提到廣州南站，一直以來，真是各種聲音都有。

有人吐槽交通，有人吐槽洗手間，也有人說匆匆一瞥，直接從地鐵進入，每次除了人多，都沒看清它的模樣……

不說你可能都沒覺察，廣州南站如今已經陪伴了打工人們15載。

廣州南站?2010年1月30日?正式啟用，這一天也是那一年春運的首日。

為什么今天又cue到了它？

主要是，最近廣州南站又有新盤冒頭。

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所以可能去年、前年、大前年…眾多新盤都還一直在售，今年新一波又都競相殺到了！市場的競爭不可謂不殘酷。

如果不是我提起，你會想起去廣州南站看樓嗎？很多人看到這里可能已經想劃走了。

不過，這次廣州南站新項目本身是有故事的。2024年12月17日，萬科以底價28.8億拿下廣州番禺南站商務區三宗宅地，總面積約23萬㎡，折合樓面價約1.1萬1.3萬元/㎡

從2023年開始，廣州賣地就基本以市中心地塊為主了。

因此，去年底夾雜在諸如員村絹麻廠等天河、海珠區的地塊之中，廣州南站3宗地塊，也算是一份獨特的存在。

并且，這次賣地的另外一個特別關注點是，拿地的主角，居然是逆勢中萬科

印象中，當時的萬科不是在賣賣賣，就是在不斷優化架構中。這時候居然還一舉掏出28.8億拿下廣州南站三宅地，實屬意外。

要知道，2024年，萬科全年的拿地金額也不過100億+，廣州南站地塊已經占了全集團全年拿地總金額的近1/3

萬科之所以如此大手筆拿地，更確切來說，應該叫置換。

這三宗地塊此前本來就由萬科持有，但地塊性質為商業用地。

只是先由萬科進行退地并獲得貨幣返還，政府收儲后，再對三地塊進行調規，并重新上架。最后又再次由萬科拍地收入囊中。

可以說，看似是萬科拿了地，但實際上并未因此支付額外的資金。（這種模式近期在廣州時有出現。廣州本地國企越秀地產此前也曾退出番禺區的一宗地塊換取50.03億元的“地票”用以在番禺區拿地。）

說起來，萬科也算是最早重倉廣州南站的一批發展商了。

早在2011年，萬科廣佛公司與石壁一村、石壁四村簽訂了合作協議。并在16-17年前后拿下廣州南站片區的15宗商業地塊，總建筑面積約126萬㎡，占據南站核心區約1/4面積。

后來，地塊被開發為集辦公、商業、公寓等為一體的“萬科世博匯”項目。

截至去年底，這15個地塊的70%，已經開發完畢。包括去年底開業的南站首個街區商業“喜街”，其實就是其中的裙樓商業部分。

那么剩下的30%呢？

它就是萬科去年底拿下的三宗宅地了。

現在項目案名也出來了，叫做萬科檐嶼城

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在2017年樓市高溫不退的火爆期，廣州推出了“330新政”，其中有一條從北京抄來的作業：商業性質的公寓禁售個人，銷售對象只能是法人單位，通俗說即是公司。

除此之外，新政還有一條內容規定，開發商新報建商服類房地產項目，最小分割單元不得低于300㎡。

在當時住宅還嚴格限售的時代，新政一出，可謂是馬上給火熱的公寓市場澆下一盆透心涼的冷水。

這對于當時以小面積公寓散售的萬科世博匯而言，打擊也可想而知。

不得不說，萬科早年拿下15個地中，最后剩下這3塊沒有開發，與此是不無關系的。

說回項目。

“檐嶼城”這一產品線，之前在廣州還未出現過。

我專門搜了一下，萬科在徐州的“檐語間”項目長這樣。未來會不會是類似風格，還不得而知。

不過有兩點挺有趣：

1、雖然項目東側為東新高速，但北面一條河涌，因此在萬科目前的“透風”中，項目將打造了約2萬方的河濱公園，傍邊還有禾田水韻示范區。

那么，你認為廣州南站給大家的印象應該是灣區超級TOD之上的商務CBD范，還是反正荒是荒了一點，干脆返璞歸真，都市桃源風好？

△示意圖

2、現在網上已經有項目的戶型面積段了，分別為77-88-98-105㎡三至四房。

南沙橫瀝島網紅項目招商林嶼境地塊陽臺率25%，做出了號稱實用率140%的產品。而萬科宅地陽臺率20%，也打造出最高實用率137%的產品，是如何做到的？有待揭曉。

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去年，廣州南站累計到發旅客1.76億人次，相當于幾乎把1800萬人的廣州城搬運了10次了。

所以，大家一直都為南站未能接住這潑天的流量遺憾。

今年，廣州南站又一次被寄予厚望。

疊buff的利好包括，東曉南放射線計劃2025年與海珠灣隧道一同建成通車，屆時廣州南站可以實現15分鐘通達市區。

還有聯通廣州南站與白云機場的廣佛東環城際也預計今年開通。屆時，廣州南站將實現10分鐘通金融城、琶洲，半小時通機場。

但，15年都過去了，廣州南站真的能迎來最終的厚積薄發嗎？

除了萬科外，廣州南站這邊還有兩大地主：新鴻基和廣州城投，一個是老牌港資，一個是本地國企，均被看好。

廣州城投負責板塊內商業項目花城匯·南站和廣州足球公園的建設。

原本廣州南站是四大巨頭的格局，還有一家是2020年豪擲120億拿下石壁一二三四村舊改的富力。只不過事過境遷，現在項目公司的股權質押人也更改為廣州城投。

新鴻基則在2021年4月，以底價70.82億元競得番禺區南站核心區TOD項目地塊，樓面地價19477元/㎡

現在該項目孵化出了住宅項目峻鑾，重頭的商業部分則是廣州南站的西廣場和東廣場。

在拿地4年之后，西廣場的商業體終于封頂，預計2026年，該項目的首期會試運營。

最大的商業體東廣場項目，則預計2029年才能跟大家見面。

可以看到，新鴻基對于南站的這個巨無霸TOD項目的落成時間，用詞頗為謹慎，一方面是港企一直慢工出細活的風格使然，一方面當然還是出于如何才能蓄住水，讓人留在這里消費的考慮。

所以，或者要到2030年，廣州南站20周年，才會終將迎來大成？

現在廣州南站的客群會來自哪里？

有人第一時間想到需要經常往返廣、深等大灣區城市的商務人士。

但是同樣坐幾站地鐵，選番禺萬博學、鐵、商不更好嗎?

當然，萬博新房最低“5”字頭，比現在“4”字頭的南站要高不少。地價1w多的萬科新盤價格可以有優勢，項目自身也帶有9班幼兒園和36班九年制學校。

只是如果新盤夠不著的話，萬博二手房也有很多選擇。

也有人認為，可以將改善的老城海珠客虹吸過來，畢竟東曉南放射開通后，時空距離就打破了。

但我覺得習慣了老城煙火氣的老廣，改善也只會繼續選擇老城，真的不會看得起市郊的。

唯一能接受的是新廣。

只不過，他們可以選擇的項目也忒多了。