文/十一弟

年初，在一場公開論壇上，黃奇帆談到了對當前房地產的看法。

黃奇帆曾經是國內最懂經濟的市長，他研究房地產行業，有五個指標——

房屋新開工面積，商品房銷售面積，土地出讓收入，房價，以及涉房貸款。

從2020年高峰期到去年，這五個房地產指標，大幅下滑——

房屋新開工面積下降了三分之二，商品房銷售面積下降了四成，土地出讓收入下降了三分之一；

房價跌了四成，涉房貸款減少了一半。

黃奇帆認為，從上世紀90年代房改以來，房地產行業經歷過兩次大調整，最終還是一路歌舞升平、高歌猛進。

而這一輪大調整，是過去二十多年來，最嚴重的調整。

盡管房地產行業五個主要指標大幅下滑，但不會像上世紀90年代日本房地產泡沫破裂拖累經濟二十年，更不會像美國在2008年爆發次貸危機。

一是國內房地產行業，沒有次貸危機的基因。

即便政策最寬松的時候，也從未允許任何地方、任何開發商搞零首付。

國內的房地產貸款，也從未當作資產包，拿到二級市場上高杠桿發債。

二是人民幣比日元更堅挺，在日本房地產房地產泡沫破裂時，它的城市化水平，已經達到了77%。

而中國的戶籍人口城鎮化率，只有48%，至少還有30個百分點的增長空間。

由此，黃奇帆得出了一個判斷——

經過一場暴風雨洗禮，本輪房地產行業調整，已經進入尾聲了，底部信號明顯。

房地產在2025年以后，不會再像過去四年，對中國經濟是負拉動。

他說，過去幾年里，原本經濟會增長7%。

但房地產負拉動2個百分點，最后變成了5%。

黃奇帆提醒，房地產止跌回穩以后，不要期待房價在未來五年內再翻一番。

甚至短期內，也不會大幅推動經濟增長。

但在未來15~20年，隨著國內GDP持續翻番，房地產也將實現同步穩健增長。

而2025年，是中國房地產止跌回穩，形成未來發展新階段的起點。

在這場論壇上，對于房地產行業，黃奇帆其實還有一個判斷——

那就是開發商的消亡。

目前，全國有9萬多家房地產開發企業。

總共14億人口，平均每1萬人就攤上了一家房地產公司，世界之最。

而美國，只有不到500家房地產公司。

黃奇帆認為，兩三年以后，國內專門為老百姓開發樓盤、蓋房子的企業，將會減少到2萬家以內。

這意味著，全國八成左右的開發商，可能都要面臨消亡。

別說小開發商了，在百強房企榜單上，千億房企都已經倒下一大片了。

2020年高峰時，國內有41家千億房企。

碧桂園、恒大、融創等一眾開發商，曾經是常年穩居榜單前列的座上賓。

到去年，千億房企數量，已經減少到了11家。

也就是說，四年時間里，七成以上的千億房企都消失了。

現在剩下的11家千億房企，帶頭大哥是央企保利，排在最后的民企龍湖。

這幾年的市場行情，守住千億規模，比當年擠破頭闖進千億陣營還要難。

行業萎縮低迷，還能躋身千億陣營的房企，絕對是六邊形戰士——

無論是拿地銷售，還是財務融資，或是業務布局，都很抗跌，沒有明顯短板。

比如，珠海最大的國企開發商——華發股份，已經連續五年躋身千億房企。

去年，華發的銷售額超過1054億。

2020年，華發在百強房企榜單上，還排在三十名開外。

用了四年時間，已經是行業排名前十的房企了。

果然，千億房企，剩者為王。

在一眾房企大搞規模擴張、攻城略地的那些年，華發在戰略上就保持住了收斂與克制。

它的城市布局，貫徹得很徹底，早就確定了“3+1”的戰略布局——

珠海大區，華東大區，華南大區，再加一個北方區域。

華發的發展思路，是立足珠海，面向全國，聚焦大灣區、長三角、京津冀以及長江經濟帶。

北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、蘇州、西安、南京、長沙等，才是華發重點拿地的核心城市。

