來源 | 小楠言REITs 視覺 | 劉玉嬌 責編 | 韓瑋燁

公募REITs再添“新品”。3月25日，上交所網站最新消息，全國首只數據中心公募REITs狀態更新“已申報”！

周末終于等來了 潤澤科技IDC公募REITs的招募說明書， 不過只能看不能復制。。。

底層資產

基本情況

潤澤(廊坊)國際信息港 A-18數據中心項目位于廊坊經濟開發區， 是潤澤國際信息云聚核港（ICFZ）大項目的一部分。 占地面積1 .53萬 ㎡，建筑面積4.21萬㎡，機柜共5897個，機柜總功率42530.84KW。 項目總投資7.75億，地下一層至地上七層。

項目2019年5月開工，2022年3月竣工，2020年12月開始運營（已滿3年）。

土地情況：出讓方式， 用地性 質為科研設計 用地、教育科研用地，剩余土地年限約49年， 2010年4月13日至2074年4月21日。產證上證載用途為“科研用地/科研”。

底層資產

估值

底層資產評估價值42.03億元， 估值時點2024年9月30日，估值方法為收益法，報酬率8%（1.5%+6.5%）。預計分派率 25年為5.76%，24年10-12月為7.94%（年化）。

項目優 勢：采用Tier 3+以上等級標準進行 建設，主要大型設備均為全球頭部設備供應商的旗艦機型，具有進化和改造潛力，可改造為液冷智算中心。

底層資產

經營（收入分析）

底 層資 產每年約5億營收，3億EBITDA。

項目簽約率100%，上架率95%-99%， 托管服務率收繳率100%。 截止到估值時點2024年930，實際上架機柜5844個。

功率7.04kw普通機柜： 合約單價7,547元/月，折合每kw約1,072元/月。機柜總數5794個，24年930實際上架5745個，每年托管費收入5.2億元。

功率16.5kw高功率機柜： 合約單價18,962元/月，折合每kw約1,149元/月。 機柜總數100個， 24年930實際上架99個，每年托管費收入0.225億元。

功率30.36kw超高功率機柜： 合約單價27,547元/月，折合每kw約907元/月。 機柜總數3個， 24年930實際上架0個。

底層資產

經營模式

項目屬于批發型IDC，現有一個15年長租約。

發行公募REITs之前， 原始權益人潤澤已與中國電信北京分公司簽訂了《IDC合作協議》，終端客戶為互聯網公司，托管服務期15年， 目前剩余約10年（20200101-20341231），按月收取費用。

客戶集中度高，2034年底合同到期節點比較重要。 合同到期后約定如下：機柜單價2035年起開始增長，每5年為一個合同期，5年內不遞增，每5年到期后在上一個5年基礎上遞增5.1%，即(1+1.0%）的5次方。

中國電信北分與終端客戶互聯網公司簽訂IDC服務合同。

潤澤發展向中國電信北分的終端客戶提供恒溫恒濕、電力穩定、供水穩定的365*24小時不間斷機房環境；中國電信北分提供帶寬接入及其他電信增值服務。

底層資產

經營（成本分析）

IDC項目成本的大頭是電費，約占營收的40%。

25年及以后成本假設：

運營成本：

電費單價逐年遞增0.5%。飽和運營下實際每年總用電量約4億度，每年電費約2.1億元， 2022-2023年折合電費單價0.538元-0.54元。項目接入的是國網冀北電力。

其他能源費（首年591萬）、人員成本（首年711萬），運雜費（首年205萬）， 逐年遞增1%。

設備設施維修費首年222萬。

共用資產使用費，每年129萬，包含園區外電、110KV變電站、綜合管廊和光纖等共用資產。 此處有個經營bug：項目運營必備的重要資產，均需與潤澤大項目共用，技術上無法納入項目的固定資產范圍。

風險緩釋措施：已簽署《共用資產使用協議》和《光纖專線技術服務協議》，項目每年向潤澤支付129萬費用，其中95.56萬元購買變電站、綜合管廊及輸變電線路的使用服務，33.85萬元購買光纖專線服務。服務期限至2074年5月，與公募REITs產品年限（50年）基本拉齊。

非運營成本：

保險費每3年遞增1%。

增值稅稅率，托管費收入銷項稅6%，進項稅中電費+資本性支出13%，其他能源費3%。

土地使用稅8元/㎡/年。

資本性支出：

整個預測期內，資本性支出合計11.72億，前10年支出預估見下表。

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