作者|羅乾波

出品 |波哥看樓市

城改，大潮啟幕；價(jià)值，快速兌現(xiàn)。

開年伊始，近期31省份紛紛發(fā)布了各自的政府工作報(bào)告，其中，在城中村改造方面，出現(xiàn)了這樣一個(gè)新趨勢：

24個(gè)省份政府工作報(bào)告將城中村改造作為重點(diǎn)工作進(jìn)行部署，包括上海、天津、重慶、河北、遼寧、吉林、黑龍江、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東、河南、湖南、廣東、四川、貴州、陜西、甘肅、青海、廣西、寧夏和新疆。

“加力實(shí)施”“加快改造”“加力推進(jìn)”等成為多地部署今年城中村改造的關(guān)鍵詞。

其中上海、天津、重慶、遼寧、浙江、安徽、福建、山東、河南、四川、貴州、寧夏這12個(gè)省份在政府工作報(bào)告中提出今年城中村改造的目標(biāo)。

同時(shí)，在這次政府工作報(bào)告中，劃定的時(shí)間周期為2025—2027年這個(gè)階段，充分凸顯了相關(guān)工作的緊迫性。

譬如，日前，遼寧省人民政府辦公廳印發(fā)《遼寧省加大存量商品房收購力度 進(jìn)一步提升住房保障能力的若干措施》，該文件提出——

2025—2027年，遼寧省將通過收購存量商品房方式新增12萬套配租型保障性住房，其中，新增2萬套公租房、10萬套保障性租賃住房。收購一定數(shù)量的存量商品房用作配售型保障性住房和養(yǎng)老服務(wù)用房。2025年，遼寧省通過收購存量商品房方式新增4.5萬套配租型保障性住房，其中，新增1萬套公租房、3.5萬套保障性租賃住房。實(shí)施城中村改造2.6萬戶。

此外，與去年相比，今年各省份政府工作報(bào)告對(duì)城中村改造的部署著墨更多，針對(duì)性更強(qiáng)、目標(biāo)更明確。多地今年計(jì)劃改造的城中村規(guī)模擴(kuò)大，如上海2024年計(jì)劃啟動(dòng)10個(gè)城中村改造項(xiàng)目，今年目標(biāo)提升至25個(gè)。

再比如，在上海政府報(bào)告中，是這樣描述的：

“2025年底，要全面完成中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造；2026年底，全面啟動(dòng)城中村整體改造項(xiàng)目；2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造。”

簡析：

據(jù)報(bào)告看樓市觀察，自去年國家提出100萬套和300城城中村改造大政策后，通過一段時(shí)間的準(zhǔn)備，各省市已經(jīng)把可落實(shí)的具體計(jì)劃拿了出來，并且基本都框定在2025—2027年這三年內(nèi)要達(dá)成各自的預(yù)定目標(biāo)。

因此，可見，從2025年起，各省市將正式開啟城中村改造的搶跑之路，都不玩虛的了，一大波改造的熱潮必將在全國各地涌現(xiàn)出來。

改造，就能強(qiáng)力拉動(dòng)GDP；

改造，就能加速樓市去庫存；

改造，就能創(chuàng)造就業(yè)和煥新城市等。

其眾多價(jià)值肉眼可見、真實(shí)可感，自不必多說。

故而，上述24個(gè)省份以奔馳的姿態(tài)紛紛“掛圖作戰(zhàn)”于城中村改造方面，既是具體落實(shí)國家政策的需要，更是自我發(fā)展的現(xiàn)實(shí)和急迫需要，因此都鉚足了勁。

通過仔細(xì)梳理上述省份的工作報(bào)告，我們發(fā)現(xiàn)，今年的城中村改造在效率和速度上有了一個(gè)很大的變化——

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道2月7日的新聞顯示：

“2024年各省份政府工作報(bào)告中，僅上海和貴州提出了具體的城中村改造目標(biāo)，

今年在政府工作報(bào)告中提出具體改造目標(biāo)的省份增加至12個(gè)，包括上海、天津、重慶、遼寧、浙江、安徽等。

綜合來看，多省份改造規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，如上海計(jì)劃啟動(dòng)的城中村改造項(xiàng)目從去年的10個(gè)，增加至今年的25個(gè)；

貴州從去年的計(jì)劃實(shí)施城中村改造2萬戶，增加至今年的計(jì)劃啟動(dòng)城中村改造3萬戶；

重慶去年82個(gè)城中村改造項(xiàng)目加力實(shí)施，今年計(jì)劃滾動(dòng)推進(jìn)163個(gè)項(xiàng)目。”

可見，在落地的省份上，數(shù)量在不斷擴(kuò)大；在改造規(guī)模和覆蓋面上，大家都在進(jìn)行不同倍數(shù)級(jí)的擴(kuò)增——提出具體改造目標(biāo)的省份倍增了6倍，在改造項(xiàng)目數(shù)量上，上海擴(kuò)圍至2.5倍、貴州1.5倍、重慶1.99倍。

數(shù)字不騙人，各省市政府策馬奔馳，加速落實(shí)推進(jìn)中。

全國性新一輪城中村改造和拆遷潮，真的來了。

下面，再來簡單思考一個(gè)問題：

為什么，今年各省市政府要這么高強(qiáng)度大力度推進(jìn)城中村的改造呢？

千言萬語，歸納起來，主要就是三個(gè)方面的動(dòng)力在策動(dòng)——有效去庫存+拉動(dòng)固定投資+激活內(nèi)需等，這些原因早先說得比較多了，就不一一展開了，可以參考我們以前的文章。

