作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

相信，這些年上車了坪山的業(yè)主們，心情是挺復(fù)雜的。

因?yàn)椋瑫r(shí)隔四年多，坪山的次新房已經(jīng)骨折，賣剩的貨開發(fā)商也給出了骨折價(jià)。

骨折價(jià)

不敢信，坪山的價(jià)格已經(jīng)低得出乎意料。

最近，位于深圳坪山區(qū)的豪方東園有代理渠道給出最新報(bào)價(jià)——118平4+1房2衛(wèi)，265萬！甚至還可以做到0首付。

這是什么概念？

這就相當(dāng)于2020年上車豪方東園的業(yè)主們，不僅虧掉了首付還虧了月供。

要知道，豪方東園 2020年11月以現(xiàn)房入市，主推戶型建面約79-311㎡563套住宅房源，均價(jià)約3.93萬/㎡，單價(jià)區(qū)間在3.1萬-4.5萬/㎡，總價(jià)區(qū)間在217萬-1377萬/套。

當(dāng)初開盤開發(fā)商給出的是，按揭貸款方式“九七*九九折”，一次性付款“九七*九九*九九折”。

也就是說，豪方東園開盤之初，最便宜的戶型都要約2.95萬/平，即80平左右的戶型，當(dāng)初最便宜都要206.3萬一套。

若是約118平左右的戶型，備案價(jià)格則去到400萬左右。

如小區(qū)4棟的3D單元，約117.26平，備案總價(jià)459萬，單價(jià)約39182元/㎡，3棟2D單元，約117.26平，備案總價(jià)442萬，單價(jià)約37777元/㎡。

如今小區(qū)約118平的戶型，二手房掛盤報(bào)到了265萬，比鏈家平臺(tái)上的掛盤報(bào)價(jià)還要低。

在鏈家平臺(tái)上，如今豪方東園的二手房掛盤均價(jià)掛到35265元/㎡。

其中約117平戶型報(bào)價(jià)區(qū)間在330萬—450萬/套。

而實(shí)際的成交歷史，單價(jià)最高也是只賣到了3.5萬/平左右。

根據(jù)鏈家平臺(tái)交易記錄顯示，去年豪方東園成交3套房源。

一套80.42平，在2024年11月成交，成交總價(jià)約200萬，折合單價(jià)約24870元/㎡，一套117.34平；

在2024年12 月14日成交，成交總價(jià)415萬，折合單價(jià)約35368元/㎡；

還有一套是117平，在2024年12月26日成交，成交總價(jià)405萬，折合單價(jià)約34616元/㎡。

可以看到，在去年政策催化下，隨著深圳樓市的翹尾行情，小區(qū)也促成了三套房源的短期成交。

讓價(jià)6折

其實(shí)，市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)是常態(tài)，隨行就市的成交記錄也就代表了小區(qū)的整體情況。

但豪方東園更值得留意的是開發(fā)商的動(dòng)態(tài)。

到目前為止，經(jīng)歷了1566天563套精裝現(xiàn)房，仍有29套房源未售。

大部分為約117—118平戶型。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，22套117.26平的戶型未售，總價(jià)區(qū)間在281.09—497.53萬/套。

而去年的11月，開發(fā)商在官方微信公眾平臺(tái)上公告，118平的戶型以及305平的復(fù)式戶型，僅剩少數(shù)房源，均價(jià)23888元/㎡。

對(duì)比當(dāng)初推盤的約3.93萬/㎡均價(jià)，幾乎打了6.1折。

要知道這還是118平戶型與305平復(fù)式的均價(jià)。

這就證明了一個(gè)問題——開發(fā)商對(duì)房源的備案價(jià)是有所調(diào)整了的。

最明顯的，項(xiàng)目3棟2D單元，117.12平初始備案總價(jià)約442萬，備案單價(jià)約3.78萬/平，如今最新的備案總價(jià)約281.09萬，備案單價(jià)約2.4萬/平；

比如2棟24D單元，117.34平初始備案總價(jià)約490萬，備案單價(jià)約4.18萬/平，如今最新的備案總價(jià)約287.84萬，備案單價(jià)約2.45萬/平；

當(dāng)然，開發(fā)商的調(diào)價(jià)，并非針對(duì)所有房源。

比如4棟29D單元，117.26平初始備案總價(jià)約486.18萬，備案單價(jià)約4.15萬/平，如今備案價(jià)格依舊。

開發(fā)商調(diào)價(jià)的本質(zhì)是市場(chǎng)出清的過程，但這對(duì)四年前的業(yè)主來說，無異于當(dāng)頭一棒。

因?yàn)椋@個(gè)樓盤入市之初，帶著16號(hào)線的開通預(yù)期以及與新能源龍頭企業(yè)總部一路之隔以及精裝現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)入市。

相比一路之隔早半年開盤的谷倉府備案價(jià)格還要貴上一些。

當(dāng)初谷倉府以約3.54萬元/㎡入市，而豪方東園以均價(jià)約3.93萬元/㎡入市，開盤銷售不俗。

市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)和城市建設(shè)以及地段給予了比較高的期望值。

但如今16號(hào)線地鐵已經(jīng)開通，周邊建設(shè)也逐漸兌現(xiàn)，小區(qū)卻沒能迎來期待的高光。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)