去年，在公開市場上，華發謹慎地拍下了6塊地，集中在上海、廣州、成都和西安。

只有布局在經濟最活躍、人口流入最大的核心城市，拿地才最安全，銷售才有保障。

去年，華發旗下的深圳前海華發冰雪世界、廣州長隆萬博悅府、上海華發時代之城、南京金陵月華、上海古美閱華、成都閱天府，賣得非常火爆。

這幾個標桿項目，在當地樓市賣出了銷冠業績，撐起了華發的千億規模。

現在的房企，活下去是第一位的，其次是盈利，最后才是規模。

去年榜單上的11家千億房企，有9家開發商的盈利，還在下滑。

尤其是萬科，去年的銷售規模還維持在2460億，行業排名前五。

但它在去年可能要虧損450億，而且陷入了嚴峻的流動性困難。

銷售萎縮，毛利率下滑，房價下跌導致開發項目減值，已經成為房地產行業的常態。

除了萬科，其他10家千億房企，都是盈利的。

這年頭，還能守住千億規模的開發商，在銷售和財務能力上，本身就很有韌性。

去年，華發的營收規模，大約600億，凈利潤接近10億。

由于整體市場下行，華發也對名下的開發項目，充分計提了存貨減值。

十一弟查了下，開發項目計提的資產減值，讓華發損失掉了15億利潤。

不過，這屬于賬面上的損失——

目的是讓開發項目充分釋放市場下行的風險，出盡利空，卻不會帶來真金白銀的現金流失。

去年，華發繼續保持了經營活動現金凈流入，現金流量凈額159億。

盡管行業收縮、毛利率下滑、項目計提減值，華發還是賺到了10億凈利潤。

它加強了對成本與費用的管控，從中摳出了不少的利潤。

華發在去年的銷售費用，縮減了將近24%；管理費用減少了8%以上。

這其中包括對核心管理層的大幅降薪，去年華發管理團隊的薪酬，砍掉了一大半。

開發業務之外，商業運營、物業服務等多元化業務，也彌補了它的利潤。

去年，華發從商業運營獲得的租金收入增長了15%以上，物業服務收入增幅接近19%。

這就是此消彼長——

它穩住了開發業務的基本盤，對銷管費用的有效管控，多元業務的增長貢獻，熨平了行業收縮、毛利率下滑、項目減值的波動曲線。

年初，黃奇帆對房地產的判斷——

行業調整進入尾聲，底部信號明顯，今年將會止跌回穩。

最近，似乎已經看到了一些積極信號。

在百強房企榜單上，央企金茂去年銷售額982億，行業排名第十二位。

金茂距離千億房企的門檻，僅一步之遙。

它在2023年陷入虧損以后，利空出盡，去年順利扭虧為盈，預計將會賺到10億凈利潤。

千億規模，也是房企守住盈利的安全感。

今年的全國兩會上，住建部的領導又語重心長地講了一遍——

“房地產企業應當看到，建設好房子是轉型發展的新賽道。”

“今后的企業競爭，拼的是新科技、高質量、好服務。”

“誰能抓住這次轉型的好機會，誰能為群眾建設好房子、提供好服務，誰就會有市場、有發展、有更好的未來。”

四十多年前，在珠海經濟特區設立之初，華發靠著三千塊錢起家，在珠海搞起了房地產開發。

這家國企開發商，在當時還沒有任何國家強制標準的情況下，它把墻面批蕩的黃泥都換成了水泥，把含有腐蝕成分的海沙全部換成了河沙。

據說，華發在珠海開發的樓盤，都變成了當地的標桿建筑。

后來的故事，大家就都知道了——

“十個珠海人，就有一個住華發。”

品質、建好房子的基因，從成立之初，就植入了華發的骨子里，從珠海走向全國。

四十多年過去了，華發還是那個華發。