% 所有權(quán)份額？

二、案件分析

（一）房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力認(rèn)定

法院對(duì)合同效力的審查：

法律適用的時(shí)間效力：本案買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生在 1998 年，但根據(jù)《民法典時(shí)間效力規(guī)定》，民法典施行前成立的合同，適用當(dāng)時(shí)法律認(rèn)定無(wú)效而適用民法典認(rèn)定有效的，應(yīng)適用民法典規(guī)定。1998 年司法解釋規(guī)定部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)一般無(wú)效，但《民法典》第 597 條已明確無(wú)權(quán)處分不再是合同無(wú)效事由，故應(yīng)適用民法典認(rèn)定協(xié)議有效。

買(mǎi)受人的善意取得要件：周健、吳蘭作為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，具備購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的主體資格；支付 4.5 萬(wàn)元對(duì)價(jià)符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情；1998 年購(gòu)買(mǎi)后即遷入戶(hù)籍并實(shí)際占有使用，村委會(huì)多次出具證明認(rèn)可其產(chǎn)權(quán)，構(gòu)成善意取得。

行為外觀的合理性：農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)習(xí)俗中通常由家庭男性出面簽約，中保人見(jiàn)證的《字契》形式符合當(dāng)?shù)亟灰琢?xí)慣。趙梅與孫強(qiáng) 1996 年換房后曾居住一號(hào)房屋，1998 年至 2003 年離婚前雖在縣城居住，但主張對(duì)賣(mài)房不知情不符合常理，離婚時(shí)未就房屋提出分割亦佐證其知曉事實(shí)。

（二）所有權(quán)份額的主張審查

法院對(duì)確權(quán)請(qǐng)求的審查：

法律關(guān)系的獨(dú)立性：趙梅主張確認(rèn)所有權(quán)份額屬于共有物分割糾紛，與本案確認(rèn)合同無(wú)效糾紛分屬不同法律關(guān)系，不宜在同一案件中處理，法院可不予審理。

房屋現(xiàn)狀的變化：原有房屋已被周健、吳蘭于 2010 年、2013 年拆除重建，標(biāo)的物已不存在，趙梅主張對(duì)原有房屋的份額缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，客觀上無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

訴訟時(shí)效的考量：即使趙梅當(dāng)時(shí)確不知情，其自 2003 年離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)知道財(cái)產(chǎn)狀況，至 2024 年起訴已超過(guò) 20 年最長(zhǎng)訴訟時(shí)效，喪失勝訴權(quán)。

（三）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的特殊性

法院對(duì)交易背景的審查：

宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制：農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)涉及宅基地使用權(quán)，買(mǎi)受人需為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，本案周健具備資格，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。

公示方式的特殊性：農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)以占有使用為主要公示方式，雖未辦理宅基地使用權(quán)變更登記，但村委會(huì)證明、戶(hù)籍遷入、長(zhǎng)期居住等事實(shí)足以證明交易的真實(shí)性。

信賴(lài)?yán)娴谋Ｗo(hù)：周健夫婦購(gòu)買(mǎi)房屋后長(zhǎng)期居住并投入巨資翻建，形成穩(wěn)定的生活居住狀態(tài)，法律應(yīng)保護(hù)其基于合理信賴(lài)產(chǎn)生的利益。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回原告趙梅的全部訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)防范

主體資格的審查：購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋需確認(rèn)出賣(mài)人為房屋所有權(quán)人、買(mǎi)受人為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，避免因主體不適格導(dǎo)致合同無(wú)效。

交易形式的規(guī)范：簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，明確房屋位置、面積、價(jià)款、交付時(shí)間等要素，由村委會(huì)見(jiàn)證或備案，保留付款憑證、交接手續(xù)等證據(jù)。

權(quán)利瑕疵的排查：核實(shí)房屋是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共有財(cái)產(chǎn)，共有房屋需全體共有人簽字同意，避免事后發(fā)生無(wú)權(quán)處分爭(zhēng)議。

（二）夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處分注意事項(xiàng)

重大財(cái)產(chǎn)的共同決策：夫妻一方處分重大共有財(cái)產(chǎn)（如房屋、土地）時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，必要時(shí)在協(xié)議中注明配偶知情并同意，避免單獨(dú)簽約引發(fā)糾紛。

離婚時(shí)的財(cái)產(chǎn)清算：離婚時(shí)應(yīng)對(duì)全部夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行梳理分割，明確無(wú)爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)范圍并書(shū)面記錄，避免遺漏重要財(cái)產(chǎn)導(dǎo)致事后追責(zé)困難。

權(quán)利主張的及時(shí)行使：發(fā)現(xiàn)配偶擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損之日起三年內(nèi)主張權(quán)利，超過(guò)訴訟時(shí)效將喪失勝訴權(quán)。

（三）法律適用的時(shí)間效力把握

新舊法律的選擇適用：民事糾紛發(fā)生在民法典施行前，但裁判時(shí)需根據(jù)時(shí)間效力規(guī)定選擇適用法律。對(duì)于合同效力等問(wèn)題，若適用新法更有利于保護(hù)交易安全和穩(wěn)定，應(yīng)優(yōu)先適用新法。

無(wú)權(quán)處分的合同效力：《民法典》實(shí)施后，無(wú)權(quán)處分不再導(dǎo)致合同無(wú)效，僅影響物權(quán)變動(dòng)效力。買(mǎi)受人可基于有效合同主張繼續(xù)履行或追究違約責(zé)任，而非直接認(rèn)定合同無(wú)效。

（四）農(nóng)村房屋翻建的權(quán)益保護(hù)

翻建手續(xù)的合規(guī)性：購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋后如需翻建，應(yīng)向村委會(huì)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府辦理審批手續(xù)，保留建設(shè)合同、付款憑證等證據(jù)，避免因違建影響權(quán)利歸屬。

原有房屋的價(jià)值評(píng)估：翻建前可對(duì)原有房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估或拍照錄像留存證據(jù)，明確新舊房屋的價(jià)值界限，防止原權(quán)利人就翻建后房屋主張權(quán)利。

長(zhǎng)期居住的證據(jù)留存：通過(guò)繳納水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、參與村集體活動(dòng)等方式留存居住證明，形成完整的權(quán)利行使證據(jù)鏈，增強(qiáng)權(quán)利主張的可信度。

本案判決體現(xiàn)了法律對(duì)農(nóng)村房屋交易安全的保護(hù)和對(duì)交易穩(wěn)定性的尊重，明確了無(wú)權(quán)處分不影響合同效力的裁判規(guī)則。當(dāng)事人在進(jìn)行農(nóng)村房屋交易時(shí)，應(yīng)增強(qiáng)法律意識(shí)，規(guī)范交易流程，及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)注重證據(jù)留存，以有效防范法律風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)自身合法權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）