壹

論及當下北京最受關注的房企，非來自廣州的越秀莫屬。一是因為項目多，二是因為幾乎每個項目都能在弱勢市場中賣出佳績。

難怪有朋友開玩笑說：北京樓市這個小陽春最終表現如何，多一半要看越秀項目的表現。

檢驗這個說法的時刻很快就要到來，越秀在朱辛莊的新項目星耀未來入市已是最后倒計時。從2024年10月拿地算起，歷經時間也就四個月，這是越秀操盤能力的又一次側面佐證。

這種表現源于區域深耕。

星耀未來已經是越秀在昌平南的第三個項目、朱辛莊的第二個項目：2023年，越秀拿下昌平信息園地塊，即為越秀星樾；時隔不久，同在這個區域，越秀聯手首開、建工打造梧桐星宸。越秀星樾首開468套期房，開盤當日全部售罄，回款超過26億元，在極度弱勢的市場環境下“日光”；梧桐星宸也得到市場高度認可，目前去化是推盤量的八成多，北京市普宅成交套數排名top3（2024年天朗數據）。

在這個北京樓市最重要的區域市場中，越秀已經習慣了贏得每一場戰役。

星耀未來則是將要贏得的下一場戰爭。

我們和幾位圈內資深投拓曾有過深入探討，星耀未來地塊自身條件很好。首先是形狀規整，這有利于樓棟做最優排布，朝向、視野、采光、間距等都有很好保障。第二是容積率低，只有1.8，是目前同區域內容積率最低的地塊，適合做矮層洋房類產品，居住體驗感好。

示意圖

上周，星耀未來示范區開放，社區規劃、園林形態、產品細節等悉數亮相，業內評價頗高的同時，市場反饋也十分積極。

地塊條件，產品細節和到訪蓄客情況加在一起，越秀在星耀未來這個項目上再打一個大勝仗，概率很大。

這對越秀是好事，對亟需信心的北京樓市也是一樁大好事。

貳

“深耕區域市場，理解區域價值”完全不是一句“擺資格”的話語，只有落實到項目操作層面，才能將“理解”轉化為真正的價值，這一點，在星耀未來項目上展現得淋漓盡致。

在產品策略層面，越秀操盤團隊的做法是全部6~8層小洋房，全南北向排布，地塊規整的優勢在這種思路下能夠得到最大發揮。

在戶型與面積上，采用了基本上三居起步的策略，主力戶型是92平方米、97平方米和107平方米的三居，還有132平方米四居。

星耀未來戶型圖

這讓星耀未來成為區域內最勻質的社區。

把居住和生活的舒適度放在了第一位，而不是簡單直接地使用多數開發商習慣的“套路”：在好地塊上追求盡可能多出房。

這與深耕區域形成的準確價值判斷直接相關。

星耀未來項目地塊比鄰多個城市級別的公園，比如正在建設中的未來科學城生態休閑公園，占地面積高達約1339畝；再比如昌平新城濱河森林公園，占地面積更是高達398公頃。這些都使星耀未來地塊有著得天獨厚的自然資源稟賦。

正是基于這樣的條件，無論是昌平區政府，還是越秀地產的操盤團隊，都希望能夠打造出一個低密度、高宜居水平的居住社區，而戶型、面積段相對純粹，是有利于達成這一目標的，這是一脈相承的思路所在。

還有一個細節，充分說明了越秀團隊深耕區域之后對價值和需求的深度理解。

星耀未來的配置中，贈送了全套方太的煙機、灶具、洗碗機等廚房設備，是頂級產品線。

選擇什么品牌的什么產品線，非常說明問題。

在這方面，很多開發商會選用國際品牌，但是，考慮到成本控制等因素，一般都是基礎款，雖然品牌響亮，知名度高，但是功能單一，在實際生活場景中作用十分有限。甚至一些高端樓盤也曾出現了入住后業主自行更換相關設備的情況。

朱辛莊區域的主要客群之一，是新興產業、互聯網產業的技術人員，相比于其他區域的客戶，他們更注重實際使用功能，而不是只圖一個品牌“面子”。正是在這樣準確理解客戶需求的情況下，星耀未來最終選擇了功能更強大，更符合實際生活需要的方太最高級別的產品線。

