上周，廣州召開高質量發展大會，各區領導上臺發表自己區的新年目標。

番禺區，是唯一一個直接提到商品房銷售工作的行政區，而且原話很直接：

“加快房地產新盤加推、尾盤去化?！?/strong>

新盤加速入市，尾盤讓利銷售！可見“樓市”將是2025年番禺的關鍵詞！

01

五大新盤排隊亮相

綠城玉海棠打頭炮

要說番禺新盤，上半年至少5個全新項目要亮相：

第一個是目前進度最快的，由綠城拿下的市橋街中銀大廈南側BC0612015地塊，案名為綠城玉海棠。

地塊效果圖 圖源：廣州市規劃和自然資源局

項目最大的優勢，是地段和配套。

地鐵18號線和3號線交匯站番禺廣場旁，樓下是E出口，真正地鐵上蓋。同時臨近番禺區人民政府和區圖書館，一路之隔就是萬科里，而番禺廣場未來將打造20萬㎡地下空間，類似珠江新城的花城廣場。

小區規劃走精致路線，全盤僅2棟樓，產品為建面約105㎡、118㎡、138㎡四房，基本是南北對流的格局，實用率超110%。

戶型圖

位置夠優，配套給力，還是超新規的產品，應該會吸引番禺廣場大批置換客的關注，開盤快速去化。

關鍵是樓面價才1.69萬/㎡，假設轉化后賣3萬多，價格對比周邊二手優勢明顯。

目前，綠城玉海棠在番禺廣場萬科里的戶外展臺已經開放，樓上展廳和異地板房預計本月亮相。

第二個樓盤，由廣州地鐵拿下的亞運大道BD0210116地塊。

地塊在春節前已經進行批后公示，規劃6棟住宅和1所36班九年制學校。

從批后規劃圖來看，樓棟為兩梯五戶或三梯五戶設計，層高32至47層，都是超高層的塔樓。由于陽臺占比可以達到20%，實用率大概率在100%以上。

地塊本身就是軌道站場上蓋綜合開發的TOD項目，未來會有4000㎡商業以及36班九年至學校。但短期內想去商場逛街，恐怕還得去市橋或者亞運城。

直線距離約600米外，是地鐵3號線東延段石碁南站，比較適合在番禺、天河上班的通勤族，學鐵商是手到擒來。

項目效果圖 圖源：廣州市城市規劃設計有限公司

扣除配建后樓面價約1.17萬/㎡，而周邊在售的天地源伴山溪谷、龍湖金地天峯價格為2.5~3.8萬/㎡。

第三個新盤，龍湖的洛浦街新光快速東側BA0104082地塊，扣除配建后樓面價約1.58萬/㎡。

這個項目的位置，是比較妙的~

一方面，洛溪島上已經20年沒有新增宅地，龍湖這個項目既是片區獨家供應，又是板塊唯一一個新規產品。就是說起碼在產品方面，沒有對手。

另一方面，該地塊采用圍合式布局，規劃5棟32層住宅，中高層有望南北兩面望江，同時距離18號線沙溪站約800米距離，兩站琶洲，三站珠江新城。

兼得新規產品、江景和地鐵的新盤，這在整個市區都不多見。

還有一個小道消息，有傳距離地塊約1.5KM的沙滘中學將會納入仲元管理。如果消息屬實，也算彌補了地塊本身沒有配置中小學的遺憾。

02

新規產品+價格優勢

番禺狂搶市區買家

以上三個全新盤，是進度相對神速的。

而下面的兩個項目，估計就沒那么快了，譬如市橋的禺山大道南側BC0608111、 BC0608001地塊，折合樓面價約13355元/㎡，競得人為廣東信達地產有限公司，目前還沒有更多的信息公布。

位置也算番禺的老城區，教育、醫療配套是比較密集的，生活氛圍濃厚。最大不足是離地鐵太遠，距離最近的市橋站有2KM左右步行距離。

不過，市橋也很久沒有新盤了，附近在售的祈福半山臻品、星晴雅筑、友聯君御都不靠近地鐵站，均價在2.7~3萬/㎡。

所以在通勤上，地塊跟其他新盤是“半斤八兩”，只要最終售價夠筍，做好產品，一樣可以突圍。

還有廣州南站三宗地塊，操盤手是萬科。

同樣是板塊首個新規盤，產品力具有天然的唯一優勢，三宗地塊配套包括幼兒園、36班九年制學校、寫字樓/商業和綠地等等，完全可以自給自足。

而這個項目更大的優勢，則是剛剛好的入市時機。

經過這些年的厚積薄發，廣州南站建設開始加速，目前正是價值爆發前夜，周邊配套如喜街和南站ICC都將先于萬科地塊兌現，無形之中為后者的生活品質、消費圈和物業價值加分。

或許這就是所謂的，來得早，不如來得巧吧～

總結一下———

2025年番禺樓市，注定看點十足。

已知的這些新盤都是新規產品，面積戶型豐富，地價優勢更是明顯。像綠城玉海棠、龍湖的洛浦街地塊，售價很有可能賣得比附近二手房還要便宜！

超高的性價比，對市區剛需和置換客來說還是頗具吸引力的。加之有長隆萬博、廣州南站為整個番禺持續引流，預計今年番禺占比全市份額還會上升。

那么你們覺得，番禺哪一個新盤最有機會成為下一個頂流？

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