提到羊坊店，預(yù)算高一些，想買商品房的小伙伴，基本上都繞不過去一個小區(qū)，那就是頤源居，作為片區(qū)內(nèi)幾乎沒有替代品的商品房小區(qū)，頤源居的關(guān)注度是很高的，這個小區(qū)非常值得分析，所以我今天一是帶大家重溫一下小區(qū)情況，最重要的是給大家分析一下頤源居這兩年的成交數(shù)據(jù)情況，你會發(fā)現(xiàn)抗跌小區(qū)的成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)是多靈敏。

《深度思考的買房經(jīng)驗(yàn)分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學(xué)+裝修，分享剛需、學(xué)區(qū)、改善住房版塊分析。

關(guān)注海淀羊坊店、萬壽路、永定路學(xué)區(qū)的小伙伴請進(jìn)海淀區(qū)域一群，加我的時候備注一下區(qū)域一，咱們也有專業(yè)省錢的經(jīng)紀(jì)人可以帶看成交。

先介紹一下這個小區(qū)。

頤源居對應(yīng)的小學(xué)是翠微小學(xué)，一流二類，很多改善+學(xué)區(qū)的人群會在這個小區(qū)置業(yè)，均價(jià)10.9萬左右，位于海淀西三環(huán)邊上，玉淵潭公園西側(cè)，分三期建成，一期1999-2000年，二期2001年，三期2003年，共14棟住宅樓，7板，7塔，還有一棟商業(yè)樓，一棟樓是匯佳幼兒園（私立幼兒園，雙語），2500多戶。

塔樓的主力戶型是100-128平的兩居，板樓主要是153平三居、176-179四居大面積的三居和四居，也有少量的134平的兩居、160平三居、162/198/235四居，當(dāng)然也有70多平的小兩居，750w左右可以上車，板樓2100w起步。9號樓全部是公房，10,11號樓有一部分公房，是中央電臺和財(cái)政部分的房，塔樓3梯8戶，9號樓3梯14戶，板樓一梯2戶，塔樓27或28層，板樓6層、14層、16層、17層的，比較多樣，都有電梯。

小區(qū)物業(yè)還可以，物業(yè)費(fèi)也不貴，板樓2.55元，塔樓1.94元，車位有地上的也有地下的，地上有固定升降車位和流動車位，150元一個月，地下車位1200個，租金380元每月，買的話60-70萬。小區(qū)綠化率40%，挨著玉淵潭，辦個公園年卡隨時可以去遛娃，有些房子可以俯瞰玉淵潭。小區(qū)的配套也很完善，我在介紹羊坊店片區(qū)的時候都有介紹這些配套，畢竟是非常成熟的商圈了，除了外部這些以外，小區(qū)里面有超市發(fā)，便利店等，還有網(wǎng)球場、乒乓球場、兒童活動的場所、健身房游泳館等，非常成熟的社區(qū)。

小區(qū)的缺點(diǎn)就是有些樓臨三環(huán)，比如11號樓挨著三環(huán)，可能有點(diǎn)噪音影響，這個大家關(guān)注一下，還有小區(qū)不是封閉式的。9號樓都是公房，地面沒有貼磚，不如商品房的樓道，但是9號樓有80多平的三居。還有就是地上停的車挺多的，感覺有點(diǎn)亂。離地鐵站不是很近，步行1.3km到公主墳站，但是這個小區(qū)的業(yè)主也基本都有車，地鐵不是關(guān)鍵點(diǎn)

9號樓公房樓道

商品樓樓道

下面這個121.33平的兩居，低樓層/共28層，西南朝向，報(bào)價(jià)1220w

所有的塔樓都有這個斜邊，其實(shí)在室內(nèi)感覺不出來，不影響使用，據(jù)說是為了這8戶都能有采光時間，這個設(shè)計(jì)還得過魯班獎

還有以下主力戶型

117.06平米的兩居室

116.53平米的兩居室

162.49平米的三居

153.35平米的三居

234.95平米的四居

從地理位置、學(xué)區(qū)、配套、小區(qū)品質(zhì)各方面分析，其實(shí)頤源居應(yīng)該是一個抗跌性比較好的小區(qū)，那么它的成交變化是怎么樣的呢？

以下是23年和24年兩年的頤源居的成交數(shù)據(jù)，我按照每個季度算了一個成交單價(jià)均價(jià)，來看看這個小區(qū)的一個價(jià)格變化情況，會看到這個價(jià)格的變化跟整個樓市大環(huán)境的變化非常吻合。

為防止盜用，下面的表格做了處理，有關(guān)注頤源居想要完整版的小伙伴可以找我

23年第一季度均價(jià)11.63w，第二季度比第一季度漲了一些，均價(jià)12.19w，第三季度均價(jià)雖然比第二季度高，但是成交量少了很多，這其實(shí)就是房價(jià)開始下跌的預(yù)警，第四季度均價(jià)11w，明顯降低，而且大家有沒有發(fā)現(xiàn)，第一季度的成交量是最高的，然后這一年的成交量每個季度都在降低，而且，你會發(fā)現(xiàn)頤源居比整個大環(huán)境的房價(jià)下跌是有滯后性的，因?yàn)樗沁@個片區(qū)內(nèi)的稀缺商品房小區(qū)，他是有一定的抗跌性的，跌的時候它后跌！

然后咱們再來看24年，到了24年房價(jià)還是在下跌的，第一個季度的成交量跟23年第四季度也差不多，均價(jià)又跌了一些，到了10.83w，到了第二季度，成交量有所增大，但是成交均價(jià)仍在下跌，到了9.82w，第三季度均價(jià)和第二季度持平9.83w，而且成交量有所放大，可能很多人已經(jīng)感覺到了這個價(jià)位不算高了，畢竟上學(xué)的都已經(jīng)在第一季度和第二季度買完了，然后第四季度930新政出了，成交量和成交均價(jià)直接上升，成交了20套，均價(jià)也漲到了10.25w。

你會發(fā)現(xiàn)頤源居完美的表現(xiàn)出了整個市場的一個趨勢，它是非常敏感的，市場有變化，漲的時候直接漲，這就是抗跌小區(qū)的一個特點(diǎn)，跌的時候有滯后性，漲的時候有領(lǐng)先性，以后再怎么變化咱考慮不了那么遠(yuǎn)，但是就這兩年的市場情況來說，頤源居是一個優(yōu)等生的表現(xiàn)，最高點(diǎn)12.19w，最低點(diǎn)9.82w，跌幅19.4%，這個跌幅其實(shí)已經(jīng)不算大了。

以上就是頤源居這個小區(qū)的一個情況。

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