這種對于需求的深層次理解，不在區域內做多個項目，是很難理解到位的。

叁

之所以看好星耀未來的銷售，還有一個重要原因，就是產品設計和配置。身邊看過示范區的朋友都有較為一致的看法：

星耀未來把區域市場的“卷”，帶到了新高度。

這主要表現在兩個方面。從空間視角看，星耀未來的得房率在90%以上，是當前板塊得房率最高的項目。從交標視角看，星耀未來的產品設計和配置達到甚至超過了單價8.5萬元~9萬元的項目，而星耀未來的指導價為6.6萬元/平方米。

星耀未來戶型空間設計規劃有足夠的前瞻性。拿地、報規雖然都在北京“好房子”試點新政落地之前，但是，產品的空間設計完全達到了試點新政落地后的水平。星耀未來有南向陽臺和飄窗，北側也有設備平臺，也能提升空間使用效率。在區域市場橫向比較，星耀未來的得房率目前最高。

可以說，這個項目絲毫沒有其他好房子新政前報規項目面臨的產品代差壓力。

足見越秀操盤團隊的專業能力與前瞻性。

至于贈送配置，“超配”已經難以概括星耀未來的配置。就拿最典型廚房設備贈送來說，北京樓市“卷超配”雖然已經司空見慣，但主流的廚房贈送一半都是”三件套“，煙機、灶具、洗碗機。但是，星耀未來的贈送遠遠超出了這個范疇，除煙機、灶具、洗碗機外，還包括燃氣熱水器、蒸烤一體機，甚至冰箱也是贈送，還是西門子雙開門冰箱。

贈送力度，朱辛莊最大，全北京同類項目中最大。

而且，贈送配置大都不停留于基本款，例如前文提到的采用了方太最高級別的產品線，更具體一點舉個例子，贈送的洗碗機，是17套規格，還采用了當下最先進技術，做到清洗高質高效，渣水自動外排，可以極大提升生活便利度。

再比如，中央空調和新風系統，也全部贈送。還有更多類似的例子，篇幅所限，不逐一列舉。由此力度，足見越秀團隊在星耀未來項目上“用力”的程度。

誠意至此，很難不贏。

肆

當下北京樓市的另一大競爭力緯度，是室內精裝水平和居住功能設計。這其中比拼的既包括用材用料，也包括細致巧思。既拼誠意，還拼智商。

我們咨詢過好幾位業內朋友，他們對星耀未來示范區最深的印象之一，是把很多其他項目的非交標做成交標，以提升實際居住的美觀感、氛圍感、檔次感和實用性。

這意味著裝標的提升，也意味著投入更大。

還是以交標視角看，星耀未來項目的室內設計，大量采用了木飾面、巖板和奢石，同時還選用金屬套線，使得整個居室有很高的品質感；而在電視墻、臥室墻面等方面，也都最大限度使用健康品質型材料，使得整套房屋的視覺感受既溫馨，又上檔次。

星耀未來項目甚至在浴室的精裝中，也采用了奢石材料，真正做到了全緯度的品質感。這種做法，即便在全北京市場上的同類項目中，也不多見。

如果說美觀、檔次感在相當大程度上取決于開發商投入強度的話，那么，以收納為代表的功能設計，考驗的是產品團隊的專業設計能力。例如，星耀未來在每個戶型都設計了六重收納系統，玄關收納、客餐收納、廚房收納、家政收納、臥室收納、衛浴收納。而且，在此基礎上，還提升收納的品質感，涉及到推拉的環節，基本上都安裝了滑軌、采用阻尼，極大提升使用感受。

示意圖

“不僅要有，還要好用”。

再比如，一些戶型巧妙利用了滾筒式洗衣機的擺放，設計了居家導臺，在最大限度利用空間的同時，完成居室內功能區的區隔，讓日常生活場景中，各種功能、動線的分布，更加科學合理。

除此之外，越秀的團隊在社區園林規劃，下沉式會所，社區大門等方面，也都投入了很多精力。在下沉式會所中，包含了羽毛球場和籃球場功能，這兩種運動對空間層高都有較高要求。

在全北京同類項目上，也都不多見。

凡此種種，細節最具說服力。操盤團隊在星耀未來花的心思、精力不可謂不多，力度不可謂不大，這足以說明星耀未來——這場對于越秀而言的“下一場戰役”，已經勝券在握。而對于當下房企而言，只有能確保永遠打贏下一場戰爭，才是真正的實力體現。

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