除此之外，據(jù)波哥看樓市觀察，還有一個(gè)重要的支撐，就是，樓市的態(tài)勢正在逐步展現(xiàn)出積極的信號(hào)，在市場層面也有了一些有效的著力點(diǎn)，整體預(yù)期也有所好轉(zhuǎn)。

比如，在春節(jié)期間，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，結(jié)合重點(diǎn)監(jiān)測城市認(rèn)購數(shù)據(jù)來看，19城總認(rèn)購面積達(dá)到了18.43萬平方米，廣州、武漢、西安、濟(jì)南等春節(jié)期間認(rèn)購量均突破2萬平方米，其中廣州最高達(dá)3.28萬平方米，與其他重點(diǎn)城市拉開一定差距。鄭州、天津、無錫排第二梯隊(duì)認(rèn)購量保持在1萬平方米以上。

銷售態(tài)勢在慢慢逐步提升，給市場又注入了一些信心。

另外，今年城中村改造工作的資金等支持力度增加，各地上報(bào)項(xiàng)目主動(dòng)性也在增加，也為今年城中村改造工作勾勒出更加清晰的實(shí)施路徑。

因此，上述24省不斷倍數(shù)級(jí)提出和快速發(fā)力各自區(qū)域的城中村改造等，在政策和市場兩個(gè)方面皆具有足夠扎實(shí)的立足點(diǎn)，而且在全國一盤大棋的要求下，在存量時(shí)代重點(diǎn)借助城改來改善局面，就成了題中應(yīng)有之義。

那么，另一個(gè)問題是：

在這一波城改拆遷潮中，對(duì)廣大的拆遷戶而言，主要能帶來哪些價(jià)值呢？

主要有下述幾點(diǎn)：

1、安居價(jià)值：對(duì)那些需要更換新房的拆遷戶來講，通過房票等安置手段，可以迅速落定新房指標(biāo)和項(xiàng)目所在，安居要求一城可達(dá)

2、財(cái)富價(jià)值：各城市合理拆遷比的實(shí)施，在房屋價(jià)值上就能有效實(shí)現(xiàn)一次合理的躍遷和增值，或者是房產(chǎn)價(jià)格或者是現(xiàn)金不等，等等

3、生活價(jià)值：從破爛的城中村搬遷至煥然一新的居住小區(qū)等，在生活環(huán)境和生活配套等方面，就是一次全新的提升，生活的質(zhì)量也會(huì)有效改善

最后一個(gè)問題：

在這一波城改拆遷潮中，拆遷戶應(yīng)該如何去做，才能抓住這波紅利呢？

實(shí)際上，也很簡單。

●一是，充分了解政策，特別是自己城市的一些相關(guān)政策。拆哪里、怎么征收、如何補(bǔ)償、何時(shí)拆、如何安置等，不能道聽途說，都需要根據(jù)具體的政策來實(shí)施，如果兩眼一抹黑或者是一些小道消息等，就會(huì)落入誤區(qū)或彎路之中。

●二是，積極參與社區(qū)征改等街道性和社區(qū)型相關(guān)事宜的探討和交流，不能兩耳不聞窗外事，積極關(guān)注相關(guān)動(dòng)態(tài)等，畢竟，所有的征拆等工作，都是要合理合規(guī)去操作的，例如，在做計(jì)劃之前，政府都要進(jìn)行有效的摸底、調(diào)查等，不可能打亂仗。

●三是，與家人商量好，針對(duì)具體的征拆政策，選擇哪種方式來拆遷、打算置換哪個(gè)項(xiàng)目的房子等具體問題，家人都需要有一個(gè)清晰的主選和次選的方案，不然，在猶豫中，就可能會(huì)事后后悔，喪失良機(jī)等。

有感于年后各省市城中村改造方面的強(qiáng)力推進(jìn)這一趨勢，據(jù)波哥看樓市觀察，2025年開始，一直到2027年，將是國內(nèi)城中村改造又一輪的史詩級(jí)的拆遷大浪潮周期。

畢竟，通過去年一年的眾多政策的發(fā)力，以及市場積極信號(hào)的不斷展現(xiàn)等，提振樓市、擴(kuò)大內(nèi)需、激活經(jīng)濟(jì)、充分活化中國動(dòng)能等，對(duì)國家、政府、企業(yè)或個(gè)體而言，都是一次重大的調(diào)整和進(jìn)擊之旅。

上述，城中村改造上的眾多客觀價(jià)值和力量，不講其他的，單從樓市去化角度來看，比如，在一個(gè)城市2、3、5萬套拆遷戶進(jìn)入市場，就是一股強(qiáng)大的扭轉(zhuǎn)當(dāng)?shù)貥鞘袔齑娴目陀^力量，進(jìn)而能快速激活房企、投資、就業(yè)等，其中，相關(guān)價(jià)值動(dòng)能的快速傳導(dǎo)，就將在各個(gè)方面顯現(xiàn)出來。

比如，在上海、廣州、重慶、西安、鄭州等，一旦數(shù)萬戶拆遷戶進(jìn)入樓市，就是數(shù)萬套新房的去化，供求平衡將快速改變。

綜上，2025年起，經(jīng)過政策和市場的不斷積累和蓄勢，新一輪城中村改造大熱潮很快就會(huì)在各地涌現(xiàn)出來，也必將出現(xiàn)一幅畫面：

千樹萬樹梨花開，拆遷戶們喜開顏。

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