當(dāng)融創(chuàng)、萬科深陷債務(wù)泥潭喘息，有這么一家開發(fā)商，開啟了高速狂飆。

2023年，權(quán)益拿地金額632億，拿地42宗，新增土儲580萬方，

2024年，權(quán)益拿地金額742億，其中上半年拿地19宗。

這個開發(fā)商，正是國企“加速派”，廈門建發(fā)。當(dāng)下的地產(chǎn)，仍處ICU病房，廈門建發(fā)無疑是在上演一出速度和激情。

2024年銷售1330億位列百強榜第七名，成為前十名福建系唯一的開發(fā)商。不僅如此，廈門建發(fā)也以303億元的銷售，成為福建銷售榜首，且蟬聯(lián)廈門銷售6年冠。

在外人看來，這幾年廈門建發(fā)的操盤，幾乎是油門踩到底的操作，代價自然是債務(wù)高起。而在我看來，更像是剎車失靈的反應(yīng)。

從負債率上看，2021年是77.28%，2022年是75.13%，2023年是72.63%。反而有逐年緩解的趨勢。其債務(wù)規(guī)模的縮減，有其表外負債的債務(wù)魔術(shù)。到了2024年10月31日的財報，負債率又回到了76.10%。

債務(wù)整體規(guī)模3535億。

作為廈門島內(nèi)的神話，建發(fā)有它的操盤邏輯。一方面主打開發(fā)高端項目，并化身土拍市場的白衣騎士，只要是核心地塊，且沒有其他國央企競爭情況下，廈門建發(fā)基本上主打一個“沒有封頂預(yù)算”的拿地邏輯。

“永遠只貴一口價”，不僅僅是建發(fā)的銷售原則，也是建發(fā)的拿地氣度。

高速飆車，需要高標(biāo)號的汽油和高容量的油箱。

土地質(zhì)量，就代表的高標(biāo)號，土地數(shù)量就代表了油箱。只要土地夠核心，土地數(shù)量夠，新增土儲就可以用成為債務(wù)永動機。

在賭桌上，一旦發(fā)現(xiàn)輸牌了，就必須留在賭桌上繼續(xù)下注，而且還得繼續(xù)加注。因為只有繼續(xù)，才有贏回來的可能。

為此，建發(fā)開啟了地產(chǎn)ICU時代的高周轉(zhuǎn)。為了沖刺節(jié)點，全國項目幾乎都呈現(xiàn)“趕工”趨勢。這樣一來，主打高端住宅產(chǎn)品的建發(fā)卻是提供“不匠造”的交付產(chǎn)品。

比如廈門的建發(fā)縵月長灘、上海的建發(fā)蘇河望、杭州的建發(fā)縵云等等，在某書上頗有議論。不知道何時開始，那個被同行戲稱“賣大門的建發(fā)”卻被同行爭先效仿學(xué)習(xí)的建發(fā)，宏偉壯麗的大門，擠滿了走不進大門的“拉白條業(yè)主”。

不服務(wù)“富人”，是普宅購房者給他的美贊。

拉白條不能阻止建發(fā)拿地，富人的擁護給了建發(fā)財大氣粗拿地的底氣。2025年，北京第一場土拍會，廈門建發(fā)以超過90億的總價，正面硬剛中鐵、招商蛇口、華潤三家聯(lián)盟軍，拿下海淀區(qū)30號地塊，樓面價為9.5萬。

建發(fā)如此豪氣，大概率是融資成本極低。根據(jù)其上下游公司業(yè)主判定，其融資成本應(yīng)該在3%-3.65%之間，在房開企業(yè)中，實屬優(yōu)質(zhì)。也許，這就是建發(fā)的底氣。

我一直強調(diào)，只要地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷，國內(nèi)資產(chǎn)價值沒能進一步推高，國內(nèi)任何一家開發(fā)商都無法自我修復(fù)資產(chǎn)負債表。

建發(fā)有點不一樣，截止2024年9月，它的銷售毛利仍為12.4%。在資產(chǎn)價值逐漸下行周期里，這個毛利如何來的，業(yè)主是最清楚的。

任何一個逆周期利潤的產(chǎn)生，都不是奇跡。

都是人血淋淋的代價。沒有剎車的建發(fā)，愿高速一路暢通。

學(xué)習(xí)強國，走進新時代

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