提到羊坊店，預算高一些，想買商品房的小伙伴，基本上都繞不過去一個小區，那就是頤源居，作為片區內幾乎沒有替代品的商品房小區，頤源居的關注度是很高的，這個小區非常值得分析，所以我今天一是帶大家重溫一下小區情況，最重要的是給大家分析一下頤源居這兩年的成交數據情況，你會發現抗跌小區的成交數據表現是多靈敏。

《深度思考的買房經驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。

關注海淀羊坊店、萬壽路、永定路學區的小伙伴請進海淀區域一群，加我的時候備注一下區域一，咱們也有專業省錢的經紀人可以帶看成交。

先介紹一下這個小區。

頤源居對應的小學是翠微小學，一流二類，很多改善+學區的人群會在這個小區置業，均價10.9萬左右，位于海淀西三環邊上，玉淵潭公園西側，分三期建成，一期1999-2000年，二期2001年，三期2003年，共14棟住宅樓，7板，7塔，還有一棟商業樓，一棟樓是匯佳幼兒園（私立幼兒園，雙語），2500多戶。

塔樓的主力戶型是100-128平的兩居，板樓主要是153平三居、176-179四居大面積的三居和四居，也有少量的134平的兩居、160平三居、162/198/235四居，當然也有70多平的小兩居，750w左右可以上車，板樓2100w起步。9號樓全部是公房，10,11號樓有一部分公房，是中央電臺和財政部分的房，塔樓3梯8戶，9號樓3梯14戶，板樓一梯2戶，塔樓27或28層，板樓6層、14層、16層、17層的，比較多樣，都有電梯。

小區物業還可以，物業費也不貴，板樓2.55元，塔樓1.94元，車位有地上的也有地下的，地上有固定升降車位和流動車位，150元一個月，地下車位1200個，租金380元每月，買的話60-70萬。小區綠化率40%，挨著玉淵潭，辦個公園年卡隨時可以去遛娃，有些房子可以俯瞰玉淵潭。小區的配套也很完善，我在介紹羊坊店片區的時候都有介紹這些配套，畢竟是非常成熟的商圈了，除了外部這些以外，小區里面有超市發，便利店等，還有網球場、乒乓球場、兒童活動的場所、健身房游泳館等，非常成熟的社區。

小區的缺點就是有些樓臨三環，比如11號樓挨著三環，可能有點噪音影響，這個大家關注一下，還有小區不是封閉式的。9號樓都是公房，地面沒有貼磚，不如商品房的樓道，但是9號樓有80多平的三居。還有就是地上停的車挺多的，感覺有點亂。離地鐵站不是很近，步行1.3km到公主墳站，但是這個小區的業主也基本都有車，地鐵不是關鍵點

9號樓公房樓道

商品樓樓道

下面這個121.33平的兩居，低樓層/共28層，西南朝向，報價1220w

所有的塔樓都有這個斜邊，其實在室內感覺不出來，不影響使用，據說是為了這8戶都能有采光時間，這個設計還得過魯班獎

還有以下主力戶型

117.06平米的兩居室

116.53平米的兩居室

162.49平米的三居

153.35平米的三居

234.95平米的四居

從地理位置、學區、配套、小區品質各方面分析，其實頤源居應該是一個抗跌性比較好的小區，那么它的成交變化是怎么樣的呢？

以下是23年和24年兩年的頤源居的成交數據，我按照每個季度算了一個成交單價均價，來看看這個小區的一個價格變化情況，會看到這個價格的變化跟整個樓市大環境的變化非常吻合。

為防止盜用，下面的表格做了處理，有關注頤源居想要完整版的小伙伴可以找我

23年第一季度均價11.63w，第二季度比第一季度漲了一些，均價12.19w，第三季度均價雖然比第二季度高，但是成交量少了很多，這其實就是房價開始下跌的預警，第四季度均價11w，明顯降低，而且大家有沒有發現，第一季度的成交量是最高的，然后這一年的成交量每個季度都在降低，而且，你會發現頤源居比整個大環境的房價下跌是有滯后性的，因為他是這個片區內的稀缺商品房小區，他是有一定的抗跌性的，跌的時候它后跌！

然后咱們再來看24年，到了24年房價還是在下跌的，第一個季度的成交量跟23年第四季度也差不多，均價又跌了一些，到了10.83w，到了第二季度，成交量有所增大，但是成交均價仍在下跌，到了9.82w，第三季度均價和第二季度持平9.83w，而且成交量有所放大，可能很多人已經感覺到了這個價位不算高了，畢竟上學的都已經在第一季度和第二季度買完了，然后第四季度930新政出了，成交量和成交均價直接上升，成交了20套，均價也漲到了10.25w。

你會發現頤源居完美的表現出了整個市場的一個趨勢，它是非常敏感的，市場有變化，漲的時候直接漲，這就是抗跌小區的一個特點，跌的時候有滯后性，漲的時候有領先性，以后再怎么變化咱考慮不了那么遠，但是就這兩年的市場情況來說，頤源居是一個優等生的表現，最高點12.19w，最低點9.82w，跌幅19.4%，這個跌幅其實已經不算大了。

以上就是頤源居這個小區的一個情況。

《深度思考的買房經驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。